曾為地王的房產(chǎn)公司挺不住資金缺口被收購(gòu)

    “地王”之死

    “地王”，一個(gè)偏正結(jié)構(gòu)的現(xiàn)代詞匯，一個(gè)財(cái)富符號(hào)，一個(gè)價(jià)值信號(hào)。地王是那些投擲重金購(gòu)得土地的經(jīng)濟(jì)組織——房地產(chǎn)企業(yè)；地王是那些被房地產(chǎn)企業(yè)揮斥億萬(wàn)購(gòu)得的土地。

    在中國(guó)，凡以“王”字所結(jié)尾的詞語(yǔ)，不管褒貶，都已物近其極。但是，連朝代也要盛衰更迭，地王亦不能永保江山?；蛟S被后來(lái)者超越，或許被腳下蹬踩的那塊昂貴土地拖下王位。

    2007年，業(yè)界黑馬——“地王”順馳被香港路勁收購(gòu)，其董事長(zhǎng)孫宏斌7年心血由此化為淡薄。在高價(jià)購(gòu)買(mǎi)北京大興黃村地塊之后，這架頂著非理性腦袋的戰(zhàn)車(chē)開(kāi)始在全國(guó)狂飆?！暗赝酢钡拿弊幼屓松习a，孫宏斌和順馳的名字頻繁見(jiàn)諸報(bào)端。與日俱增的名望背后，是資金日漸捉襟見(jiàn)肘。

    終于，順馳挺不住日漸襲來(lái)的資金缺口，被生生拖下馬鞍。這個(gè)冒進(jìn)分子終于成為中國(guó)記錄在冊(cè)的第一個(gè)“消失”的地王。

    歷史的重復(fù)不會(huì)停止。在擁擠不堪的拍賣(mài)席中，誰(shuí)將是下一個(gè)倒下的“地王”？

    地王狂奔

    北京南五環(huán)，大興區(qū)黃村。

    一片面積大約3.8萬(wàn)平方米的人工湖蜷縮在四下怪石的懷中。怪石背后便是數(shù)十棟高樓林立的生活社區(qū)。如今在社區(qū)里的現(xiàn)房銷(xiāo)售代表都這樣告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者：“我們的開(kāi)發(fā)商是香港路勁基建。”

    而在這片北京乃至全國(guó)最大的社區(qū)人工湖底，寂靜沉淀著地王順馳倒下的歷史。

    順馳倒下

    2003年，孫宏斌執(zhí)掌的天津順馳置地(北京)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以9.05億元地價(jià)購(gòu)得當(dāng)年的北京“地王”，也是北京第一宗拍賣(mài)的大幅國(guó)有土地。

    12月8日當(dāng)天上午10點(diǎn)，北京國(guó)際飯店二層會(huì)議廳，進(jìn)入場(chǎng)面控制角色的拍賣(mài)師陳少湘開(kāi)口一句：“各位不論是舉牌、還是喊出來(lái)，只要給錢(qián)怎么都行?！睂⒏?jìng)拍者緊張的情緒略為化解。但是輕松數(shù)秒，拍賣(mài)便驟然緊張。

    第一個(gè)舉牌的是10號(hào)競(jìng)拍者，隨后28號(hào)、8號(hào)、7號(hào)、9號(hào)、6號(hào)競(jìng)拍者跟進(jìn)舉牌，價(jià)格小幅攀升。

    開(kāi)場(chǎng)半小時(shí)之后，沉寂多時(shí)的18號(hào)突然將價(jià)格叫至近7億元。此時(shí)，陳少湘提醒大家“投資有風(fēng)險(xiǎn)，舉牌要謹(jǐn)慎”。接著，9號(hào)叫價(jià)7.1億元，16號(hào)叫價(jià)7.2億元。隨著時(shí)間延伸，有8家競(jìng)拍者退出競(jìng)價(jià)，現(xiàn)場(chǎng)僅剩9號(hào)和16號(hào)。而每次1000萬(wàn)元的加價(jià)使價(jià)格迅速逼近8億元關(guān)口。

    10點(diǎn)41分，16號(hào)叫價(jià)8億元，9號(hào)叫價(jià)8.1億元。如此循環(huán)，不斷加價(jià)。直至？10點(diǎn)48分，16號(hào)叫價(jià)9.01億元，9號(hào)擲出“9億零500萬(wàn)”的價(jià)格。隨后，再無(wú)人應(yīng)價(jià)。

    其實(shí)，當(dāng)競(jìng)拍價(jià)格推升至7億元時(shí)，陳少湘借機(jī)提示：“投資有風(fēng)險(xiǎn)，舉牌要謹(jǐn)慎?！痹陔S后的10點(diǎn)43分，陳少湘再次提醒競(jìng)拍者舉牌需謹(jǐn)慎，并稱(chēng)大興區(qū)陸續(xù)還有土地推出。

    這樣的警告并未抑制荷爾蒙的分泌。10點(diǎn)49分，面對(duì)無(wú)人應(yīng)價(jià)的場(chǎng)面，陳少湘的定價(jià)槌敲響了終結(jié)的聲音——孫宏斌的順馳公司成為“地王”，并愿意為大興黃村地塊支付9.05億元天價(jià)。

    事后接受媒體采訪的天津順馳置地(北京)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總經(jīng)理王全存認(rèn)為9.05億元的價(jià)格“合適”。他說(shuō)：“我們這次來(lái)北京參與這次競(jìng)拍，本身并不是為了盈利，而是為了順馳的長(zhǎng)期發(fā)展，所以我們對(duì)這次拍賣(mài)的態(tài)度是無(wú)底價(jià)。”

    拿地事后，孫宏斌亦稱(chēng)：“在取得北京大興黃村項(xiàng)目上，順馳更看重的是進(jìn)入北京這個(gè)市場(chǎng)，價(jià)格是次要的?！彪S后，順馳開(kāi)始了全國(guó)性的急速拿地?cái)U(kuò)張。

    2004年，順馳競(jìng)得上海寶山、無(wú)錫等大體量地塊，并在南京、蘇州、石家莊、武漢、重慶、成都等地不斷拿地?cái)U(kuò)張。

    眾所周知，拿地需要高成本，而如此急速拿地則已經(jīng)超出了一個(gè)成長(zhǎng)階段企業(yè)的承載能力。有觀察家將順馳的脫韁視作與同行“結(jié)怨已深”。有地產(chǎn)商在接受媒體采訪時(shí)說(shuō)按照當(dāng)時(shí)拿地的價(jià)格、成本測(cè)算，順馳的叫價(jià)，是沒(méi)有一個(gè)開(kāi)發(fā)商敢承擔(dān)的，“順馳的做法是拿未來(lái)房地產(chǎn)高速增長(zhǎng)作為賭注，先期才敢投入，這在其他房企是不能茍同的?！?/p>

    萬(wàn)科董事局主席王石在2006年發(fā)表《和地產(chǎn)黑馬交鋒》一文中提到萬(wàn)科內(nèi)部的分析報(bào)告認(rèn)為，孫宏斌靠二手房代理起家，對(duì)客戶(hù)需求市場(chǎng)反應(yīng)敏感，企業(yè)的貫徹力強(qiáng)，職員斗志旺盛，經(jīng)營(yíng)上極其強(qiáng)調(diào)資金流；截至2003年年底，順馳預(yù)交地價(jià)的資金在人民幣70億元以上，進(jìn)入2004年第一季度，預(yù)付資金規(guī)模已經(jīng)超過(guò)100億。從資金流上看，除非有強(qiáng)大的財(cái)團(tuán)或銀行做后盾，按期交付地價(jià)款是不可能的。實(shí)際上，順馳在許多城市都在拖延交付地價(jià)款，另一方面，繼續(xù)高價(jià)拿地。

    王石認(rèn)為，孫宏斌在賭博，高價(jià)拿地的時(shí)候就沒(méi)有準(zhǔn)備按時(shí)還錢(qián)，同政府公信力博弈，屬惡意競(jìng)爭(zhēng)行為。

    盡管為同行異見(jiàn)，順馳依舊不斷高價(jià)拿地，同時(shí)在各地拖延交付地價(jià)款。孫宏斌則對(duì)順馳資金鏈充滿(mǎn)信心，他試圖通過(guò)無(wú)限延長(zhǎng)支付土地出讓金來(lái)獲得市場(chǎng)機(jī)會(huì)，然后依靠后期銷(xiāo)售回款來(lái)償還所欠土地款項(xiàng)。鑒于土地的升值事實(shí)，土地出讓方以及授信銀行都在獲益前提下緘默。

    隨著不斷拖欠土地出讓金，順馳整個(gè)資金缺口超過(guò)30億元，僅其當(dāng)下緊迫性資金需求就達(dá)近10億元。而全國(guó)化項(xiàng)目的資金使用常常處于“十個(gè)瓶口、四五個(gè)蓋子”的狀態(tài)。媒體曾報(bào)道順馳在北京開(kāi)發(fā)的藍(lán)調(diào)國(guó)際公寓項(xiàng)目從建成到2006年5月，僅賠付業(yè)主延遲交房違約金就超過(guò)4000萬(wàn)元，且數(shù)字不斷增加。

    盡管孫宏斌和順馳憑借被外界稱(chēng)為“先拿地后算賬”的風(fēng)格不斷擴(kuò)張，原本為順馳提供滾滾現(xiàn)金流的天津市場(chǎng)卻受到內(nèi)地以及香港房企等四面圍殺，順馳幾無(wú)項(xiàng)目可買(mǎi)。

    此時(shí)，孫宏斌的順馳已不能順利奔馳。2007年，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》曾根據(jù)路勁對(duì)外公布的數(shù)字報(bào)道：順馳濱海土地尚需支付7億元地價(jià)，欠銀行約7億元貸款；順馳地產(chǎn)土地與其他合營(yíng)企業(yè)攤占100萬(wàn)平米來(lái)計(jì)算，尚需支付16億元地價(jià)款，欠銀行16億元貸款。此外，蘇州鳳凰城項(xiàng)目尚有18億元土地款未付，加上銀行貸款，債務(wù)達(dá)20多億元。據(jù)此計(jì)算，順馳負(fù)債總計(jì)已達(dá)66億元，是外界猜測(cè)的30億元負(fù)債規(guī)模的兩倍多。

    時(shí)不過(guò)4年，面對(duì)十位數(shù)字的巨量資金缺口，順馳活生生地被“地王”二字拖倒，賤賣(mài)。2007年的第一個(gè)月份尚未過(guò)完，香港上市公司路勁基建(1098.HK)發(fā)布公告，路勁及其伙伴以13.1億港元收購(gòu)增持順馳中國(guó)39.74%股份，最終控股比例達(dá)到94.74%，順馳原股東孫宏斌僅持其余5.26%股份。

    中國(guó)記錄在冊(cè)的第一個(gè)地王，被塵封史冊(cè)。