三問(wèn)房產(chǎn)稅：讓住房消費(fèi)回歸理性 各界拭目以待

    房產(chǎn)稅一年內(nèi)有望擴(kuò)大到北京、廣州、深圳等一線城市

    房產(chǎn)稅試點(diǎn)終于塵埃落定。1月27日，按照房地產(chǎn)稅試點(diǎn)城市政府公告，重慶市將主要針對(duì)高端房和投機(jī)炒房征稅，稅率最高為1.2%；上海市則只針對(duì)增量中超出規(guī)定的部分按0.6%和0.4%征收。

    接受《瞭望》新聞周刊采訪中，中國(guó)知名財(cái)稅專家、物業(yè)稅方案設(shè)計(jì)專家劉桓認(rèn)為，就中國(guó)房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革意義而言，這是“十二五”財(cái)稅改革的“破冰”之舉，有利于理順中央和地方的財(cái)政關(guān)系。正因?yàn)榇?，他預(yù)計(jì)，房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革可能在一年內(nèi)擴(kuò)大到北京、廣州、深圳等一線城市，在5年內(nèi)將在全國(guó)重點(diǎn)城市普遍推開(kāi)。

    房產(chǎn)稅能否實(shí)現(xiàn)抑制房?jī)r(jià)高漲的初衷，成為兩市方案公布之后最受關(guān)注的問(wèn)題之一。在重慶市連夜召開(kāi)的新聞發(fā)布會(huì)上，市長(zhǎng)黃奇帆明確表示房產(chǎn)稅不可能一下子把高房?jī)r(jià)壓下去，但會(huì)遏制炒房。至于房產(chǎn)稅試點(diǎn)征收范圍實(shí)際覆蓋范圍多大，最終能否得以足額順利征收，多大程度影響到房?jī)r(jià)，讓住房消費(fèi)回歸理性，各界都在拭目以待。

    征收范圍有多大

    重慶市政府1月27日召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)明確對(duì)三類房產(chǎn)征稅，即對(duì)存量、增量獨(dú)棟別墅、新購(gòu)高檔商品房以及在重慶無(wú)戶籍、無(wú)工作、無(wú)投資的外地炒房客的第二套房開(kāi)始征稅，稅率為0.5%～1.2%。

    市長(zhǎng)黃奇帆表示，稅收范圍只涉及10%的人群，主要針對(duì)高端房產(chǎn)業(yè)主和炒房客，而且重慶征收的房產(chǎn)稅將全部用于公租房建設(shè)，為中低收入群眾提供住房保障。與此同時(shí)，為減輕首次購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)，重慶繼續(xù)保留實(shí)施首次購(gòu)房按揭貸款抵扣個(gè)稅的財(cái)政補(bǔ)貼政策。

    上海市正式印發(fā)的《上海市開(kāi)展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》，將征收對(duì)象界定為本市居民家庭在本市新購(gòu)，且屬于該居民家庭第二套及以上的住房，并超出人均60平方米以上部分，以及非本市居民家庭在本市新購(gòu)住房。

    這一被專家評(píng)價(jià)為“繳稅力度小于預(yù)期”的“上海辦法”，規(guī)定暫時(shí)按應(yīng)稅住房市場(chǎng)交易價(jià)格的70%計(jì)算繳納。對(duì)此，相關(guān)專家分析指出，兩市房產(chǎn)稅細(xì)則不管從征收范圍還是稅率來(lái)看，都盡量降低征收難度，使得房產(chǎn)稅能夠得以順利推出。

    劉桓認(rèn)為，按國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，100萬(wàn)元的房子，以70年的使用權(quán)，每年征收1.5萬(wàn)元的房產(chǎn)稅是比較合理的。重慶房產(chǎn)稅稅率設(shè)定為0.5%～1.2%，其中1%的稅率是比較適中的。

    能否足額征收

    事實(shí)上，如何征收已然成為擺在兩市相關(guān)部門面前的首要問(wèn)題。首先面臨的是針對(duì)“城鎮(zhèn)土地使用稅已經(jīng)繳納，再征房產(chǎn)稅，未免有重復(fù)征稅之嫌”的質(zhì)疑。

    黃奇帆認(rèn)為，“房產(chǎn)稅或者國(guó)外的物業(yè)稅，都屬于二次分配，我們說(shuō)的交易契稅、所得稅、增值稅、營(yíng)業(yè)稅都屬于一次分配，二次分配有公平作用，把占有公共資源較多的人的稅征收后，全數(shù)用來(lái)造公租房，實(shí)際上也是對(duì)困難群體的補(bǔ)助和支持?！?/p>

    其次，面臨的是征收的現(xiàn)實(shí)技術(shù)難題。以本刊記者了解到的情況，在北京黃金地段金融街某小區(qū)，以500萬(wàn)元價(jià)格成交的二手房，按現(xiàn)行相關(guān)規(guī)定需要繳納的稅費(fèi)為總價(jià)3%的契稅，5%的營(yíng)業(yè)稅和1%的個(gè)人所得稅，合計(jì)約45萬(wàn)元，但實(shí)際過(guò)程中，通過(guò)中介機(jī)構(gòu)的“操作”，最終繳納的稅不到3萬(wàn)元。

    “房產(chǎn)稅屬于直接稅，稅務(wù)部門現(xiàn)有的人力能否保證這一稅種的足額征收？”有專家表示懷疑。正因?yàn)榇?，兩市在?shí)施細(xì)則中都明確規(guī)定“應(yīng)稅住房發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移的，原產(chǎn)權(quán)人應(yīng)繳清房產(chǎn)稅稅款”，作為房產(chǎn)稅征收的保障。

    在房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案公布前一天面市的國(guó)務(wù)院“新國(guó)八條”為此也作了鋪墊，明確要求各地“加大應(yīng)用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的試點(diǎn)和推廣力度，堅(jiān)決堵塞稅收漏洞”，“各地要加快建立和完善個(gè)人住房信息系統(tǒng)，為依法征稅提供基礎(chǔ)?！?/p>

    能否終結(jié)投資瘋狂

    黃奇帆認(rèn)為，探索房產(chǎn)稅改革能有效改變“全民炒房”的現(xiàn)象?！案鶕?jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)規(guī)律，大體房產(chǎn)稅到了3%以上，沒(méi)有人炒房。”他細(xì)算了一筆經(jīng)濟(jì)賬：“炒房的資金成本大致6%左右，物業(yè)費(fèi)加上房產(chǎn)稅，一年就是10%左右的持有成本，7年下來(lái)，原來(lái)值100萬(wàn)元的房子，即使你200萬(wàn)元賣出去，你也基本沒(méi)有賺，因?yàn)槟愠钟?年的成本也有100萬(wàn)元，等于是白買了?！?/p>

    中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，重慶和上海試點(diǎn)房產(chǎn)稅改革，具有很強(qiáng)的示范作用。雖然只在兩個(gè)直轄市試點(diǎn)房產(chǎn)稅改革，但是對(duì)全國(guó)投機(jī)性購(gòu)房者，尤其是炒房客有著很大的警示作用，有利于房產(chǎn)消費(fèi)、投資回歸理性。

    本刊記者走訪重慶多個(gè)房產(chǎn)中介發(fā)現(xiàn)，如今購(gòu)房客在咨詢房產(chǎn)信息時(shí)首先關(guān)注房產(chǎn)稅情況，為避免繳稅，很多購(gòu)房戶都放棄購(gòu)買大戶型高檔商品房。尤其是一些囤積別墅的炒房客已經(jīng)發(fā)布別墅出售信息，但是目前前去咨詢的購(gòu)房戶寥寥無(wú)幾。重慶市國(guó)土房管局局長(zhǎng)張定宇介紹說(shuō)，隨著房產(chǎn)稅改革政策信號(hào)的日益明確，重慶從去年12月起商品房銷售面積漲幅開(kāi)始回落，房?jī)r(jià)上行趨勢(shì)已開(kāi)始放緩。

    但是，專家指出，地方政府“土地財(cái)政”和房產(chǎn)稅雙軌運(yùn)行還將持續(xù)一段時(shí)間，在房產(chǎn)稅不能徹底取代“土地財(cái)政”情況之下，地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的壓力依然存在。

    陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，中國(guó)今年推出1000萬(wàn)套保障房建設(shè)計(jì)劃，從開(kāi)建到全部投放市場(chǎng)尚需一段時(shí)間，政府此時(shí)實(shí)施房產(chǎn)稅改革，意在以“時(shí)間換空間”，保障房與房產(chǎn)稅的聯(lián)袂出臺(tái)將徹底改變中國(guó)樓市格局。