曾為地王的房產(chǎn)公司挺不住資金缺口被收購(gòu)

    新“地王”迭出

    2010年11月，距離順馳賤賣又近4年。收斂了張狂的孫宏斌終于在經(jīng)歷許多后如愿以償——他的融創(chuàng)中國(guó)登陸香港資本市場(chǎng)。

    誰都知道，孫宏斌的順馳倒掉與“地王”有直接聯(lián)系。但是，前車之鑒并未引起后來者的警惕。

    “地王”還在繼續(xù)，并且這個(gè)稱號(hào)的圖謀者們之間的較量在2009年和2010年更加白熱化。在這兩年的700多個(gè)日子中，北京、上海、廣州等地的總價(jià)地王、單價(jià)地王等魚貫而出。

    北京市，2009年3月份的一天。北京市土地整理儲(chǔ)備中心人士在接受媒體采訪時(shí)透露說，北京當(dāng)年將可能推行“勾地”制度，來提升出售土地的吸引力。該人士認(rèn)為，2008年北京很多土地都是以底價(jià)出讓，土地吸引力不大。

    “勾地”制度來自香港，是為了避免土地拍賣乏人問津而在拍賣之前增加一個(gè)保險(xiǎn)程序，由感興趣的開發(fā)商對(duì)土地開出最低價(jià)并交納一定的保證金，如果開發(fā)商的報(bào)價(jià)符合這個(gè)地塊的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)，這塊土地就會(huì)以公開招標(biāo)或拍賣的形式出售，如果拍賣中底價(jià)不保，政府就會(huì)收回土地。

    “地王”開始占據(jù)各大媒體的頭條和顯要位置

    北京，2009年計(jì)劃供應(yīng)住宅用地(含政策性住房用地)共1300公頃，而2008年這個(gè)數(shù)字為1700公頃，同比減少24%。上述勾地制度的主要目的便是激活土地交易市場(chǎng)。

    不過，這個(gè)由香港遠(yuǎn)渡而來的制度還未落地，北京的土地市場(chǎng)便開始出現(xiàn)“地王”爭(zhēng)搶下的臨床癥狀。

    這一年的5月21日，名為“北京市朝陽區(qū)廣渠門10號(hào)地”的土地在經(jīng)過十幾輪競(jìng)拍后，由富力地產(chǎn)以10.22億元的價(jià)格拍下。該成交價(jià)，是掛牌起始價(jià)的3.42倍。該地塊面積約為42549.943平方米(建設(shè)用地32299.953平方米)，交易起始價(jià)29925萬元。按照已公布規(guī)劃，該地塊將建設(shè)7.25萬平方米的住宅，同時(shí)將配建5000平方米的廉租房。這塊曾于2008年被暫停交易的土地所拍出的價(jià)格一度讓業(yè)界驚訝。

    從這一刻開始，“地王”開始占據(jù)各大媒體的頭條和顯要位置。而大部分“地王”背后的推手亦被揭露：央企。

    一個(gè)月之后的6月26日，中國(guó)電子集團(tuán)旗下的中國(guó)電子產(chǎn)業(yè)開發(fā)公司控股子公司成都中澤置業(yè)以19.6億元拿下北京朝陽區(qū)奧運(yùn)村鄉(xiāng)地塊，平均樓面地價(jià)15217元/平方米。該價(jià)格刷新一個(gè)月前富力地產(chǎn)創(chuàng)造的地王紀(jì)錄。

    朝陽區(qū)奧運(yùn)村鄉(xiāng)地塊出讓面積5.56萬平方米，規(guī)劃建筑面積14.88萬平方米，其中包括2萬平方米的經(jīng)濟(jì)適用房。掛牌期間，共受理26次報(bào)價(jià)。僅在6月25日一天內(nèi)，價(jià)格就飆升8.4億元。高企的價(jià)格在未開拍之前便“嚇退”7家開發(fā)企業(yè)，原本25家開發(fā)企業(yè)報(bào)名參與競(jìng)價(jià)，僅剩18家企業(yè)參與競(jìng)價(jià)。

    拍賣當(dāng)日，萬科、保利、華遠(yuǎn)、金地、遠(yuǎn)洋、中海、北辰等眾多知名房企散落全場(chǎng)。當(dāng)價(jià)格升至19億元時(shí)，原本群體競(jìng)價(jià)局面逐漸變成58號(hào)興業(yè)萬發(fā)和8號(hào)中信地產(chǎn)之間的對(duì)抗。價(jià)至19.25億時(shí)，場(chǎng)面一度遇冷。就在主持人第二次報(bào)價(jià)之后，2號(hào)成都中澤置業(yè)突然再度舉牌。至19.4億時(shí)，中信已退出競(jìng)價(jià)，興業(yè)萬發(fā)則一直電告后方。最終，成都中澤置業(yè)以19.6億將該地塊收入囊中。

    此前，這家背靠大型央企的川籍地產(chǎn)企業(yè)，在北京市朝陽區(qū)廣渠門10號(hào)地競(jìng)拍時(shí)便與富力地產(chǎn)角逐至最后。

    中澤置業(yè)方才把“地王”之冠舉起，另一家央企之子便策馬而至。6月30日，中化集團(tuán)旗下的中化方興在諸多地產(chǎn)大鱷中突然殺出，以40.6億元獲得一直被業(yè)內(nèi)高度關(guān)注的廣渠路15號(hào)地塊，平均樓面地價(jià)高達(dá)16000元/平方米，再創(chuàng)地王紀(jì)錄。該宗地規(guī)劃建筑面積280121.4428平方米，按照合同要求要配建15000平方米的經(jīng)濟(jì)適用房，實(shí)際可帶來收益面積約為25.34萬平方米。

    在隨后的7月6日，上海綠地集團(tuán)以30.25億獲得大興區(qū)黃村19號(hào)、20號(hào)地。該樓面地價(jià)達(dá)6605元/平方米，成為大興地王，并開啟大興區(qū)域房?jī)r(jià)暴漲之門。

    60天后的9月7日，中糧集團(tuán)旗下的中糧地產(chǎn)和萬科合作公司——中糧萬科以22億元拿下房山長(zhǎng)陽鎮(zhèn)起步區(qū)1號(hào)地，平均樓面地價(jià)達(dá)6470元/平方米，首次將房山區(qū)地價(jià)推上6000元/平方米大關(guān)。

    2009年11月20日，有著順義區(qū)國(guó)有企業(yè)背景的大龍地產(chǎn)以50.50億價(jià)格將順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)地塊收入囊中，平均樓面地價(jià)高達(dá)29859元/平方米，而周邊類似別墅二手房?jī)r(jià)僅在28000元/平方米左右。

    而上海亦不輸北京。9月30日，上海綠地集團(tuán)以總價(jià)72.45億、樓面地價(jià)27231元／平方米的價(jià)格將出讓面積9.01939萬平方米的徐匯區(qū)斜土街道107街坊龍華路1960號(hào)地塊購(gòu)得。

    正當(dāng)市場(chǎng)以為“地王”將隨著年末而中止時(shí)，廣州亞運(yùn)城地塊橫空出世。其項(xiàng)目占地263.952萬平方米，總建筑面積438萬平方米，商業(yè)建筑面積20.76萬平方米，居住建筑面積384.88萬平方米(外加其他設(shè)施)，抵得上廣州一年250萬平方米的推地計(jì)劃。如果來做一個(gè)簡(jiǎn)單比較的話，263萬平方米，比深圳蛇口區(qū)還大。

    最終，富力地產(chǎn)、雅居樂、碧桂園聯(lián)合體以255億元的競(jìng)價(jià)奪得地塊，折合樓面價(jià)5822元/平方米。

    就在嘈雜爭(zhēng)奪和議論聲中，2009年的“地王”換屆就此消停。土地市場(chǎng)中不斷變換出現(xiàn)的“地王”，給下游的房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)帶來了難言具體數(shù)量化的推動(dòng)力。房?jī)r(jià)，加速度正增長(zhǎng)。

    隨后的2010年3月15日，北京炮制了一日三地王的“壯舉”。

    15日早上，經(jīng)過84輪現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，國(guó)企遠(yuǎn)洋地產(chǎn)旗下的北京遠(yuǎn)豪置業(yè)有限公司以40.8億元的總價(jià)拍得朝陽區(qū)大望京村地塊，折合的樓面地價(jià)高達(dá)每平方米27500元，成為新的單價(jià)地王。

    之后，中信集團(tuán)旗下注冊(cè)資本5億元的北京中信新城房地產(chǎn)有限公司，經(jīng)過64輪競(jìng)價(jià)，以52.4億元，將大興亦莊地塊拿下，成為總價(jià)地王。

    但僅僅6個(gè)小時(shí)以后，單價(jià)地王就被東升鄉(xiāng)薊門橋地塊奪走，中國(guó)兵器裝備集團(tuán)公司旗下的北京世博宏業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以17.6億元的價(jià)格拿下這個(gè)地塊，該地塊的實(shí)際樓面價(jià)格超過每平方米3萬元。而世博宏業(yè)的注冊(cè)資本只有5000萬元。

    隨后，南京、溫州，甚至南寧等地都出現(xiàn)了不同量級(jí)的地王。而在這一年的年末，在上海和廣州多幅地塊的出讓過程中，“地王爭(zhēng)奪”又在一線城市上演。

    在廣州，當(dāng)?shù)匕自菩鲁?幅地塊的成交，帶領(lǐng)廣州樓面價(jià)進(jìn)入“2萬時(shí)代”。

    2010年12月16日，編號(hào)為AB2907008-1的地塊最先“上桌”。該地塊出讓起始價(jià)為8.4353億元，起拍樓面價(jià)為7153元/平方米。最后經(jīng)過74輪的角逐，保利地產(chǎn)以24億元將該地塊收入囊中。該地塊的樓面價(jià)高達(dá)19632元/平方米，打破了11月由廣州南站地塊創(chuàng)造的17276元/平方米的廣州單價(jià)紀(jì)錄。

    緊接著，編號(hào)為AB2907008-2的地塊開拍。該地塊出讓起始價(jià)為3.6835億元，起拍樓面價(jià)為6900元/平方米。依舊是保利地產(chǎn)并最終以11億元的總價(jià)、約20605元/平方米的樓面價(jià)再下一城。約20605元/平方米的樓面價(jià)再次刷新了由上一地塊創(chuàng)造的廣州單價(jià)地王紀(jì)錄。

    當(dāng)天舉行的白云新城第三塊住宅用地編號(hào)為AB2907008-3，出讓起始價(jià)為4.04億元，起拍樓面價(jià)為6900元/平方米。競(jìng)拍中，兩度稱王的保利曾欲瘋狂到底，不過，背水一戰(zhàn)的中海地產(chǎn)最終以11.7億元的總價(jià)如愿拿下該地塊。該地塊樓面價(jià)約19971元/平方米，也超過了當(dāng)日17276元/平方米的前廣州單價(jià)地王紀(jì)錄。

    誰是下一個(gè)“順馳”？

    順馳的消亡沒有引起房地產(chǎn)開發(fā)商的警惕，反而，很多房企借了金融危機(jī)的光，占了天量信貸的便宜瘋狂拿地。

    在這么多只手的搶奪之下，土地價(jià)格已經(jīng)毫不客氣地成為求之不得之物，價(jià)格亦水漲船高。

    可是，并非所有拿到地的“地王”都能笑到最后。

    2009年6月25日，名不見經(jīng)傳的北京祈連房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以17.4億獲得北京市通州區(qū)九棵樹地塊，平均樓面地價(jià)6259元/平方米，創(chuàng)造通州區(qū)最高樓面地價(jià)。而這也創(chuàng)造了通州當(dāng)年的地王紀(jì)錄。

    來自北京工商系統(tǒng)的注冊(cè)資料顯示，這個(gè)成立于2009年6月1日、注冊(cè)資金只有一個(gè)億的小型房地產(chǎn)公司并無那些令人聯(lián)想的背景。

    面對(duì)一天天到來的支付土地出讓金余款時(shí)限，這個(gè)輕量級(jí)選手或許也曾絞盡腦汁四處通融。然而，殘酷的現(xiàn)實(shí)再次從天而降。一年之后，北京祈連房地產(chǎn)開發(fā)有限公司被收回土地，保證金不予退還，并被暫停在北京市土地交易市場(chǎng)參與土地競(jìng)買活動(dòng)。

    從此，這家地產(chǎn)公司再也沒有在公眾面前露面。