曾為地王的房產(chǎn)公司挺不住資金缺口被收購

    新“地王”迭出

    2010年11月，距離順馳賤賣又近4年。收斂了張狂的孫宏斌終于在經(jīng)歷許多后如愿以償——他的融創(chuàng)中國登陸香港資本市場。

    誰都知道，孫宏斌的順馳倒掉與“地王”有直接聯(lián)系。但是，前車之鑒并未引起后來者的警惕。

    “地王”還在繼續(xù)，并且這個稱號的圖謀者們之間的較量在2009年和2010年更加白熱化。在這兩年的700多個日子中，北京、上海、廣州等地的總價地王、單價地王等魚貫而出。

    北京市，2009年3月份的一天。北京市土地整理儲備中心人士在接受媒體采訪時透露說，北京當年將可能推行“勾地”制度，來提升出售土地的吸引力。該人士認為，2008年北京很多土地都是以底價出讓，土地吸引力不大。

    “勾地”制度來自香港，是為了避免土地拍賣乏人問津而在拍賣之前增加一個保險程序，由感興趣的開發(fā)商對土地開出最低價并交納一定的保證金，如果開發(fā)商的報價符合這個地塊的市場評估價，這塊土地就會以公開招標或拍賣的形式出售，如果拍賣中底價不保，政府就會收回土地。

    “地王”開始占據(jù)各大媒體的頭條和顯要位置

    北京，2009年計劃供應住宅用地(含政策性住房用地)共1300公頃，而2008年這個數(shù)字為1700公頃，同比減少24%。上述勾地制度的主要目的便是激活土地交易市場。

    不過，這個由香港遠渡而來的制度還未落地，北京的土地市場便開始出現(xiàn)“地王”爭搶下的臨床癥狀。

    這一年的5月21日，名為“北京市朝陽區(qū)廣渠門10號地”的土地在經(jīng)過十幾輪競拍后，由富力地產(chǎn)以10.22億元的價格拍下。該成交價，是掛牌起始價的3.42倍。該地塊面積約為42549.943平方米(建設(shè)用地32299.953平方米)，交易起始價29925萬元。按照已公布規(guī)劃，該地塊將建設(shè)7.25萬平方米的住宅，同時將配建5000平方米的廉租房。這塊曾于2008年被暫停交易的土地所拍出的價格一度讓業(yè)界驚訝。

    從這一刻開始，“地王”開始占據(jù)各大媒體的頭條和顯要位置。而大部分“地王”背后的推手亦被揭露：央企。

    一個月之后的6月26日，中國電子集團旗下的中國電子產(chǎn)業(yè)開發(fā)公司控股子公司成都中澤置業(yè)以19.6億元拿下北京朝陽區(qū)奧運村鄉(xiāng)地塊，平均樓面地價15217元/平方米。該價格刷新一個月前富力地產(chǎn)創(chuàng)造的地王紀錄。

    朝陽區(qū)奧運村鄉(xiāng)地塊出讓面積5.56萬平方米，規(guī)劃建筑面積14.88萬平方米，其中包括2萬平方米的經(jīng)濟適用房。掛牌期間，共受理26次報價。僅在6月25日一天內(nèi)，價格就飆升8.4億元。高企的價格在未開拍之前便“嚇退”7家開發(fā)企業(yè)，原本25家開發(fā)企業(yè)報名參與競價，僅剩18家企業(yè)參與競價。

    拍賣當日，萬科、保利、華遠、金地、遠洋、中海、北辰等眾多知名房企散落全場。當價格升至19億元時，原本群體競價局面逐漸變成58號興業(yè)萬發(fā)和8號中信地產(chǎn)之間的對抗。價至19.25億時，場面一度遇冷。就在主持人第二次報價之后，2號成都中澤置業(yè)突然再度舉牌。至19.4億時，中信已退出競價，興業(yè)萬發(fā)則一直電告后方。最終，成都中澤置業(yè)以19.6億將該地塊收入囊中。

    此前，這家背靠大型央企的川籍地產(chǎn)企業(yè)，在北京市朝陽區(qū)廣渠門10號地競拍時便與富力地產(chǎn)角逐至最后。

    中澤置業(yè)方才把“地王”之冠舉起，另一家央企之子便策馬而至。6月30日，中化集團旗下的中化方興在諸多地產(chǎn)大鱷中突然殺出，以40.6億元獲得一直被業(yè)內(nèi)高度關(guān)注的廣渠路15號地塊，平均樓面地價高達16000元/平方米，再創(chuàng)地王紀錄。該宗地規(guī)劃建筑面積280121.4428平方米，按照合同要求要配建15000平方米的經(jīng)濟適用房，實際可帶來收益面積約為25.34萬平方米。

    在隨后的7月6日，上海綠地集團以30.25億獲得大興區(qū)黃村19號、20號地。該樓面地價達6605元/平方米，成為大興地王，并開啟大興區(qū)域房價暴漲之門。

    60天后的9月7日，中糧集團旗下的中糧地產(chǎn)和萬科合作公司——中糧萬科以22億元拿下房山長陽鎮(zhèn)起步區(qū)1號地，平均樓面地價達6470元/平方米，首次將房山區(qū)地價推上6000元/平方米大關(guān)。

    2009年11月20日，有著順義區(qū)國有企業(yè)背景的大龍地產(chǎn)以50.50億價格將順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)地塊收入囊中，平均樓面地價高達29859元/平方米，而周邊類似別墅二手房價僅在28000元/平方米左右。

    而上海亦不輸北京。9月30日，上海綠地集團以總價72.45億、樓面地價27231元／平方米的價格將出讓面積9.01939萬平方米的徐匯區(qū)斜土街道107街坊龍華路1960號地塊購得。

    正當市場以為“地王”將隨著年末而中止時，廣州亞運城地塊橫空出世。其項目占地263.952萬平方米，總建筑面積438萬平方米，商業(yè)建筑面積20.76萬平方米，居住建筑面積384.88萬平方米(外加其他設(shè)施)，抵得上廣州一年250萬平方米的推地計劃。如果來做一個簡單比較的話，263萬平方米，比深圳蛇口區(qū)還大。

    最終，富力地產(chǎn)、雅居樂、碧桂園聯(lián)合體以255億元的競價奪得地塊，折合樓面價5822元/平方米。

    就在嘈雜爭奪和議論聲中，2009年的“地王”換屆就此消停。土地市場中不斷變換出現(xiàn)的“地王”，給下游的房地產(chǎn)住宅市場帶來了難言具體數(shù)量化的推動力。房價，加速度正增長。

    隨后的2010年3月15日，北京炮制了一日三地王的“壯舉”。

    15日早上，經(jīng)過84輪現(xiàn)場競價，國企遠洋地產(chǎn)旗下的北京遠豪置業(yè)有限公司以40.8億元的總價拍得朝陽區(qū)大望京村地塊，折合的樓面地價高達每平方米27500元，成為新的單價地王。

    之后，中信集團旗下注冊資本5億元的北京中信新城房地產(chǎn)有限公司，經(jīng)過64輪競價，以52.4億元，將大興亦莊地塊拿下，成為總價地王。

    但僅僅6個小時以后，單價地王就被東升鄉(xiāng)薊門橋地塊奪走，中國兵器裝備集團公司旗下的北京世博宏業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以17.6億元的價格拿下這個地塊，該地塊的實際樓面價格超過每平方米3萬元。而世博宏業(yè)的注冊資本只有5000萬元。

    隨后，南京、溫州，甚至南寧等地都出現(xiàn)了不同量級的地王。而在這一年的年末，在上海和廣州多幅地塊的出讓過程中，“地王爭奪”又在一線城市上演。

    在廣州，當?shù)匕自菩鲁?幅地塊的成交，帶領(lǐng)廣州樓面價進入“2萬時代”。

    2010年12月16日，編號為AB2907008-1的地塊最先“上桌”。該地塊出讓起始價為8.4353億元，起拍樓面價為7153元/平方米。最后經(jīng)過74輪的角逐，保利地產(chǎn)以24億元將該地塊收入囊中。該地塊的樓面價高達19632元/平方米，打破了11月由廣州南站地塊創(chuàng)造的17276元/平方米的廣州單價紀錄。

    緊接著，編號為AB2907008-2的地塊開拍。該地塊出讓起始價為3.6835億元，起拍樓面價為6900元/平方米。依舊是保利地產(chǎn)并最終以11億元的總價、約20605元/平方米的樓面價再下一城。約20605元/平方米的樓面價再次刷新了由上一地塊創(chuàng)造的廣州單價地王紀錄。

    當天舉行的白云新城第三塊住宅用地編號為AB2907008-3，出讓起始價為4.04億元，起拍樓面價為6900元/平方米。競拍中，兩度稱王的保利曾欲瘋狂到底，不過，背水一戰(zhàn)的中海地產(chǎn)最終以11.7億元的總價如愿拿下該地塊。該地塊樓面價約19971元/平方米，也超過了當日17276元/平方米的前廣州單價地王紀錄。

    誰是下一個“順馳”？

    順馳的消亡沒有引起房地產(chǎn)開發(fā)商的警惕，反而，很多房企借了金融危機的光，占了天量信貸的便宜瘋狂拿地。

    在這么多只手的搶奪之下，土地價格已經(jīng)毫不客氣地成為求之不得之物，價格亦水漲船高。

    可是，并非所有拿到地的“地王”都能笑到最后。

    2009年6月25日，名不見經(jīng)傳的北京祈連房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以17.4億獲得北京市通州區(qū)九棵樹地塊，平均樓面地價6259元/平方米，創(chuàng)造通州區(qū)最高樓面地價。而這也創(chuàng)造了通州當年的地王紀錄。

    來自北京工商系統(tǒng)的注冊資料顯示，這個成立于2009年6月1日、注冊資金只有一個億的小型房地產(chǎn)公司并無那些令人聯(lián)想的背景。

    面對一天天到來的支付土地出讓金余款時限，這個輕量級選手或許也曾絞盡腦汁四處通融。然而，殘酷的現(xiàn)實再次從天而降。一年之后，北京祈連房地產(chǎn)開發(fā)有限公司被收回土地，保證金不予退還，并被暫停在北京市土地交易市場參與土地競買活動。

    從此，這家地產(chǎn)公司再也沒有在公眾面前露面。