上?！胺慨a(chǎn)70年大限”恐慌應(yīng)有個(gè)法律了結(jié)

    如果物權(quán)法第一百四十九條對(duì)住宅建設(shè)用地期滿后自動(dòng)續(xù)期的規(guī)定是強(qiáng)制性的,那么即使這次上海作出的“無償收回土地”的規(guī)定中涉及住宅建設(shè)用地,那也是肯定無效的；但是如果為任意性規(guī)定,那么上海如果做出如上規(guī)定,可能還會(huì)有效

    有專家認(rèn)為,上海市有關(guān)規(guī)定引起爭(zhēng)議的原因就是,在土地出讓期限截止時(shí)土地出讓使用權(quán)如何處理問題上,政府公布的處理方式與民眾期望的處理方式不一致

    從目前的情況來看,房屋產(chǎn)權(quán)“70年大限”涉及了4部法律法規(guī),相關(guān)規(guī)定可謂錯(cuò)綜復(fù)雜。因此許多業(yè)內(nèi)人士呼吁,土地管理法應(yīng)盡早修改完成,并能對(duì)土地使用權(quán)到期后的去留、補(bǔ)償問題做出明確規(guī)定,才是止住各類猜測(cè)的最好辦法

    2011年上海土地交易市場(chǎng)首拍的預(yù)申請(qǐng)須知中,規(guī)定“出讓人收回并補(bǔ)償相應(yīng)殘余價(jià)值”。這一規(guī)定掀起了新一輪關(guān)于土地使用權(quán)到期后該如何處置的爭(zhēng)論。盡管上海市有關(guān)部門回應(yīng)稱,無償收回是針對(duì)該宗土地出讓期限屆滿后,土地使用者申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)而言的。但仍有不少民眾擔(dān)心,購置的房產(chǎn)會(huì)在70年后變成磚頭。

    對(duì)于“出讓人收回并補(bǔ)償相應(yīng)殘余價(jià)值”的規(guī)定,有專家認(rèn)為,此舉違反了物權(quán)法中“住宅建設(shè)用地期滿后自動(dòng)續(xù)期”的規(guī)定。也有專家稱,上海市的規(guī)定并不能說與現(xiàn)行法律相抵觸。

    不過,專家們公認(rèn)的一點(diǎn)是,解決“70年大限”恐慌,需要完善土地管理法,對(duì)土地使用權(quán)到期后的去留、補(bǔ)償問題做出明確規(guī)定

    視點(diǎn)關(guān)注

    不久前,上海房地產(chǎn)市場(chǎng)閃過一道晴天霹靂——在2011年上海土地交易市場(chǎng)首拍的預(yù)申請(qǐng)須知中,規(guī)定“出讓人收回并補(bǔ)償相應(yīng)殘余價(jià)值”。這一“史無前例”的規(guī)定掀起了新一輪關(guān)于土地使用權(quán)到期后該如何處置的爭(zhēng)論。

    有不少上海市民擔(dān)心,是不是使用期一到,房產(chǎn)就變“磚頭”了?

    盡管上海市有關(guān)部門隨即對(duì)相關(guān)規(guī)定作了進(jìn)一步澄清,但房產(chǎn)變“磚頭”的想法仍讓不少人忐忑不安。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為,僅僅一則消息就造成了公眾的普遍惶恐,其深層次原因在于土地權(quán)屬相關(guān)法律的模糊不清。

    土地收回引發(fā)爭(zhēng)議

    根據(jù)上海市規(guī)劃與國(guó)土資源管理局公布的《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓預(yù)申請(qǐng)須知》,上海市嘉定、普陀等區(qū)域內(nèi)的數(shù)幅地塊在土地使用期滿后,可“由出讓人收回并補(bǔ)償相應(yīng)殘余價(jià)值”,甚至可“由出讓人無償收回”。

    這一說法,意味著在“70年大限之后”,買房人可能將面臨房子被收回的境地。也就是說,買賣合同瞬間成了一紙租約,買房人為房屋所支付的房款成了提前預(yù)支的租金。

    得知這一消息后,一名最近正在四處看房的購房者大驚,他對(duì)記者直言:“現(xiàn)在房子這么貴,那豈不是花了幾百萬元交了70年的租金?！?/p>

    “我完全贊同‘租金說’,而且我個(gè)人認(rèn)為買房相當(dāng)于租房70年的想法也過于樂觀?！蓖恋毓芾韼?、中國(guó)人民大學(xué)土地管理博士張遠(yuǎn)索說,一是房屋建筑物本身物理壽命沒有70年；二是等某些地方政府無地可賣后,可能將已購房群體作為二茬收入來源。

    “當(dāng)然,一直不買房靠租房生活的想法更不現(xiàn)實(shí),租金會(huì)水漲船高,在日益嚴(yán)重的通脹壓力下,房?jī)r(jià)租售比等指標(biāo)在我國(guó)不適用?！睆堖h(yuǎn)索說。

    針對(duì)種種質(zhì)疑,上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局辦公室主任余亮回應(yīng)稱,上海市規(guī)土局已于2011年1月17日在其網(wǎng)站上發(fā)布通告指出,無償收回是針對(duì)該宗土地出讓期限屆滿后,土地使用者申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)而言的。

    通告還列出了《上海市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》范本中的第二十七、二十八、二十九條的規(guī)定,并提出《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓預(yù)申請(qǐng)須知》第三條第(二)款第9項(xiàng)“土地期滿后的處理方法”是針對(duì)《上海市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》中第二十八條的內(nèi)容,明確該宗土地出讓期限屆滿,土地使用者申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)的,該宗地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的處理方式。

    一名房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為,上述預(yù)申請(qǐng)須知中所提到的“土地期滿后的處理方法”,是摘選自《上海市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》的部分語句。如果就此判定“土地到期即回收”,有點(diǎn)武斷。

    另據(jù)了解,“出讓人收回并補(bǔ)償相應(yīng)殘余價(jià)值”這一規(guī)定并非首次出現(xiàn)。早在2010年9月,上海市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓預(yù)申請(qǐng)公告“滬預(yù)申請(qǐng)告字(2010)第02號(hào)”中,就有收回并補(bǔ)償相應(yīng)殘余價(jià)值的規(guī)定,甚至在有的《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓預(yù)申請(qǐng)須知》中顯示,土地期滿后的處理方法為“出讓人無償收回”,比如,羅店新鎮(zhèn)A1-3商住地塊即是這樣規(guī)定。

    記者了解到,目前坊間還有一種觀點(diǎn)認(rèn)為,如果物權(quán)法第一百四十九條對(duì)住宅建設(shè)用地期滿后自動(dòng)續(xù)期的規(guī)定是強(qiáng)制性的,那么即使這次上海作出的“無償收回土地”的規(guī)定中涉及住宅建設(shè)用地,那也是肯定無效的；但是如果為任意性規(guī)定,那么上海如果做出如上規(guī)定,可能還會(huì)有效。

    對(duì)此,參加過物權(quán)法起草工作的中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院教授王軼告訴記者,物權(quán)法的這一規(guī)定涉及到廣大人民群眾切身利益,也事關(guān)公共利益,因此,“我更愿意將其視為強(qiáng)制性規(guī)定,地方政府不能隨意進(jìn)行更改”。

    “我個(gè)人認(rèn)為,這次民眾的反應(yīng)有些過度,這反映了民眾,尤其是已買房人群的神經(jīng)變得非常脆弱?！睆堖h(yuǎn)索分析說。

    法律模糊致使?fàn)幾h不斷

    究竟是什么原因讓民眾或者買房者的神經(jīng)“變得非常脆弱”,有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,癥結(jié)在于相關(guān)法律規(guī)定的模糊性。

    “房子這么大的事,70年以后怎么辦都沒個(gè)準(zhǔn)確的說法,讓人怎么能安心?”有購房者坦言。

    王軼向《法制日?qǐng)?bào)》記者透露,在物權(quán)法起草的過程中,曾就這個(gè)問題進(jìn)行過多次討論,但最終還是沒有作出具體的規(guī)定。

    “沒有作出相應(yīng)規(guī)定主要是出于以下幾點(diǎn)考慮:首先,我國(guó)的住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限為70年,而我國(guó)是1998年全面推行的城鎮(zhèn)住房制度改革,因此期滿后續(xù)期的問題一般應(yīng)該是五六十年后的事情,因此并沒有急于作出規(guī)定；其次,是否有償需要考慮諸多配套制度,如是否開征房產(chǎn)稅等都應(yīng)納入考量。當(dāng)時(shí)沒法在適當(dāng)?shù)恼Z境下來考慮這個(gè)問題；最后,我們還考慮到我國(guó)不少地方政府的財(cái)政收入嚴(yán)重依賴土地財(cái)政,當(dāng)時(shí)如果作出規(guī)定,很難保證是一個(gè)有利于民生的規(guī)定?！蓖踺W說。

    正是由于沒有具體的規(guī)定,于是,在上海市的“新規(guī)”出臺(tái)后,一場(chǎng)觀點(diǎn)的“混戰(zhàn)”就此展開。

    經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)認(rèn)為,“上海規(guī)定國(guó)有土地使用權(quán)期滿后土地由出讓人無償收回,這意味著在土地資源日益衰竭的情況下,有關(guān)方面已經(jīng)為未來如何挖掘土地潛力進(jìn)行立法試點(diǎn),這違背了物權(quán)法立法時(shí)擱置爭(zhēng)議的基本原則”。

    不過,對(duì)于上海的做法,支持者也不在少數(shù),房地產(chǎn)業(yè)資深研究人士楊紅旭就認(rèn)為,“物權(quán)法闡述的意思,無非是住宅屆滿自動(dòng)續(xù)期、非住宅另議、地上的房屋要看有無約定。這個(gè)約定是指土地出讓合同,就是上海市正在嘗試做的‘土地到期后由出讓人收回并補(bǔ)償相應(yīng)殘余價(jià)值’或‘出讓人無償收回’。所以,上海市正在做的事,并沒有違法,反倒是想遵照物權(quán)法,讓以后土地使用權(quán)屆滿后,更容易按現(xiàn)在的約定進(jìn)行處理,否則只能是‘沒有約定或者約定不明確的,依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理’”。

    “屆時(shí)無償收回土地所有權(quán)也并未違背物權(quán)法,因其只是規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)期屆滿后自動(dòng)續(xù)期,但并沒說是‘無償’自動(dòng)續(xù)期?！睆堖h(yuǎn)索同屬“支持派”陣營(yíng)。

    “上海市有關(guān)規(guī)定引起爭(zhēng)議的原因就是,在土地出讓期限截止時(shí)土地出讓使用權(quán)如何處理問題上,政府公布的處理方式與民眾期望的處理方式不一致?！睆堖h(yuǎn)索分析說。

    張遠(yuǎn)索認(rèn)為,客觀來看,上海市政府的這次規(guī)定并沒有與現(xiàn)在的相關(guān)土地法律相抵觸。根據(jù)1990年國(guó)務(wù)院頒布的《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》和1994年《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定,國(guó)家對(duì)于個(gè)人使用土地有無償收回的權(quán)力,并明確了各類用途的土地使用權(quán)出讓最高年限。2007年的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》雖然規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)期屆滿后自動(dòng)續(xù)期,但是并沒有對(duì)續(xù)期的土地使用費(fèi)支付標(biāo)準(zhǔn)和辦法作出明確規(guī)定。

    “也就是說屆時(shí)是否無償收回,并沒有完全定論。因此上海市的規(guī)定并不能說與現(xiàn)行法律相抵觸,充其量是給我們進(jìn)一步細(xì)化相關(guān)土地法規(guī)帶來現(xiàn)實(shí)推力?！睆堖h(yuǎn)索說。

    70年后房子究竟怎么辦

    正是法律規(guī)定的不具體,也使得“70年之后房子怎么辦”這個(gè)問題成為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的“錢學(xué)森之問”。

    一名地產(chǎn)中介告訴《法制日?qǐng)?bào)》記者,在買賣二手房的過程中,除了相關(guān)費(fèi)用外,購房者咨詢最多的就是這個(gè)問題。

    “尤其是一些房齡較長(zhǎng)的二手房,很多人都會(huì)問,這房子已經(jīng)有20年了,只剩50年產(chǎn)權(quán),買到手之后會(huì)感覺非常吃虧。”上述地產(chǎn)中介說。

    記者了解到,1990年國(guó)務(wù)院頒布的《國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》是“居住用地最高年限為70年”的最早來源。

    該條例規(guī)定,住宅用地,全國(guó)統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為70年；商業(yè)、旅游、娛樂用地,全國(guó)統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為40年；綜合或者其他用地,全國(guó)統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為50年。

    除此以外,該條例還規(guī)定:“土地使用權(quán)期滿,土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國(guó)家無償取得。土地使用者應(yīng)當(dāng)交還土地使用證,并依照規(guī)定辦理注銷登記?！?/p>

    另據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露,2009年初曾流傳的一份名為《土地管理法(修訂草案征求意見稿)》的文件,在全國(guó)國(guó)土管理系統(tǒng)“征求意見”,最受人們關(guān)注的住宅土地使用權(quán)到期后“按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定自動(dòng)續(xù)期”替換了原先表述的“無償自動(dòng)續(xù)期”。但此后再無下文。

    有業(yè)內(nèi)人士指出,從各種法律的淵源來看,人們對(duì)于房屋70年之后產(chǎn)權(quán)“自動(dòng)續(xù)期”似乎形成了某種默認(rèn)的共識(shí),但這并不表明相關(guān)法律不需要進(jìn)一步完善。

    從目前的情況來看,房屋產(chǎn)權(quán)“70年大限”涉及了4部法律法規(guī),相關(guān)規(guī)定可謂錯(cuò)綜復(fù)雜。因此許多業(yè)內(nèi)人士呼吁,土地管理法應(yīng)盡早修改完成,并能對(duì)土地使用權(quán)到期后的去留、補(bǔ)償問題做出明確規(guī)定,才是止住各類猜測(cè)的最好辦法。

    “這個(gè)問題確實(shí)可以通過其它法律來進(jìn)行解決,比如可以通過土地管理法的修訂來作出規(guī)定?！蓖踺W說。

    張遠(yuǎn)索也認(rèn)為,可以從完善土地法入手。

    “首先是就有關(guān)細(xì)節(jié)可以進(jìn)一步細(xì)化和明確,其次是盡量延長(zhǎng)同一土地政策的壽命?？梢灶A(yù)見,我國(guó)地方政府主要以土地收入作為財(cái)政來源局面不改的情況下,土地相關(guān)法律的變動(dòng)將成為常態(tài)。再次是對(duì)于土地相關(guān)法律的完善措施要盡快出臺(tái),因?yàn)橛械牡胤?比如重慶商業(yè)用地最快將在2040年面臨土地出讓期滿的問題,住宅將在2050年面對(duì)這一問題?！睆堖h(yuǎn)索說。