樓市微調(diào)開啟房產(chǎn)稅擬擴(kuò)圍 限購令暫時(shí)難松綁

    越來越多的跡象表明，樓市調(diào)控政策開始出現(xiàn)新的變化。

    重慶主城九區(qū)高檔住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)上調(diào)到每平米萬元以上，北京也做出了調(diào)整，上海的新住房標(biāo)準(zhǔn)有望2月底公布，據(jù)說"也上調(diào)了不少"。不僅如此，上海、深圳、北京等地的多數(shù)銀行，首套房貸利率已回歸基準(zhǔn)利率，甚至出現(xiàn)了房貸利率9折優(yōu)惠的現(xiàn)象。

    接受記者采訪的多位人士認(rèn)為，這是在變相放松樓市調(diào)控政策。即使不接受"放松"觀點(diǎn)的人士，也承認(rèn)"政策正在預(yù)調(diào)、微調(diào)"。

    1月31日，溫家寶總理在國(guó)務(wù)院第六次全體會(huì)議上提出，鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)投資性需求的政策措施，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，采取有效措施增加普通商品房供給。

    這是總理兩年內(nèi)第5次提到"促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸"，但全國(guó)工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生卻同時(shí)注意到了上述"微調(diào)"與"增加普通商品房供給"的聯(lián)系。

    "現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交量急劇減少，房?jī)r(jià)也開始下降了，調(diào)控走到這一步了，就需要恢復(fù)交易量和有效需求，相應(yīng)的就需要房貸利率恢復(fù)到基準(zhǔn)，否則房地產(chǎn)市場(chǎng)沒法健康穩(wěn)定發(fā)展。"聶梅生對(duì)本報(bào)記者說。

    而讓業(yè)界更加關(guān)心的是，微調(diào)的下一步，是不是給限購令松綁？

    本報(bào)記者在采訪中獲悉，江浙等一些地方政府也正在研究適當(dāng)調(diào)整新建住房購買的行政調(diào)控手段，進(jìn)行差別化限購措施的可行性等。不過，更多的人士則認(rèn)為，限購令的全面松綁最終還要寄托于房產(chǎn)稅的全面鋪開。

    此前，住建部部長(zhǎng)姜偉新也曾表示，樓市限購令是不得已的措施，一旦全國(guó)個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)，和銀行、財(cái)政、稅務(wù)、公安等系統(tǒng)的信息統(tǒng)一到一個(gè)平臺(tái)，就不必再采取限購這種行政色彩濃厚的辦法來調(diào)節(jié)樓市。

    "微調(diào)"開啟

    剛過完春節(jié)，決策者便釋放出樓市政策要"微調(diào)"的信號(hào)。

    上海市副市長(zhǎng)沈駿在節(jié)后第一個(gè)工作日就去了市房管局進(jìn)行調(diào)研，他指出今年將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家和上海的各項(xiàng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，其中一項(xiàng)重點(diǎn)是執(zhí)行好差別化住房信貸和稅收政策。

    這與此前住建部部長(zhǎng)姜偉新的講話一致，姜偉新在去年12月份召開的全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上也曾表示，"支持居民合理購房需求，優(yōu)先保證首次購房家庭貸款需求，且在首付款比例和利率上會(huì)體現(xiàn)優(yōu)惠政策。"

    更為實(shí)質(zhì)的變化，也是在節(jié)后這一周發(fā)生的。記者發(fā)現(xiàn)，在上海、深圳、北京等地，多數(shù)銀行首套房貸利率已回歸基準(zhǔn)利率，而個(gè)別外資銀行甚至對(duì)滿足條件的客戶，開始實(shí)行房貸利率9折優(yōu)惠。

    對(duì)此，聶梅生更愿意將這一變化視作"預(yù)調(diào)、微調(diào)"。她說，剛剛開過的國(guó)務(wù)院全體會(huì)議提出"采取有效措施增加普通商品房供給"，但現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的確出現(xiàn)了新情況。

    央行剛剛發(fā)布的一份統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，2011年房地產(chǎn)貸款同比少增7704億元。而另一組數(shù)據(jù)則顯得更加凄涼：2012年春節(jié)期間，33個(gè)重點(diǎn)城市的樓市成交量同比下跌69.5%，一線城市商品住宅成交集體遇冷。上海易居房地產(chǎn)研究院預(yù)計(jì)，今年主要城市商品住宅的成交量將延續(xù)去年下半年的低迷態(tài)勢(shì)，全年商品住宅成交量將大幅下降20%。

    業(yè)界人士認(rèn)為，只要價(jià)格控制得住，除了房貸政策外，有助交易量恢復(fù)的其他政策也可能會(huì)有所放松，地方上會(huì)出臺(tái)一些必要的"保量"措施。

    同策房產(chǎn)研究總監(jiān)張宏偉就持有這樣的觀點(diǎn)，他注意到，2012年上海"兩會(huì)"已經(jīng)提出調(diào)整住房標(biāo)準(zhǔn)，"這在一定程度上是變相放松樓市調(diào)控政策。"值得一提的是，調(diào)整住房標(biāo)準(zhǔn)的還包括重慶和北京。

    張宏偉對(duì)記者說，上海、重慶、北京等地普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，對(duì)市場(chǎng)成交量來講是一定程度的利好，有利于部分觀望的購房者入市購房，更關(guān)鍵的是，他們的做法對(duì)其他城市有很強(qiáng)的示范作用，接下來跟風(fēng)的也不會(huì)少。

    限購令放松？

    在張宏偉看來，目前房貸政策和住房標(biāo)準(zhǔn)出現(xiàn)的調(diào)整，從本質(zhì)上說，是地方政府想通過這種"微調(diào)"來實(shí)現(xiàn)限購令的變相松綁。

    在剛結(jié)束不久的深圳兩會(huì)上，萬科[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]集團(tuán)總裁郁亮也提出了"適當(dāng)放寬限購標(biāo)準(zhǔn)"的建議。他說，長(zhǎng)期來看，以市場(chǎng)化的手段代替行政手段進(jìn)行調(diào)控，有助于行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。在尚未形成合適替代方法的情況下，限購政策作為應(yīng)急措施，在抑制投資購房需求方面有其積極作用，但要避免政策對(duì)合理居住需求造成誤傷。

    事實(shí)上，地方修改限購令的沖動(dòng)一直很強(qiáng)。去年下半年，佛山曾出臺(tái)過限購放松政策，但很快就被中央政府叫停。今年1月，北京市發(fā)改委副主任趙磊在一次會(huì)議上也公開提出，"北京樓市調(diào)控不排除根據(jù)形勢(shì)的變化在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)采取微調(diào)。"

    "這反映了地方政府的'兩難'糾結(jié)，房地產(chǎn)是很多地方的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)地方財(cái)政收入和經(jīng)濟(jì)發(fā)展貢獻(xiàn)很大，但現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)低迷，地方政府想在限購上做些調(diào)整，放松一下，但迫于輿論和中央的壓力，又不敢這么做，既要控制房?jī)r(jià)又要保持經(jīng)濟(jì)發(fā)展，在目前的情況下確實(shí)有些左右為難。"中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示。

    而下一個(gè)"微調(diào)"的，或許就是限購令。

    衛(wèi)明不動(dòng)產(chǎn)智庫營(yíng)銷負(fù)責(zé)人蔡為民對(duì)本報(bào)記者說，由于經(jīng)適房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)質(zhì)性放寬、商品房的供過于求、開發(fā)商的生存艱難以及國(guó)內(nèi)外的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，從理性調(diào)控的角度看，2012年內(nèi)限購令有望解除或部分解除，限購令取消或部分取消出現(xiàn)的最早時(shí)間節(jié)點(diǎn)將在今年6月，6月到10月出現(xiàn)的概率最大。

    本報(bào)記者在采訪中了解到，江浙等一些地方政府也正在研究適當(dāng)調(diào)整新建住房購買的行政調(diào)控手段，如針對(duì)住房交易的區(qū)域性、人群結(jié)構(gòu)、套型結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，進(jìn)行差別化限購措施的可行性等。

    不過，也有業(yè)內(nèi)人士持不同看法，他們認(rèn)為限購令短期內(nèi)不會(huì)放松。

    同策房產(chǎn)董事長(zhǎng)孫益功在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，今年應(yīng)該不會(huì)對(duì)限購進(jìn)行松綁，因?yàn)檎咝枰粋€(gè)連續(xù)性，一旦放松，很可能會(huì)使房?jī)r(jià)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈，從而影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。

    世聯(lián)地產(chǎn)[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]總經(jīng)理袁鴻昌也認(rèn)為，今年調(diào)控的思路已經(jīng)明確了，就是繼續(xù)貫徹中央政策，堅(jiān)持限購不放松，在這樣的環(huán)境下，開發(fā)商只能通過降價(jià)方式來換取自救，過度寄望于限購的松綁，或政府救市，在今年不太現(xiàn)實(shí)。

    房產(chǎn)稅擬擴(kuò)圍

    "限購?fù)顺鲂枰粋€(gè)過程，最起碼在樓市調(diào)控到一定程度，房?jī)r(jià)回歸合理后，另外就是房產(chǎn)稅全面開展，稅率和稅基更加完善。"顧云昌對(duì)本報(bào)記者說，"但從現(xiàn)在試點(diǎn)的情況來看，上海和重慶的房產(chǎn)稅覆蓋面不大，稅基和稅率都比較低，調(diào)節(jié)作用有限。"

    官方數(shù)據(jù)顯示，2011年上海地方財(cái)政收入完成3429.8億元，同比增長(zhǎng)19.4%；同期，重慶市地方財(cái)政收入超過2900億元，增幅超過40%。相比而言，兩地不超過10億元的房產(chǎn)稅收入對(duì)地方財(cái)政貢獻(xiàn)甚微。顧云昌說，房產(chǎn)稅代替政府賣地收入是一個(gè)漸進(jìn)的過程，但從目前來看，這項(xiàng)稅收還是太少了。

    而去年年末上海、重慶的新建商品住房?jī)r(jià)格均實(shí)現(xiàn)持續(xù)數(shù)月的環(huán)比下跌，顧云昌也將其原因歸功于限購令和保障房建設(shè)的效果。

    "即使搞房產(chǎn)稅試點(diǎn)的上海、重慶也搞限購，說明限購政策在樓市調(diào)控中不可替代的作用，因?yàn)橄拶徥峭ㄟ^抑制購買力來控制房?jī)r(jià)的，而房產(chǎn)稅調(diào)節(jié)需求的作用非常有限，拿房產(chǎn)稅成熟的美國(guó)和英國(guó)來說，調(diào)控也主要是以金融手段為主，房產(chǎn)稅一直都是輔助手段。"顧云昌說。

    不過，財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康并不認(rèn)同，他表示，房產(chǎn)稅試點(diǎn)地區(qū)不要太看重第一年能收多少稅，而且對(duì)這個(gè)稅的成長(zhǎng)邏輯都心里有數(shù)，以后房產(chǎn)稅的成長(zhǎng)性肯定是沒有問題的，在保有環(huán)節(jié)評(píng)估稅基之后，它會(huì)年復(fù)一年地征收。

    "房產(chǎn)稅最重要的任務(wù)是，在上海、重慶這樣的發(fā)達(dá)地區(qū)，一定意義上還不是籌集收入，而是要調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)生活，但未來的財(cái)源支柱屬性將會(huì)逐漸顯現(xiàn)。"賈康說。

    孫益功也認(rèn)為，限購令遲早會(huì)退出，政府也一定會(huì)有其它的配套政策來防止房?jī)r(jià)大起大落，估計(jì)房產(chǎn)稅是其中一個(gè)重要方式，它既能夠起到擴(kuò)大地方稅源的目標(biāo)，又可以達(dá)到調(diào)控房產(chǎn)的作用。

    早在去年10月，住建部部長(zhǎng)姜偉新就樓市"限購"回答人大常委會(huì)委員詢問時(shí)曾做過如下表述：樓市限購令是不得已的措施，一旦全國(guó)個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)，和銀行、財(cái)政、稅務(wù)、公安等系統(tǒng)的信息統(tǒng)一到一個(gè)平臺(tái)，就不必再采取限購這種行政色彩濃厚的辦法來調(diào)節(jié)樓市了。

    據(jù)介紹，住建部將于今年上半年實(shí)現(xiàn)40個(gè)重點(diǎn)城市個(gè)人住房信息系統(tǒng)的聯(lián)網(wǎng)。而本報(bào)記者獨(dú)家獲得的消息是，今年的房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍很可能繼續(xù)擴(kuò)大，上海、重慶兩地的試點(diǎn)方案也將調(diào)整擴(kuò)大。賈康說，南京、廣州很可能成為下一批試點(diǎn)城市。