地方債“輸血”保障房 資金渠道再拓寬

    業(yè)內(nèi)人士指出，此次財(cái)政部下發(fā)通知，明確了保障房諸多新的資金來(lái)源渠道。從地方債到房產(chǎn)稅，從部分國(guó)有資本收益到城市維護(hù)建設(shè)稅收入，保障房建設(shè)資金渠道再度拓寬。

    確保資金籌措到位，是保障房建設(shè)順利推進(jìn)的重要條件之一。

    日前，財(cái)政部下發(fā)通知，明確在保障性安居工程現(xiàn)有資金來(lái)源基礎(chǔ)上，將增加的地方政府債券收入、個(gè)人住房房產(chǎn)稅試點(diǎn)地區(qū)取得的房產(chǎn)稅收入、部分國(guó)有資本收益和城市維護(hù)建設(shè)稅收入用于保障房安居工程建設(shè)，確保不留資金缺口。

    地方債、房產(chǎn)稅收入等進(jìn)入保障房建設(shè)領(lǐng)域，使保障房建設(shè)資金渠道進(jìn)一步拓寬。

    多方資金參戰(zhàn)保障房建設(shè)

    “今年保障房資金需求量比去年還要大，必須拓展新的渠道。”接受本報(bào)記者采訪的上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭告訴記者。

    為了保障房建設(shè)的順利推進(jìn)，我國(guó)政府投入了大量的財(cái)政資金，并多次強(qiáng)調(diào)土地出讓收益按規(guī)定用于保障性住房建設(shè)，同時(shí)還出臺(tái)諸多財(cái)稅金融政策引導(dǎo)民間資本進(jìn)入保障房建設(shè)領(lǐng)域。

    業(yè)內(nèi)人士指出，此次財(cái)政部下發(fā)通知，明確了諸多新的資金來(lái)源渠道。從地方債到房產(chǎn)稅，從部分國(guó)有資本收益到城市維護(hù)建設(shè)稅收入，保障房建設(shè)資金渠道再度拓寬。

    財(cái)政部還明確，各地要?jiǎng)?chuàng)新財(cái)政支持方式，引導(dǎo)社會(huì)資金投資保障性安居工程。各級(jí)財(cái)政部門要積極支持成立專門企業(yè)負(fù)責(zé)建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、管理公共租賃住房等保障性住房，引導(dǎo)企業(yè)通過(guò)銀行貸款、發(fā)行企業(yè)債券、吸收社會(huì)投資等籌集建設(shè)資金。

    此外，財(cái)政補(bǔ)貼等手段也將進(jìn)一步發(fā)揮作用。財(cái)政部還明確通過(guò)投資補(bǔ)助、貸款貼息等方式，支持現(xiàn)有企業(yè)進(jìn)行公共租賃住房等保障性住房建設(shè)、運(yùn)營(yíng)和管理；各地對(duì)商業(yè)銀行發(fā)放的公共租賃住房建設(shè)貸款可按規(guī)定予以貼息，貼息期限不超過(guò)15年。

    這些政策，進(jìn)一步細(xì)化了財(cái)政支持保障性住房建設(shè)的各種手段，為資金的籌措提供了諸多優(yōu)惠，體現(xiàn)了我國(guó)政府對(duì)保障性住房建設(shè)的高度重視。

    保障房資金壓力猶存

    “不過(guò)，新舉措只能起到補(bǔ)充作用，不能擔(dān)當(dāng)挑大梁的角色。”楊紅旭告訴記者。他認(rèn)為，地方債發(fā)行的總量不是很大，并且還有很多用途，盡管今年明確向保障性住房?jī)A斜，但是估計(jì)量也不會(huì)很大。而房產(chǎn)稅只在上海、重慶兩地試點(diǎn)，除非試點(diǎn)范圍擴(kuò)大，否則收入數(shù)量也非常小。

    部分國(guó)有資本收益用于保障房建設(shè)也還存在不確定性，主要還要看企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益如何。而城市維護(hù)建設(shè)稅收入，雖然去年主要受2010年12月1日起對(duì)外資企業(yè)征收城市維護(hù)建設(shè)稅翹尾增收影響出現(xiàn)較高增長(zhǎng)，但是其主要用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

    綜合來(lái)看，從數(shù)量上來(lái)說(shuō)，這些資金的加入，雖然會(huì)在一定程度上緩解保障性住房建設(shè)的資金壓力，但是帶來(lái)的影響不會(huì)很大。楊紅旭認(rèn)為，保障性住房的資金主要還是依靠中央和地方的財(cái)政投入。

    為了保障財(cái)政資金的到位，財(cái)政部強(qiáng)調(diào)，各地要保證資金及時(shí)足額到位，提高資金使用效益。

    然而，我們也看到，在經(jīng)歷了持續(xù)嚴(yán)厲的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控之后，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)降溫，土地市場(chǎng)寒風(fēng)陣陣，對(duì)“土地財(cái)政”模式下的地方政府收入產(chǎn)生了重要影響。資金依然是制約保障房建設(shè)的一大瓶頸。如何突破這一瓶頸，財(cái)政投入固然是“大頭”，同時(shí)也要引導(dǎo)社會(huì)資本進(jìn)入保障性住房建設(shè)領(lǐng)域。

    加大優(yōu)惠力度引導(dǎo)社會(huì)資本進(jìn)入

    我國(guó)多次強(qiáng)調(diào)引導(dǎo)社會(huì)資本進(jìn)入保障房建設(shè)領(lǐng)域，然而至今房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)入保障房建設(shè)領(lǐng)域的熱情并不高。

    原因很明顯，作為一個(gè)市場(chǎng)主體的企業(yè)，追逐利潤(rùn)是其本性。然而，保障房領(lǐng)域具有特殊性，具有很明顯的民生色彩，利潤(rùn)空間較小。

    “社會(huì)資本進(jìn)入保障房領(lǐng)域，要看資本和收益的關(guān)系。”楊紅旭告訴記者，“保障房收益明顯偏低，尤其是公租房，由于不能出售，僅靠租金獲得收益，收益率很低，無(wú)法滿足企業(yè)投資的需求。”吸引社會(huì)資本進(jìn)入這一領(lǐng)域，只有通過(guò)各種稅收優(yōu)惠政策的刺激。

    鼓勵(lì)社會(huì)資本進(jìn)入保障房領(lǐng)域，是一個(gè)發(fā)展方向，但是目前來(lái)看，還不是很給力。楊紅旭分析認(rèn)為，限價(jià)房和經(jīng)濟(jì)適用房可以出售，短期可以收回投資，因此情況稍好些。作為主導(dǎo)產(chǎn)品的公租房，卻面臨制度不健全問(wèn)題。所以，必須加大政策優(yōu)惠力度，同時(shí)進(jìn)一步完善公租房運(yùn)行機(jī)制。

    當(dāng)前我國(guó)保障性住房存在產(chǎn)品體系不清楚、類別很多等問(wèn)題，需要我們進(jìn)一步分清哪些需要政府投資，哪些需要以市場(chǎng)運(yùn)作方式來(lái)解決。

    “保障房的產(chǎn)品體系要梳理清晰，另外要分門別類。”楊紅旭認(rèn)為，由于主要是滿足最低收入群體的住房需求，因此廉租房需要政府投資開(kāi)發(fā)建設(shè)；經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房，主要針對(duì)有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的人群，因此需要進(jìn)一步吸引社會(huì)資本進(jìn)入這一領(lǐng)域。

    此外，在財(cái)稅和金融服務(wù)領(lǐng)域，還需要政策繼續(xù)給力。楊紅旭建議，加大對(duì)民間資本進(jìn)入保障房領(lǐng)域的優(yōu)惠措施，除了諸多稅收優(yōu)惠措施之外，信貸方面能否優(yōu)先貸給相關(guān)企業(yè)。此外，在企業(yè)債的發(fā)行方面也還需要進(jìn)一步加大扶持力度?？傮w來(lái)看，要通過(guò)稅收、信貸、土地全面的優(yōu)惠政策來(lái)刺激引導(dǎo)社會(huì)資本進(jìn)入保障房領(lǐng)域。

    業(yè)內(nèi)人士指出，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，在保障房建設(shè)資金投入上需要形成制度化的體系，需要更多的制度創(chuàng)新。