分析稱我國房產(chǎn)稅或擴(kuò)至個人存量房與小產(chǎn)權(quán)房

    重慶和上海房產(chǎn)稅試點已實行一年有余，近期湖南、湖北、廣州和深圳等地陸續(xù)傳出將接棒試點房產(chǎn)稅。

    住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥在日前舉行的嶺南論壇發(fā)言中明確表示，"目前住建部正和財政部、稅務(wù)總局總結(jié)重慶和上海房產(chǎn)稅試點經(jīng)驗，研究擴(kuò)大房產(chǎn)稅征收城市，但具體擴(kuò)大的范圍還沒定。"

    如果要擴(kuò)大房產(chǎn)稅的試點，首先自然要評估重慶和上海試點的效果和經(jīng)驗。然而，受2011年限購令、緊房貸等嚴(yán)厲政策的同步作用，要準(zhǔn)確評估過去一年多的房產(chǎn)稅試點效果顯得尤為復(fù)雜。多位專家都認(rèn)為，無論是對樓市成交量還是房價而言，房產(chǎn)稅試點的影響都相當(dāng)有限，即使是從其創(chuàng)造的稅收收入來看，相對于重慶和上海兩地的財政收入，房產(chǎn)稅帶來的收入也少得可憐。

    那么未來房產(chǎn)稅試點上可能會有哪些變化呢？財政部科學(xué)研究所所長賈康告訴本刊記者，"未來試點的城市不會簡單套用滬、渝的房產(chǎn)稅征收模式，還得結(jié)合具體地區(qū)進(jìn)行一些具體設(shè)計。不過，在房產(chǎn)稅試點的改革推進(jìn)過程中，有一些基本的問題將始終不變，比如房產(chǎn)稅必定要涉及到一些消費性住房。"

    房產(chǎn)稅試點收效甚微

    財政部部長謝旭人在2012年兩會期間曾指出，"滬、渝房產(chǎn)稅試點改革進(jìn)展還是比較順利的，因此現(xiàn)在正在積極總結(jié)兩地試點經(jīng)驗，并在此基礎(chǔ)上制定方案，適當(dāng)擴(kuò)大房產(chǎn)稅范圍。"

    也許進(jìn)展是"比較順利"的，要確切界定房產(chǎn)稅的效果也比較困難，但從樓市成交量、房價和創(chuàng)造的稅收收入來看，房產(chǎn)稅試點的效果相當(dāng)有限。

    中國指數(shù)研究院上海研究總監(jiān)陳延彬向記者表示，相較于同期進(jìn)行的限購等措施，房產(chǎn)稅對樓市需求的影響著實相當(dāng)有限。"上海房產(chǎn)稅的征收模式是緊跟交易行為，新購住房后才對其存量房進(jìn)行核定征收房產(chǎn)稅，而如果沒有新購住房，即便已有多套住房也不征收。理論上講，房產(chǎn)稅試點對于打擊投機(jī)和投資有一定的作用。但是，始自2010年的限購，2011年更加嚴(yán)厲，在一定程度上削弱了房產(chǎn)稅的作用。"

    由于限購，市場上的投資需求基本上被抑制，剛性需求和部分改善需求是成交主力，而這部分人群多數(shù)不滿足房產(chǎn)稅征收范圍，或者因為面積扣除征收有限。房產(chǎn)稅對短期的房地產(chǎn)市場調(diào)控影響有限，左右目前市場的調(diào)控措施仍然是嚴(yán)厲的限購和限貸。

    從對房價的影響來看，房產(chǎn)稅作用甚微也是各界人士的普遍共識。

    安信證券分析師柳世慶指出，對于上海等大城市，房地產(chǎn)更可能作為資產(chǎn)配置的選擇，一個極端狀況就是買了房子之后長期空置，無任何租金收入。在這個背景下，除非投資者的風(fēng)險偏好本身發(fā)生急劇改變，房產(chǎn)稅對于房價的影響未必會很大。

    賈康也曾表示，房價并不會因為局部試點應(yīng)聲而落，房產(chǎn)稅的開征并不能改變中心區(qū)域不動產(chǎn)上揚曲線，只會使曲線斜率降低，不會頻繁大起大落，而對社會生活產(chǎn)生負(fù)面沖擊。

    盡管不少財稅學(xué)者和官員寄望于房產(chǎn)稅的開征能逐漸取代賣地收入，進(jìn)而成為地方財政主要財源之一，但至少從過去一年的征繳情況看，現(xiàn)實離理想還很遠(yuǎn)。

    以上海為例，陳延彬表示，2011年上海房產(chǎn)稅實現(xiàn)稅收73.7億元，同比2010年增加了18.3%；但由于個人住房房產(chǎn)稅目前尚沒有入庫額統(tǒng)計，因此房產(chǎn)稅的增加主要是原先已經(jīng)在征收的營業(yè)類房產(chǎn)的房產(chǎn)稅收入增加所致。而個人住房房產(chǎn)稅的稅率較低，并不足以造成整體房產(chǎn)稅收入大幅提高。

    海通證券房地產(chǎn)分析師侯凌中根據(jù)2011年上海全市住宅房產(chǎn)成交金額(約1830億元)測算，2011年上海可征收的個人住房房產(chǎn)稅總額應(yīng)低于3億元。相較于上海政府2011年3430億元的財政收入或1510億元的土地出讓金收入，房產(chǎn)稅帶來的財政收入都是杯水車薪。

    盡管房產(chǎn)稅改革的推進(jìn)目前尚未出現(xiàn)令人振奮的成績，但不少財稅專家仍對其長期可能給財稅體制帶來的變革寄予厚望。賈康曾表示，房產(chǎn)稅的改革將產(chǎn)生四方面值得肯定的直接效應(yīng)，一是增加直接稅比重，降低中國中低收入者的"稅負(fù)痛苦指數(shù)"；二是將會為地方政府提供支柱稅種，解決中國地方稅體系不成型的問題；三是促使正在實施的房地產(chǎn)調(diào)控體現(xiàn)應(yīng)有的治本水準(zhǔn)；四是有利于優(yōu)化收入和財產(chǎn)的再分配機(jī)制，抑制收入差距的擴(kuò)大。

    或擴(kuò)至存量房產(chǎn)

    盡管如此，對于下一步房產(chǎn)稅試點的模式仍有跡可循。

    從目前上海、重慶兩地實施的房產(chǎn)稅試點方案來看，除重慶將個人擁有的獨棟商品住宅納入征稅范圍外，對于個人住房征收的房產(chǎn)稅均不對存量房產(chǎn)征稅，這可能大大限制了房產(chǎn)稅的作用。

    一向沖在改革前沿的廣州近期動作頻頻，4月1日即將上線存量房計稅系統(tǒng)。據(jù)媒體報道，廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會會長廖俊平在《2012廣州房地產(chǎn)市場藍(lán)皮書》發(fā)布會上透露，4月1日起廣州要上線存量房(即二手房)計稅系統(tǒng)，改變原先委托房地產(chǎn)登記部門課稅的方式。一旦開征房產(chǎn)稅，存量房計稅系統(tǒng)也可用于計征房產(chǎn)稅?！o論房產(chǎn)稅的下一個接棒者是否是廣州，華泰聯(lián)合行業(yè)分析師郭春燕表示，未來房產(chǎn)稅試點都將向全國一、二線城市繼續(xù)推進(jìn)，個人住房存量房征收、小產(chǎn)權(quán)房征收可能成為趨勢；而如果未來地方政府開始對個人存量房也實行征稅，那么這個規(guī)模相當(dāng)龐大。