品牌房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線城市

    仲量聯(lián)行近期發(fā)布的《中國新興城市50強》指出，二三線城市面臨巨大地產(chǎn)商機，這些城市的房價仍然具備上漲的空間。

    今年初，在成都舉辦的一場四川三線城市土地推介會上，吸引了近60家開發(fā)商到場，其中不乏恒大地產(chǎn)、中國水電、中鐵、富臨地產(chǎn)等品牌開發(fā)商。

    我省部分二級城市的房價，已超越了成都三環(huán)路內(nèi)部分樓盤房價。

    近日，有關(guān)我省二級城市的土地拍賣公告，不時出現(xiàn)在成都各大媒體顯著位置，扯住了成都各大開發(fā)商的眼球。華西都市報記者觀察到，當(dāng)限購、限貸等政策持續(xù)推進時，部分品牌開發(fā)商抽身而出，以淘金者姿態(tài)紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線城市。成都相關(guān)地產(chǎn)專家指出，我省二級城市大城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐加快，以及城市和居民消費升級所具有的客觀潛力，助推了二三線城市的開發(fā)空間。

    樓市調(diào)控

    品牌開發(fā)商搶灘二級城市

    今年初，在成都舉辦的一場四川三線城市土地推介會上，吸引了近60家開發(fā)商到場，其中不乏恒大地產(chǎn)、中國水電、中鐵、富臨地產(chǎn)等品牌開發(fā)商。不少與會開發(fā)商向記者透露，除了因為我省二、三線城市土地資源較豐富，可供選擇空間很大外，還具有土地價格相對便宜，開發(fā)風(fēng)險相對較小的特點。因此，無論是喜歡開發(fā)大盤的實力開發(fā)商還是為求生存而來的中小房企，都試圖在我省二級城市搶地。有的開發(fā)商甚至認為，面對樓市調(diào)控，及早介入我省二級城市的地產(chǎn)開發(fā)，就意味著獲得更多的開發(fā)紅利。

    記者觀察到，目前，在綿陽、德陽、南充、樂山等二級城市中，有的盡管處于一座城市的黃金地段，但其樓面出讓價格還不足1000元/平方米。目前，品牌開發(fā)商在我省二級城市的地產(chǎn)開發(fā)覆蓋率，毫不遜色于成都。早在幾年前，萬科、保利、萬達、佳兆業(yè)、華潤等品牌房企的身影不斷出現(xiàn)在我省二級城市的開發(fā)土地上。2010年央企保利拿地2150畝高調(diào)入駐德陽，商業(yè)巨擘萬達集團投資80億建綿陽萬達廣場，2009年成都本土龍頭房企藍光地產(chǎn)分別安營南充、自貢；成都置信也加快了對綿陽的開發(fā)力度，目前已高調(diào)進入巴中開發(fā)……尤其是隨著樓市調(diào)控的深入，各大品牌開發(fā)商更是加大了對我省二級城市的開發(fā)力度。

    兩個市場

    地價和房價差距有點兒大

    “只要是在三環(huán)路內(nèi)拿地，土地出讓樓面價都至少在3000元/平方米以上。而這樣的價格，卻可以在南充、綿陽、德陽、樂山等等二級城市黃金地段拿地。”四川中原房地產(chǎn)研究中心副主任周覓告訴記者，目前，由于城市化進程發(fā)展迅猛，成都主城區(qū)可拿之地越來越少，拿地成本卻越來越高。即便是在成都郊區(qū)、市、縣地塊，出讓價都在三四百萬元/畝以上。另一方面，由于受樓市調(diào)控影響，日益趨高的地價背后，卻是銷售受阻的樓市。房價與高地價并未同步跟進。

    記者觀察到，目前，即便是處于成都三環(huán)路的北門片區(qū)，不少樓盤目前價格尚未突破7500元/平方米。而記者發(fā)現(xiàn)，我省部分二級城市的房價，卻早已突破了萬元/平方米。昨日，記者瀏覽某房產(chǎn)網(wǎng)站發(fā)現(xiàn)，位于南充嘉陵江一處別墅項目，目前均價已高達13500元/平方米。而在成都，除浣花溪一帶別墅外，其余區(qū)域的別墅價格也僅僅維持每平方米萬元左右。而處于成都區(qū)、市、縣的部分別墅項目，由于受樓市調(diào)控影響，其單價尚未突破6000元/平方米。

    對此，一位開發(fā)商則分析說，相對于成都主城區(qū)而言，我省二級城市的地價尚處于較低水平，需求尚未充分挖掘。隨著上游城市房地產(chǎn)市場進入僵持狀態(tài)，眾多品牌開發(fā)商開始將目光從一線城市房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)向二、三線城市房地產(chǎn)市場，而更有遠見者，則早在十幾年前就已經(jīng)在四川中小城市精心布局。

    二級城市

    開發(fā)潛力大市場競爭小

    據(jù)悉，恒大地產(chǎn)2011年的業(yè)績年報公布顯示，恒大地產(chǎn)在國內(nèi)擁有187個項目，其中在售121個項目。根據(jù)統(tǒng)計，恒大地產(chǎn)在二線城市在售項目全年銷售金額487.8億，三線城市在售項目全年銷售金額282.4億。恒大地產(chǎn)在二三線城市銷售量，已占銷售總額的95.8%。除此之外，素有地產(chǎn)一哥的萬科地產(chǎn)，以及華潤置地、綠地等一線品牌，近年來都加快了對二三線城市的開發(fā)力度。

    仲量聯(lián)行發(fā)布的《中國新興城市50強》指出，二三線城市面臨巨大地產(chǎn)商機，而其主要驅(qū)動力是這些城市中產(chǎn)階層人口數(shù)量的強勁增長。二線城市和三線城市的居民購買力正在不斷提升，這些城市的房價仍然具備上漲的空間。

    記者也觀察發(fā)現(xiàn)，低地價和高潛力是開發(fā)商選擇四川二、三線城市的最主要原因，隨著二三線城市城鎮(zhèn)化的加快，潛在住宅需求日趨凸顯，品牌開發(fā)商的到來為這里的房地產(chǎn)發(fā)展起到了推波助瀾的作用，他們將自己的成熟產(chǎn)品迅速復(fù)制和推廣，為當(dāng)?shù)刭彿空邘聿灰粯拥木幼±砟?，對此，四川中原房地產(chǎn)研究中心副主任周覓認為，與國內(nèi)其他限購城市一樣，成都受樓市調(diào)控沖擊較大。相反，我省二級城市中，目前都處于非限購區(qū)域。

    而且，相比于成都，我省二級城市的房地產(chǎn)市場還不夠十分成熟，競爭壓力不大。在這樣背景下，品牌開發(fā)商強勢入駐后，它們只需要將自己的成功經(jīng)驗復(fù)制到這些二級城市，無疑具有很強的市場話語權(quán)和競爭力。

    專家提示

    企業(yè)拓展要融合城市發(fā)展

    成都一品牌開發(fā)商負責(zé)人唐先生則認為，吸引品牌開發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)我省二級城市，除了這些區(qū)域處于非限購區(qū)外，還有一個更重要的原因是，二三線城市房地產(chǎn)有明顯的發(fā)展優(yōu)勢。

    唐先生進一步分析說，由于房地產(chǎn)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，在成本壓力大和銷售遇阻的困境面前，房地產(chǎn)企業(yè)必須選擇突圍，開拓房地產(chǎn)發(fā)展的新增長點。值得提醒的是，品牌房企拓展我省二級城市的同時，需在前期做細致的市場調(diào)查和地塊評估，理性地考慮土地自身和企業(yè)戰(zhàn)略的契合度，深刻理解當(dāng)?shù)氐某鞘幸?guī)劃，準(zhǔn)確定位購房者的需求。只有這樣，品牌房地產(chǎn)企業(yè)才能做出既有自身品牌特色，又能契合二三線城市居民居住訴求的房地產(chǎn)產(chǎn)品，從而贏得市場和先機。