中國(guó)房產(chǎn)將全面革命 開(kāi)發(fā)商要準(zhǔn)備好當(dāng)房東

    深圳邁石資本董事長(zhǎng)唐標(biāo)晟：

    在2011年政策調(diào)控和金融調(diào)控的雙重作用下，2012年房地產(chǎn)行業(yè)將全面進(jìn)入結(jié)構(gòu)調(diào)整期。從長(zhǎng)期來(lái)講，房地產(chǎn)行業(yè)仍然是支柱產(chǎn)業(yè)，通過(guò)結(jié)構(gòu)調(diào)整使其長(zhǎng)期穩(wěn)定地發(fā)展，不僅是市場(chǎng)需求，也是民生的需求。中國(guó)房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)調(diào)整將主要集中在兩個(gè)方面：

    首先是房地產(chǎn)資本結(jié)構(gòu)的調(diào)整，房地產(chǎn)的資本來(lái)源，將從單一渠道融資轉(zhuǎn)化成為多元化的結(jié)構(gòu)融資。

    2011年一直以單一銀行貸款為核心融資手段的開(kāi)發(fā)企業(yè)已經(jīng)在這輪調(diào)控中吃盡了苦頭，尤其是下半年因?yàn)橘Y金的嚴(yán)重匱乏，被逼借高利貸和謀求高利率信托的大有人在，其結(jié)果將不僅僅是個(gè)別開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)的問(wèn)題，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)將被拖入不可逆轉(zhuǎn)的資本黑洞。預(yù)計(jì)2012年將有8000億~1萬(wàn)億元的房地產(chǎn)信托債務(wù)到期，屆時(shí)行業(yè)將正式進(jìn)入資本結(jié)構(gòu)調(diào)整期。資本結(jié)構(gòu)調(diào)整對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)既是風(fēng)險(xiǎn)也是機(jī)遇。

    大型房地產(chǎn)企業(yè)將通過(guò)合作及并購(gòu)等方式進(jìn)一步優(yōu)化其資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，大舉進(jìn)軍房地產(chǎn)信托基金。資金實(shí)力比較雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)將聘請(qǐng)投行顧問(wèn)或設(shè)立投行部門以謀求其融資結(jié)構(gòu)的多元化。同時(shí)，部分有遠(yuǎn)見(jiàn)的房地產(chǎn)企業(yè)將有可能涉足金融行業(yè)或兼并中小型金融機(jī)構(gòu)，以增加其在未來(lái)多變的市場(chǎng)環(huán)境中長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展的資本籌碼。

    面對(duì)大型房地產(chǎn)企業(yè)的資源侵占和兼并收購(gòu)，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷和不確定性，小型房地產(chǎn)企業(yè)將面臨重要的轉(zhuǎn)型機(jī)遇。一方面小型房地產(chǎn)企業(yè)將積極回應(yīng)大型房地產(chǎn)企業(yè)的兼并收購(gòu)，以謀求將自身的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)變現(xiàn)或股權(quán)轉(zhuǎn)換。另一方面，較有資金實(shí)力和發(fā)展眼光的小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，將積極接觸地產(chǎn)私募基金，以其優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)和管理經(jīng)驗(yàn)介入地產(chǎn)私募基金成為合伙人，最終實(shí)現(xiàn)從開(kāi)發(fā)商到投資商的成功轉(zhuǎn)型。

    其次是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例，將從住宅地產(chǎn)獨(dú)霸天下轉(zhuǎn)化為以商用地產(chǎn)為核心的產(chǎn)業(yè)鏈集合。

    2011年政策多變，隨著房地產(chǎn)融資成本、交易成本和持有成本的逐步增加，住宅地產(chǎn)的投資功能已經(jīng)在逐步消失，住宅地產(chǎn)將逐步轉(zhuǎn)化為抵御通脹的產(chǎn)品。2012年地產(chǎn)投資市場(chǎng)將轉(zhuǎn)向追捧商用地產(chǎn)。廣義上的商用地產(chǎn)，包括商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓、旅游地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。商用地產(chǎn)與一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展息息相關(guān)，其發(fā)展手段和資本來(lái)源，非常的靈活且多元化，其租售市場(chǎng)活躍，購(gòu)買者的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，因此投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值優(yōu)勢(shì)顯著，發(fā)展空間巨大。

    近年來(lái)隨著住宅地產(chǎn)的迅猛發(fā)展，中國(guó)的商用地產(chǎn)也有了前所未有的進(jìn)步，泰達(dá)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、萬(wàn)達(dá)[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]的商業(yè)地產(chǎn)、海南的旅游地產(chǎn)，每一種模式都以其特有的資源優(yōu)勢(shì)，獲得了巨大的市場(chǎng)空間。但是隨著中國(guó)企業(yè)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和中國(guó)消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣轉(zhuǎn)型，2012年中國(guó)商用地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型與整合也是不可避免的。

    商用地產(chǎn)發(fā)展最關(guān)鍵的一環(huán)就在于解決商業(yè)模式的資金鏈和資本鏈。要打通資金鏈和資本鏈，就要充分分解商用地產(chǎn)的每一個(gè)發(fā)展模塊，并理清每一模塊的利潤(rùn)來(lái)源，進(jìn)而理清商用地產(chǎn)使用者和消費(fèi)者資金鏈和資本鏈的脈絡(luò)。資金鏈和資本鏈一旦打通，其商業(yè)模式、消費(fèi)模式和發(fā)展模式都將固定下來(lái)，其利潤(rùn)也將實(shí)現(xiàn)最大化。

    2012年隨著中國(guó)金融體系改革和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，中國(guó)商用地產(chǎn)發(fā)展模式也將由簡(jiǎn)單的物業(yè)租售發(fā)展轉(zhuǎn)化成為以商業(yè)地產(chǎn)為核心的產(chǎn)業(yè)鏈和資本鏈的整合。商用地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將從單一項(xiàng)目的建設(shè)者或運(yùn)營(yíng)者的角色逐步轉(zhuǎn)化成以商用地產(chǎn)為核心的整條產(chǎn)業(yè)鏈的運(yùn)營(yíng)商和資本大鱷。