房產(chǎn)商經(jīng)營性現(xiàn)金流大幅下降 面臨斷糧危險

    新一年的春風尚未吹綠江南岸，房地產(chǎn)企業(yè)的資金寒冬或?qū)⒊掷m(xù)。隨著嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)運行，從銀行獲得開發(fā)貸款變得更加困難，在地產(chǎn)界打拼的商人們正在為“從哪里弄到錢”這個問題發(fā)愁。

    “危險而疏遠”的板塊

    3月8日夜間，房地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬科A(8.30,0.00,0.00%)(000002.SZ)公布了2010年年報。年報顯示，萬科2010年銷售額1081.6億元，成為國內(nèi)首家銷售額突破1000億元的房地產(chǎn)企業(yè)；歸屬上市公司股東的凈利潤72.8億元，較2009年增長36.65%。

    房地產(chǎn)板塊另一重要風向標——保利地產(chǎn)(12.87,0.00,0.00%)(600048.SH)此前發(fā)布的2010年年報也顯示，上市公司實現(xiàn)凈利潤接近50億元，同比增長四成左右。

    根據(jù)《中國經(jīng)濟周刊》統(tǒng)計以及綜合其他公開數(shù)據(jù)，盡管頭頂嚴厲調(diào)控政策，但房地產(chǎn)上市企業(yè)在過去一年并未出現(xiàn)大面積財富“滯漲”情況。約60%的房地產(chǎn)上市企業(yè)同比實現(xiàn)增長或扭虧。

    “雖然從去年開始房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道就比較緊張了，但2010年的銷售情況算是比較不錯了，這給大部分房地產(chǎn)企業(yè)帶來了穩(wěn)定的資金流?！苯咏〗ú康囊晃粯I(yè)內(nèi)分析人士向《中國經(jīng)濟周刊》置評說。

    不過，外表光鮮的財務(wù)數(shù)字背后，大量房企或許已經(jīng)開始在資金道路上步履蹣跚。經(jīng)營性現(xiàn)金流的大幅度下降是顯而易見的事實。根據(jù)目前已公開的13家上市地產(chǎn)企業(yè)年報顯示，盡管凈利潤達81.4億元，同比上升41.08%，但經(jīng)營性現(xiàn)金流卻同比下降1777.61%。

    另有分析稱，住房限購措施加上更高的抵押貸款利率，可能會使今年前幾個月新房銷售量比2010年四季度下降40%至60%。而多數(shù)開發(fā)商95%的現(xiàn)金流都來自于住房銷售，不少人開始擔心房地產(chǎn)商能否抵御住本次樓市的銷量“寒冬”。

    就在房地產(chǎn)上市企業(yè)年報發(fā)布之際，一些原本有意涉足房地產(chǎn)領(lǐng)域的上市公司卻打算“安分”地遠離。

    吉林制藥(9.11,0.00,0.00%)(000545.SZ)3月7日公告稱，將于3月23日召開2011年第一次臨時股東大會，采取現(xiàn)場投票與網(wǎng)絡(luò)投票相結(jié)合的方式?jīng)Q定一項重要議案：《關(guān)于公司擬向中國證監(jiān)會申請撤回重大資產(chǎn)重組申請文件的議案》。吉林制藥表示：“截至目前，由于國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控一直在進行中，吉林制藥此次涉及房地產(chǎn)行業(yè)的重大資產(chǎn)重組事項已不具備實施的基礎(chǔ)?！?/p>

    在此之前，*ST博通(600455.SH)于3月5日亦發(fā)布公告稱，準備向中國證監(jiān)會申請撤回重大資產(chǎn)重組行政許可申報材料，原因是，“為了堅決貫徹執(zhí)行《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》精神，證監(jiān)會已暫緩受理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重組申請。本次重大資產(chǎn)重組置入資產(chǎn)為經(jīng)發(fā)地產(chǎn)100%股權(quán)，其主業(yè)為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，不符合國務(wù)院相關(guān)要求?！?/p>

    目前仍處于停牌狀態(tài)的S*ST萬鴻(600681.SH)同樣也面臨房地產(chǎn)政策調(diào)控致使重大資產(chǎn)重組進程減緩的境況。

    一位要求匿名的房地產(chǎn)上市企業(yè)高級財務(wù)經(jīng)理說：“一些上市企業(yè)礙于當下嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控，根本沒辦法做房地產(chǎn)項目的資產(chǎn)重組；已經(jīng)在進程中的就只能停止或任憑監(jiān)管機構(gòu)重審。調(diào)控政策效果已經(jīng)從限購等層面上升到影響上市公司各種運行項目上來。很多公司都重新選擇其他類型資產(chǎn)重組。”

    出鈔口愈加收緊

    如果說上市公司尚能依靠資本市場獲得一些資金支持，那么未上市的一些房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的“斷糧”風險將會更加嚴峻。

    2月23日，廣州大銀行家投資顧問公司董事總經(jīng)理黃家榮發(fā)表標題為“銀行全面停止給地產(chǎn)商發(fā)放開發(fā)貸款”的博客文章，這隨即成為媒體熱炒的焦點。盡管市場普遍認為銀行全面停止房地產(chǎn)開發(fā)信貸的可能性幾乎為零，不過，信貸收緊卻是不爭的事實。

    中國建設(shè)銀行(4.89,0.00,0.00%)一位對公業(yè)務(wù)經(jīng)理告訴《中國經(jīng)濟周刊》，目前雖然沒有接到任何此類通知，但是當前的貸款指標較為緊張，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)并不在被優(yōu)先支持的行列中。

    3月4日，媒體引用全國政協(xié)委員、中國工商銀行(4.29,0.00,0.00%)行長楊凱生的話報道稱，工行要增加對中小企業(yè)的貸款，同時在規(guī)模上收縮房地產(chǎn)開發(fā)貸業(yè)務(wù)，以調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)。

    3月8日，從事私募與信托行業(yè)的經(jīng)濟研究者孫飛對記者說：“現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)都普遍缺錢，我前段時間就剛剛完成了一個私募融資項目?！彼⑽赐嘎短嚓P(guān)于該項目的信息，但是令他興奮的是，融資渠道“收縮”或許能幫助他尋覓到更多的客戶。

    “完全停止來自銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款是不可能的?！睂O飛認為，目前大量的保障性住房還需要銀行信貸的支持，而且，如果停止授信反而會直接讓房企的風險傳導(dǎo)至銀行自身。

    一位國有房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)經(jīng)理告訴記者：“目前銀行對大型優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)客戶加強了房貸審核力度，而中小型開發(fā)商就很難貸款。而且貸款利率提高之后，很多中小企業(yè)已經(jīng)貸不起款?！?/p>

    這位財務(wù)經(jīng)理進一步表示，房貸審核主要包括申請企業(yè)的財務(wù)狀況、近幾年的審計報告還有企業(yè)整體的項目情況，以及對企業(yè)未來現(xiàn)金流的預(yù)測?！霸诮娣e、銷售面積、結(jié)轉(zhuǎn)收入、土地儲備、未來的土地儲備獲取計劃等，這些都在銀行審查范圍內(nèi)。最關(guān)鍵的是看公司的現(xiàn)金流和擔保人以及抵押物等。”

    銀行捂緊了口袋，開發(fā)商就必須從其他渠道獲取資金，這其中便包括私募和信托。但是，這兩項融資成本都明顯高于銀行信貸成本。

    一位曾經(jīng)從事房地產(chǎn)私募融資和信托融資的房地產(chǎn)業(yè)人士告訴記者：“信托募集資金不能用來購買土地，且成本要比銀行平均融資成本高3倍。私募則更高，利滾利算下來大約是25倍?！痹颈婚_發(fā)商不屑一顧的高成本融資渠道如今或許會成為他們的救命稻草。

    在各地限購措施的影響下，銷售資金回籠遇阻也讓房企措手不及。來自北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，今年2月，北京期房住宅成交量為2925套，比1月份的9000多套下降了七成左右。

    另據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年2月，商品住宅新增供應(yīng)套數(shù)為1812套，環(huán)比下降95%，同比下降31%。

    “這幾乎是最為迅速的一次交易量壓制?！鄙鲜鰢蟹康禺a(chǎn)企業(yè)財務(wù)經(jīng)理如此評價。他說：“成交量降低直接拖累了房地產(chǎn)公司的銷售資金回籠速度。如果這樣的情況持續(xù)下去，即便是降價，可能銷售量也不會有明顯升高?！?/p>

    但是，來自中國房地產(chǎn)協(xié)會的一位高級分析人士則預(yù)判：“2011年下半年，全國大部分房地產(chǎn)企業(yè)都將遇到資金緊迫的問題。但是如果他們從現(xiàn)在開始降價銷售、加速回流現(xiàn)金的話，資金鏈還是可以得到一些緩解?！?/p>