金華：下月起房產(chǎn)預(yù)售金全部納入監(jiān)管

    開發(fā)商賣出一部分房子回籠一定資金，就去拿下一塊地，新樓盤銷售回籠一定資金后，再去交一部分土地款……從11月1日起，隨著《浙江省商品房預(yù)售資金監(jiān)管暫行辦法》的正式施行，這樣的“滾動(dòng)開發(fā)”模式將不再有用武之地。事實(shí)上，在該《暫行辦法》下發(fā)之前，我市從2009年1月起就已按照自行制定的《商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議》（示范文本）的辦法進(jìn)行商品房預(yù)售資金監(jiān)管。《暫行辦法》實(shí)施后，我市對(duì)預(yù)售資金的監(jiān)管將進(jìn)一步完善。

    無資金監(jiān)管不得銷售

    《暫行辦法》由省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、人行杭州中心支行和銀監(jiān)會(huì)浙江監(jiān)管局聯(lián)合下發(fā)，規(guī)定開發(fā)商收存商品房預(yù)售款將全部納入資金監(jiān)管賬戶，未簽訂商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議書的項(xiàng)目，不能領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證，預(yù)售資金使用實(shí)行封閉式管理，銀行將根據(jù)項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)完工證明，分批次向開發(fā)商支付資金。

    在商品房預(yù)售過程中，購(gòu)房者從買房到房屋最終交付之間有一個(gè)“時(shí)間差”。一旦出現(xiàn)預(yù)售款使用不規(guī)范，就容易導(dǎo)致逾期交房、延期辦證、質(zhì)量缺陷等一系列問題，嚴(yán)重的甚至還會(huì)出現(xiàn)“爛尾樓”等。因此，加強(qiáng)對(duì)預(yù)售資金的監(jiān)管，可以更好地為房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展保駕護(hù)航。

    據(jù)了解，《暫行辦法》中規(guī)定的商品房預(yù)售資金是指房地產(chǎn)開發(fā)商將其開發(fā)建設(shè)中的商品房建設(shè)項(xiàng)目在竣工驗(yàn)收備案前預(yù)先出售給購(gòu)房人，由購(gòu)房人按合同約定支付的預(yù)購(gòu)房款，包括首付款、分期付款、一次性付款和銀行按揭貸款、住房公積金貸款等。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，加強(qiáng)對(duì)商品房預(yù)售資金的監(jiān)管，可以防患于未然，確保預(yù)售資金用于相關(guān)工程建設(shè)，將期房交易可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)降到最低，保障消費(fèi)者合法權(quán)益。

    “以小博大”將成過去時(shí)

    對(duì)于商品房預(yù)售所得的款項(xiàng)，《暫行辦法》要求其必須用于有關(guān)的工程建設(shè)，其中監(jiān)管項(xiàng)目工程預(yù)算清冊(cè)總額不低于130%的預(yù)售資金按預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議方式監(jiān)督。這部分資金中，只有20%可以用于監(jiān)管項(xiàng)目相應(yīng)的前期工程費(fèi)、管理費(fèi)、銷售費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)、稅費(fèi)、同步歸還本項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)貸款及其他費(fèi)用。監(jiān)管銀行對(duì)于申請(qǐng)支取預(yù)售資金的開發(fā)企業(yè)，只要符合條件的，自申請(qǐng)之日起兩個(gè)工作日內(nèi)付款。

    一般來說，除自有資金外，開發(fā)商的兩大主力資金來源就是預(yù)售款和開發(fā)貸款。房產(chǎn)新政后，貸款方面受到銀行的嚴(yán)格控制。而預(yù)售款則在房子預(yù)售時(shí)就基本上一次性打入開發(fā)商賬戶，提取時(shí)間和提取方式之前均由開發(fā)商支配。實(shí)行預(yù)售資金監(jiān)管后，開發(fā)商使用這筆錢就完全受限制了。

    業(yè)內(nèi)人士表示，預(yù)售資金監(jiān)管牢牢地卡住了資金這一房地產(chǎn)開發(fā)的命脈，一些以項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)模式擴(kuò)張的開發(fā)商將失去對(duì)資金的自由調(diào)配能力，這些企業(yè)的資金鏈將面臨較大考驗(yàn)。

    違反監(jiān)管制度將受嚴(yán)懲

    《暫行辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供虛假材料申請(qǐng)開立資金賬戶、騙取工程建設(shè)資金、擅自截留挪用購(gòu)房人預(yù)購(gòu)房款或者不將購(gòu)房人預(yù)購(gòu)房款存入資金賬戶的，房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)立即停止該監(jiān)管項(xiàng)目的銷售，并責(zé)令其限期改正。同時(shí)，將其行為記入企業(yè)的誠(chéng)信檔案和人民銀行的企業(yè)征信系統(tǒng)。

    監(jiān)管項(xiàng)目的工程監(jiān)理單位提供虛假的監(jiān)管項(xiàng)目分部分項(xiàng)工程施工完成證明，造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因超前超額支取商品房預(yù)售資金而影響工程按期竣工的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，并將其行為記入企業(yè)的誠(chéng)信檔案。

    監(jiān)管銀行未按要求受理、審核房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用商品房預(yù)售資金的申請(qǐng)資料，超前超額支付商品房預(yù)售資金，導(dǎo)致工程無法竣工的，除承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任外，三年內(nèi)不得在當(dāng)?shù)厥小⒖h（市）行政區(qū)域內(nèi)承擔(dān)商品房預(yù)售資金的監(jiān)管。

    另據(jù)了解，《暫行辦法》規(guī)定，今后如果因?yàn)闆]有納入監(jiān)管或沒有監(jiān)管好而出現(xiàn)問題，將追究有關(guān)部門和責(zé)任人的責(zé)任；如果哪家房產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了違規(guī)使用預(yù)售資金、違規(guī)出具證明的行為，管理部門將按規(guī)定予以處理。 文/ 戴偉文 圖/方群青