1-9月余杭房產(chǎn)市場平穩(wěn) 個人住房貸款增勢回落

    余杭區(qū)建設(shè)局房管處昨日發(fā)布《2010年1－9月余杭區(qū)房地產(chǎn)市場運行情況分析報告》。報告顯示，今年前三季度，全區(qū)房地產(chǎn)市場運行形勢呈現(xiàn)政策分水嶺，但總體上較為平穩(wěn)。第一季度商品住房銷售保持良好勢頭；進入第二季度，受4月份樓市新政影響，銷量開始出現(xiàn)跌幅；但到了第三季度，隨著降價預(yù)期的落空和市場供應(yīng)量的增加，成交量迅速反彈，市場呈現(xiàn)上升態(tài)勢，基本恢復(fù)較快發(fā)展軌道。

    土地市場恢復(fù)平靜

    截至9月30日，全區(qū)共出讓經(jīng)營性用地70宗，面積251.2915公頃。今年以來，宏觀調(diào)控雖然對商品房市場帶來較大影響，但是土地市場在新政后并未陷入停滯，成交價格相對穩(wěn)定。

    房地產(chǎn)投資增勢平穩(wěn)

    1－9月全區(qū)第三產(chǎn)業(yè)完成投資149.70億元，增長31.4％，其中房地產(chǎn)投資70.66億元，增長28.2％。商品住宅完成投資60.20億元，同比增長24.9％，比一季度降低11.2個百分點，同比下降1.9個百分點，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的85.2％。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)施工面積1145萬平方米，同比增長42.4％，增幅比一季度下降8.2個百分點；新開工面積266萬平方米，同比增長103.8％；竣工面積84萬平方米，同比增長159.1％。其中，住宅竣工面積72萬平方米，同比增長154.8％。

    房地產(chǎn)稅收是主要稅源

    1－9月，全區(qū)房地產(chǎn)業(yè)完成各項稅收275673萬元，比上年增加91176萬元，同比增長49.42％，占財政總收入的30.54％，同比增加6.75個百分點。房地產(chǎn)業(yè)完成地方財政收入216059萬元，比上年增加73146萬元，同比增長51.18％，占地方財政收入的37.04％，同比增加6.24個百分點。增長的主要因素還是由于2009年開始的房地產(chǎn)業(yè)銷售形勢火熱加之稅收一定時間的滯后性，且上年度同期房地產(chǎn)業(yè)稅收偏低，使增長幅度達到49.42％。

    房產(chǎn)開發(fā)貸款大幅增長 個人住房貸款增勢回落

    9月末，全區(qū)各項房地產(chǎn)貸款余額195.6億元，比年初增加33.5億元，同比多增6.4億元，余額同比增長33.9％，增幅同比提高12.1個百分點。受房地產(chǎn)開發(fā)投資的拉動，房地產(chǎn)開發(fā)貸款大幅增長。9月末，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額31.7億元，比年初增加6.8億元，同比多增10.1億元，余額同比增長78.1％，去年同期則下降15.2％。其中，經(jīng)濟適用住房開發(fā)貸款比年初減少1272萬元，同比少增7728萬元。各項房地產(chǎn)貸款中個人住房貸款增長勢頭有所回落。9月末，個人住房貸款余額125.8億元，比年初增加18.0億元，同比少增3.7億元，余額同比增長25.7％，增速同比下降2.8個百分點。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金貸款余額9.7億元，比年初增加1.6億元，同比少增2.5億元；建筑安裝企業(yè)流動資金貸款穩(wěn)定增長，9月末，建筑安裝企業(yè)流動資金貸款余額7.7億元，比年初增加1.2億元，同比多增0.4億元；其他房地產(chǎn)貸款增勢較快。9月末，其他房地產(chǎn)貸款余額12.1億元，比年初增加5.8億元，同比多增3.4億元。

    新增供應(yīng)量強勢回升

    1－9月全區(qū)新增商品房161.31萬平方米，共13645套，同比分別下降13.38％和17.93％，其中住宅153.49萬平方米，共13113套，同比分別下降8.12％和10.12％；三季度全區(qū)新增商品房供應(yīng)量69.80萬平方米，共5921套，環(huán)比增加13.61％和23.56％，同比分別減少12.74％和14.16％；其中住宅49.06萬平方米，共4071套，環(huán)比增加14.59％和22.38％，同比分別減少7.8％和6.1％，季住宅供求比為1：0.7；月商品住宅新增供量面積分別為6.86萬平方米、10.9萬平方米、49.06萬平方米，環(huán)比分別為－19.23％、＋59.43、＋348.72％，分別為588套、1093套、4071套。從月度供應(yīng)量可以看出，7月延續(xù)5、6月份的下降趨勢，8月反轉(zhuǎn)，特別是9月，受市場回暖及商品房預(yù)售資金監(jiān)管方案政策即將出臺的影響，供應(yīng)量明顯增加。前三季度主要企業(yè)的開工情況較為積極，大部分企業(yè)憑借前三季度的加快開工、開盤實現(xiàn)了良好的銷售水平，四季度供應(yīng)量按慣性將繼續(xù)增加。

    余杭組團新增商品住宅供應(yīng)量最大

    新增商品住宅供應(yīng)量在一副三組團分布情況，以余杭組團最大，面積為71.16萬平方米，共5900套，分別占總商品住宅供應(yīng)量的44.99％和46.36％，分別比上半年下降7.08和4.32個百分點；臨平組團位居第二，為58.11萬平方米，共5036套，占38.41％和37.86％，比上半年分別上升4.36和2.48個百分點；良渚組團為21.48萬平方米，共1903套，占14.51％和14％，比上半年上升2.42和0.06個百分點；瓶窯組團2.74萬平方米，共274套，占1.78％和2.09％，上半年沒有新增商品住宅供應(yīng)。

    90平方米以下戶型占總供應(yīng)量60.67％

    全區(qū)新增商品住宅供應(yīng)量小于90平方米戶型的為66.61萬平方米，共7955套，同比分別下降11.63％和11.42％，占住宅總供應(yīng)量的60.67％；90－140平方米為40.66萬平方米，共3143套，分別下降9.40％和10.86％，占住宅總供應(yīng)量的23.97％；140平方米以上為46.22萬平方米共2015套，分別上升7.95％和10.29％，占住宅總供應(yīng)量的15.36％。全區(qū)普通住宅供應(yīng)量超過80％。

    商品房成交量強勁回暖

    1－9月全區(qū)共成交商品房（不包括經(jīng)濟適用房）126.16萬平方米，　共11201套，同比分別下降48.19％和50.76％，成交金額為154.99億元。7、8、9月商品住宅成交面積分別為6.93萬平方米、8.8萬平方米、27.24萬平方米，環(huán)比分別上漲5％、26.98％、209.55％，分別為624套、856套、2573套，從月度走勢看，7、8月，房地產(chǎn)市場在開發(fā)企業(yè)適時推盤和打折促銷刺激下，消費者觀望情緒減弱，消費需求逐步釋放，成交量較前幾個月有所拉升，商品住宅共成交1480套，進入9月，在“金九銀十”銷售旺季和“開盤熱”的共同刺激下，當月共成交商品住宅房2573套，成交量為8月份成交總量的3倍，接近4月成交量。

    140平方米以下戶型占總銷售量87％

    從全區(qū)商品住宅成交來看，90平方米以下戶型占全區(qū)總成交套數(shù)的56.29％，比上半年上升6.29個百分點，戶型消化率超過51.45％，比上半年回落29個百分點；戶型在90－140平方米住房銷售占據(jù)31.25％，比上半年上升3.23個百分點，戶型消化率達到將近40.69％，比上半年回落近40個百分點，這兩種戶型共占總銷售量的近87.54％，成為主力銷售。全區(qū)普通商品住宅供應(yīng)充足，消費者購房選擇的空間較大。預(yù)計新一輪調(diào)控對普通住宅市場影響較大，市場銷售將有所放緩。因首付比例提高，可能導(dǎo)致一部分剛性需求購房者由于資金壓力或房價下跌的預(yù)期而選擇觀望導(dǎo)致銷售量下滑；而對中高端住宅市場的影響較小，因當前負利率、通脹預(yù)期加強以及民營資金缺乏投資渠道，加上余杭區(qū)房地產(chǎn)業(yè)區(qū)位優(yōu)勢明顯，市場前景總體看好，會吸引部分民間剩余資本投資中高檔住宅市場。

    商品住宅成交價格基本保持平穩(wěn)

    1－9月全區(qū)商品房成交價格12296元/平方米，同比增長52.99％；商品住宅12558元/平方米，同比增長54.37％，7、8、9月商品住宅價格分別為10745、11103、11466元/平方米。國慶節(jié)前二次調(diào)控政策的出臺，將對市場產(chǎn)生影響，且四季度供應(yīng)量按慣性將繼續(xù)增加，可選擇的空間就更大，房價會在穩(wěn)中有些波動。

    全區(qū)商品住宅價格整體保持穩(wěn)定

    三季度臨平副城商品住宅成交均價10482元/平方米，余杭組團10738元/平方米，良渚組團15950元/平方米，瓶窯組團29718元/平方米；其中臨平副城7、8、9月分別9848、10664、10734元/平方米；余杭組團7、8、9月分別9640、10625、11371元/平方米；良渚組團13157、17332、16563元/平方米；瓶窯組團7、8、9月分別為9687、35237、8781元/平方米。從商品住宅各月成交均價走勢來看，臨平副城和余杭、良渚組團走勢穩(wěn)健，臨平副城商品住宅價格包括了塘棲板塊，均價顯示相對較低，主城區(qū)范圍的商品住宅價格在15000－18000元/平方米間；瓶窯組團8月僅有徑山鎮(zhèn)的“依山郡”項目成交了3套排屋，均價達到35237元/平方米，之所以價格如此高，據(jù)了解，該房屋贈送了大面積的地下室，且進行了裝修，因此價格特別高，而前期排屋成交均價在22000－25000元/平方米區(qū)間。從整體上分析，全區(qū)商品住宅價格整體保持穩(wěn)定，不過后期走勢將受宏觀調(diào)控政策執(zhí)行的深度和廣度影響。

    各戶型成交價因區(qū)位不同而變化

    從商品住宅各戶型的成交均價趨勢分析，臨平副城以140平方米以上價格最高，90方以下和90－140平方米價格基本相似，但90平方米以下戶型價格上漲趨勢快于90－140平方米戶型。

    余杭組團90平方米以下戶型商品住宅走勢平穩(wěn)，和塘棲板塊成交價格接近，而90－140平方米戶型成交價格呈現(xiàn)下降趨勢，140平方米以上大戶型價格超過普通住宅成交價格的一倍，主要是該區(qū)域五常、閑林地塊與杭州主城區(qū)接壤，且有美麗的西溪濕地，個別項目價格較高，拉動了整個區(qū)塊的商品住宅成交價格。

    良渚組團商品房銷售主要集中在良渚及仁和鎮(zhèn)，140平方米以下戶型的商品住宅基本是“新湖香格里拉”和“良渚文化村”項目，上述兩項目建成有高檔住宅排屋及別墅，成交價格一直名列前茅，而普通住宅主要在仁和的“美地蘭庭”項目，再加上萬科“良渚文化村”項目的部分，因此成交價格均在萬元以上，在價格走勢上，90平方米以下小戶型呈明顯的下降趨勢。

    瓶窯組團開發(fā)量少，目前在售樓盤四個，7月份90平方米以下的是徑山鎮(zhèn)的“雙溪竹海雅苑”共成交了三套均價為5906元/平方米和140平方米以上的“依山郡”二套12234元/平方米，9月由華建房產(chǎn)開發(fā)的“柳郡苑”首次開盤，共推出面積在88－140平方米的274套普通住宅，銷售當天全部預(yù)訂完畢，至目前尚有19套未簽訂《商品房買賣合同》，成交均價在7500元/平方米左右，銷售形勢喜人。