房價拐點已出現(xiàn) 房產(chǎn)商、官員預(yù)測房價能跌多少

    房價拐點已基本出現(xiàn)。

    不僅是一線城市的房價，即便是原本那些穩(wěn)定增長的二線城市房價也開始下降。國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，10月份70個大中城市房價平均環(huán)比指數(shù)年內(nèi)首次出現(xiàn)負增長，下降0.14%。盡管幅度有限，但這幾乎意味著中國樓市房價拐點出現(xiàn)。

    與官方數(shù)據(jù)相呼應(yīng)的，是一線城市和部分二三線城市樓盤出現(xiàn)普遍降價的事實。

    在北京，11月的樓市境況持續(xù)萎靡。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，北京商品房市場在11月上半月不斷低迷，新建住房以及存量房的簽約量同比下降幅度達57.7%。

    截至11月20日，北京商品房存量達到121015套，為近30個月以來的最高值。

    當?shù)孛襟w稱："本月入市的4014套房源，至今依然零成交。"

    北京市通州區(qū)，更有開發(fā)商為降價銷售公開其樓盤成本，而在以往這是極為隱秘的"商業(yè)機密"。這個名為"東亞一品閣"的樓盤公布的成本價格為12347元/平方米，并表示"折后均價11553元/平方米"。

    該項目開發(fā)商東亞新華地產(chǎn)營銷管理中心總監(jiān)賈玉鵬在接受媒體采訪時表示，這是公司管理層經(jīng)過戰(zhàn)略考慮后實施的行動，公司將有多個樓盤入市銷售，是基于快速回籠資金的需要。因為明年上半年是一個拿地的好時機。

    在上海，繼龍湖地產(chǎn)之后，萬科深圳清林徑項目也遭遇老業(yè)主的"維權(quán)"。近日，該項目單價由原來的每平方米約13500元降到12000元左右，降幅約10%。萬科總裁郁亮表示，萬科非常理解因價格調(diào)整導(dǎo)致利益受影響的客戶心情，但市場是有規(guī)則的，萬科堅持市場原則，在價格上始終堅持積極定價。

    針對日前關(guān)于萬科醞釀旗下上海樓盤全線降價的傳言，萬科方面表示，全線提價或全線降價都不符合萬科的風格。

    來自市場機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，上海全市商品房銷售面積同比下降13.1%，僅約1300萬平方米，月均銷售面積出現(xiàn)了自2005年以來的最低值。

    不管是"尊重市場"還是"回籠資金再拿地"，房價降了，這是無可辯駁的事實。敏感的房市，再次眾說紛紜。

    11月初，銀監(jiān)會原主席劉明康公開表示，"自2008年，銀監(jiān)會就要求商業(yè)銀行進行房地產(chǎn)壓力測試，監(jiān)管部門也會進行整體測試，當房價下跌40%時，銀行的貸款覆蓋率仍能達到110%；而最壞的情況發(fā)生，即當房價下跌50%，銀行的貸款覆蓋仍能達到100%，雖然利息不能回收，但本金沒有問題。"

    這一觀點立刻招致華遠地產(chǎn)董事長任志強的反駁，他直言，就中國的按揭貸款規(guī)則而言，所謂的房貸壓力測試并無意義。"中國的按揭貸款沒有再貸款，房價下跌80%可能都沒事。因為只有今年的按揭貸款是按照高房價計算的，其他的都是按低房價計算的。如果沒收以前的低價房，還能賺錢。國外計算再貸款的時候才算覆蓋率到多少。如果沒有再貸款的話，根本用不著算這個賬，因此算這個賬是很愚蠢的辦法，弄錯了基本概念。"

    近日，中國人民大學(xué)經(jīng)濟研究所發(fā)布的《中國宏觀經(jīng)濟分析與預(yù)測報告》指出，明年三季度中央政府可能逐步放松"限貸"，然后放松"限購"，但房地產(chǎn)下行仍是調(diào)整的基本模式。

    人大經(jīng)濟學(xué)院副院長劉元春稱，本輪房地產(chǎn)的深度調(diào)整在本質(zhì)上是政策調(diào)控的產(chǎn)物，將以經(jīng)營策略與價格調(diào)整為核心，它不是資產(chǎn)負債惡化型的調(diào)整，不會引發(fā)系統(tǒng)性風險和全面拋售，更不會引起經(jīng)濟的硬著陸。

    不過，銀行業(yè)對于房地產(chǎn)信貸的憂患意識已經(jīng)更加明顯。

    11月17日銀監(jiān)會發(fā)布的《中國銀行業(yè)運行報告》稱，三季度房地產(chǎn)業(yè)新增貸款環(huán)比首次出現(xiàn)負增長，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈普遍趨緊。銀監(jiān)會要求銀行密切關(guān)注房地產(chǎn)貸款風險變化，增加風險排查和實地走訪頻度，全面掌握授信企業(yè)通過各種渠道的融資情況，加強對土地、房產(chǎn)等抵押品的及時估值和持續(xù)管理；在嚴格執(zhí)行差別化房貸政策的前提下，應(yīng)首先滿足首套、小戶型、自住購房的貸款需求。

    嘉賓

    中國房地產(chǎn)協(xié)會高層人士

    曹建海中國社科院工業(yè)經(jīng)濟研究所研究員

    毛大慶萬科集團副總裁

    楊紅旭易居中國房地產(chǎn)研究院綜合研究部長

    胡景暉偉業(yè)我愛我家集團副總裁

    某商業(yè)銀行首席經(jīng)濟學(xué)家

    某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高管

    房價能跌多少？

    10%

    中房協(xié)高層人士：

    這個問題我已經(jīng)說過很多次了。北京、上海、廣州和深圳以及蘇州、杭州、溫州等熱門城市，這些地方有自己不同的特點和買賣雙方。所以不能一概而論地用一個數(shù)字來體現(xiàn)這個預(yù)期。

    我認為，北上廣深四個一線城市，在今年年底能平均下跌10%就很不錯了。畢竟這些一線城市存在大量的剛性需求。盡管現(xiàn)在個別人認為中國剛性需求被過分強調(diào)，但是我認為必須重視剛性需求，因為這部分需求才是真實的，是應(yīng)該被保護的。

    下跌的這10%的部分，應(yīng)該是大部分投機和投機性需求以及少數(shù)未滿足限購政策要求的剛性需求。同時，年末又是房地產(chǎn)交易的淡季，所以房價下跌10%是有可能的。

    至于下跌之后是否會出現(xiàn)報復(fù)性反彈。反彈能持續(xù)多久，能反彈到什么幅度，這些都很難預(yù)測。

    10%~20%

    楊紅旭：

    很多城市，尤其是一二線城市，會有少數(shù)項目將出現(xiàn)三成甚至是五成的下跌。但是大部分項目跌幅非常有限，我估計可能會出現(xiàn)10%的平均跌幅。綜合之后，我預(yù)計有些一線城市可能會跌15%，甚至是20%。但是就全國市場來說，我認為能夠跌一成就非常不錯了，全國的商品住宅成交均價年度比肯定不會出現(xiàn)超過10%的跌幅。

    20%~25%

    胡景暉：

    我認為，本輪房價上漲的過程應(yīng)該是從2010年3月份到2011年的7月份。如果下跌持續(xù)到明年中旬，一線城市的平均房價應(yīng)該可以下跌20%～25%。從調(diào)控到目前為止，北京的二手房價格已經(jīng)出現(xiàn)了12%的下跌。

    我們用股票市場的一個術(shù)語來表示的話，我認為，一線城市2010年3月份的新建住房價格，應(yīng)該是本輪房價下跌的第一支撐位。因為當時的價格是現(xiàn)在市場的一個衡量標準。如果房價繼續(xù)下跌，到明年中旬差不多會和去年3月持平。

    40%以上

    曹建海：

    中國住房的建設(shè)能力、開發(fā)能力是超過需求的。從2006年開始，北京每天開發(fā)房地產(chǎn)的進度與數(shù)量超過新進人口中的剛性需求，也就是真正要買房的人。之所以會出現(xiàn)"供不應(yīng)求"的虛假繁榮，是投機需求造成的。

    很多投機者就是利用了國家刺激房地產(chǎn)業(yè)這樣一個政策、利用了房價不斷上漲這樣一個大勢。假如房價不漲了，市場需求就會發(fā)生分化，而月供一旦超過投資者家庭收入30%，支付就會出現(xiàn)困難，就會拋售所持有的住宅。

    如果未來開發(fā)商不新建住房了，能夠把黑燈的空置房、閑置房擠出來的話，房價還是會降。因為這部分空置房數(shù)量很大。這都是當前中國市場中投機需求進入市場造就的。我堅持認為房價要降40%。

    40%是指全國房價的平均水平。如果特指一線城市，我認為平均房價可以下跌50%以上。個別樓盤和區(qū)域甚至能下跌得更多。之所以下降這么多，是因為我剛才提到大量的投機和投資需求推高了實際而真實的需求量。所以國家現(xiàn)在打擊投資和投機性需求，房價肯定會有大幅度下降。

    某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高管：

    房價是正在銷售的住宅的價格。第一，房價下跌到讓開發(fā)商虧本，是一種撐不住。但是短期內(nèi)，這種可能性不存在。因為沒有任何動力讓房價在短期內(nèi)出現(xiàn)大幅下跌。第二，房價下跌之后，土地、建材建安等原料價也會出現(xiàn)明顯下降。高成本下，房價高；低成本下，房價低。即便房子降到每平方米5000元，則開發(fā)商的成本也會低于5000元的。開發(fā)商作為企業(yè)，終究是要盈利的。如果賠本虧損，誰會做這個生意？所以只要市場還需要商品房，那么開發(fā)商就能供應(yīng)產(chǎn)品，然后通過產(chǎn)品盈利。

    但如果房價下跌超過25%，可能一部分中小型的開發(fā)商就會出現(xiàn)破產(chǎn)或被兼并重組。他們資金實力有限，儲備土地有限。在持續(xù)的調(diào)控狀態(tài)下，他們很難從銀行得到貸款，如果房價下跌了25%，他們的房子貶值后，銀行更不會輕易放貸。他們就只有被市場淘汰。

    而大型的開發(fā)商則很難預(yù)測。即便房價下跌25%，大型房企可以做保障房維持，也可以做商業(yè)地產(chǎn)維持。只要商品住宅還存在，那么留下的總是一些大型房企。

    中國房地產(chǎn)協(xié)會高層人士：

    我認為這個問題并不成立。市場價降到一萬的時候，開發(fā)商就建造成本低于一萬的房子賣。漲到一萬五的時候，就建造成本低于一萬五的房子賣。房價是供給方和需求方博弈的結(jié)果，開發(fā)商作為供給方，針對價格的制定肯定占有最少一半的話語權(quán)。

    而且每個開發(fā)商都不太一樣，所以不能簡單地一概而論。就目前我所了解的一部分房企的原始積累來說，如果明年房價下跌10%，開發(fā)商可以撐得住。如果下跌20%，也只是一部分企業(yè)會被擠出市場。如果一部分企業(yè)真的在這次下跌中消亡，那也是房地產(chǎn)市場走向健康的一種標志。

    毛大慶：

    銀監(jiān)會稱可以承受房價下降50%，只是一個信號，有可能暗示房地行業(yè)的宏觀調(diào)控不會放松。如果房價下降50%，肯定對行業(yè)是一種非常大的打擊，同時也是房地產(chǎn)行業(yè)洗牌的一個過程，一些實力不強的房地產(chǎn)企業(yè)會因為資金緊張甚至資金流中斷而破產(chǎn)，抗壓力稍強的是一些集團型的地產(chǎn)企業(yè)，因為公司的盤子較大，項目與項目之間可以通過不同的推盤時期調(diào)整現(xiàn)金流，從而有效地保持穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

    房價降多少，銀行就扛不住了？

    40%

    某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高管：

    如果一線城市的房價平均下跌幅度在20%～25%，銀行是可以承受的。

    盡管近幾年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積累了大量的財富，但是大部分企業(yè)要用盈利和銀行貸款來不斷開拓新的市場。在國家調(diào)控開始后，開發(fā)企業(yè)所積累的風險也越來越大。我們所說的這種風險，其實主要來自中小型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。這些中小企業(yè)資金實力不強，手中只擁有少量儲備土地甚至沒有儲備土地。但是他們卻欠著銀行的開發(fā)貸款。一旦這些小企業(yè)支撐不住，不光是老板跑路還是企業(yè)破產(chǎn)，對銀行的風險都是顯而易見的。

    之前銀監(jiān)會的壓力測試都是理論上的，也是靜態(tài)的。這些測算都過于簡單，銀行怎么算都沒有風險。因為開發(fā)商首付40%還要進行反擔保。但是這并不是整個中國銀行業(yè)的真實面貌。還有很多隱形的房貸在里面。而且，房價下跌背后，土地的價格下跌速度更快。這就給地方政府帶來土地出讓金減少的財務(wù)壓力。如果房價下跌超過40%，那么銀行肯定支撐不住，中國經(jīng)濟一定會硬著陸。

    50%

    某商業(yè)銀行首席經(jīng)濟學(xué)家：

    整個房地產(chǎn)行業(yè)如果平均降價不超過20%，則房價還在盈虧平衡點以上。如果下降20%～45%，則房地產(chǎn)業(yè)會有虧損但仍有能力償債。如果降價幅度超過45%，那么房地產(chǎn)企業(yè)將資不抵債、破產(chǎn)。不是個別企業(yè)，而是整個行業(yè)出現(xiàn)企業(yè)大量倒閉。所以銀行等金融機構(gòu)和宏觀經(jīng)濟肯定無法接受50%的降幅。

    盡管如此，我個人認為國家不會允許房價高增長，也不會任由房價下跌。畢竟，目前房地產(chǎn)依舊是中國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，依舊為中國經(jīng)濟的高增長帶來貢獻。想改變這一增長模式，還需要很久的時間。

    25%

    中國房地產(chǎn)協(xié)會高層人士：

    中國的銀行在房地產(chǎn)信貸規(guī)模、抗信貸風險能力以及治理結(jié)構(gòu)上有很大差別。按照銀行的壓力測試，說銀行能承受40%或50%的下降幅度是非常理論化的。銀行可能只能堅守25%的降幅。