專家呼吁：剛需購房者 別太把風險當回事兒

    5月12日，北京某項目開盤，可購房者早晨7點不到已聚集到場，等待即將開始的開盤搖號及選房。該次開盤推出的189套房源，戶型面積均為85-130平方米的兩居至三居的準現(xiàn)房，開盤后的兩小時內(nèi)被購房者一搶而空，這也是在五月份被房地產(chǎn)界稱為"日光盤"第二次出現(xiàn)。

    在宏觀調(diào)控沒有松動的前提下，大多數(shù)項目還繼續(xù)處在低迷狀態(tài)的時段，零星幾個樓盤的旺銷給樓市帶來了好消息，這也許意味著未來日子好過些？

    根據(jù)"買漲不買落"的原則，看著這么多"剛需"成為有房人，被壓制了兩年之久的購房者更加"心癢難撓"，是不是出手的時機終于到了？

    發(fā)現(xiàn)

    高性價比

    剛需出手的絕對理由

    4月份北京樓市銷售量抬頭，"剛需"就被認為是絕對的購買力，正是這部分人群不愿繼續(xù)觀望而出手，成就了2012年第一次回暖。但是勸說"剛需"掏錢包的理由，無非是高性價比，一個樓盤不同時具備"高品質(zhì)"和"低價位"，就沒人買賬。

    在城鐵13號線立水橋站和北苑站之間的世華泊郡項目，本次開盤銷售火爆，在均價為25000元/平方米的區(qū)域，使用各種優(yōu)惠政策可以22000元/平方米左右成交，明顯低于區(qū)域平均水平。

    按照距離地鐵站遠近來比較，天潤福熙大道比世華泊郡項目更具優(yōu)勢。不過，這一項目的銷售數(shù)字只是世華泊郡的三分之一，亞豪機構的數(shù)據(jù)顯示，1月至4月該項目僅銷售38套。天潤福熙大道項目除了價格不占優(yōu)勢外，其戶型面積也不占優(yōu)勢，其二居主力戶型為122平方米，而市場上這一面積的剛需戶型均為三居，二居則多在80平方米至90平方米之間。

    利好

    存準金下調(diào)

    剛需的"好日子"

    中國人民銀行近日宣布，從2012年5月18日起，下調(diào)存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。這是2012年以來央行第二次下調(diào)存款準備金率，距離2月24日今年第一次正式下調(diào)存款準備金率近三個月。

    目前，中國全部金融機構人民幣存款的余額超84萬億元人民幣，市場估計，此舉將釋放四千億到五千億元左右的流動性。專家認為，流動性增加后，肯定會有部分資金率進入樓市。

    目前，個別銀行開始上浮8.5折的首套房貸款優(yōu)惠，預計本次下調(diào)存款準備金率后，首套房貸款的利率很可能繼續(xù)維持8.5折優(yōu)惠，部分銀行甚至可能會出現(xiàn)8折優(yōu)惠，這對于購房者是比較大的利好。

    中原地產(chǎn)的張大偉認為，樓市很可能在本次流動性釋放后，成交量再次緩慢增加，但是因為投資依然被遏制，所以價格將依然平穩(wěn)。樓市大跌的可能性已經(jīng)很小。

    香港太平洋投資董事長賈臥龍表示，自4月份以來，央行貨幣政策委員會時隔一年突然重提"信貸適度增長"，釋放"貨幣寬松"信號，令樓市調(diào)控松綁的可能性陡增。經(jīng)過近一段時間的深入觀察分析，未來半年樓市大致走向終于可定：在5月份至10月份的未來半年時間內(nèi)，將是樓市的"平滑期"，同時也是剛需的"蜜月期"，對于剛需購房者而言是一段相對不錯的出手時機。

    疑問1

    房價會繼續(xù)下跌嗎？

    其實，現(xiàn)在出手買房的，最懼怕的就是房價下跌，兩年來一直等著房價繼續(xù)跌，而一旦出手，反而最怕繼續(xù)跌，造成資產(chǎn)貶值。

    剛需，包括改善型購房者，其購房資金的來源，都是辛辛苦苦積攢下來的，甚至動用了幾家人的"老本兒"，一旦房屋貶值，雖然說買房子為了居住而不是投資，但這事兒也不會讓人不心痛。

    下調(diào)存款準備金率0.5個百分點對樓市的影響，業(yè)內(nèi)人士認為，雖然不會造成房地產(chǎn)資金大規(guī)模解禁，但是實際上一定程度起到了"解渴"作用。

    央行大規(guī)模發(fā)貨幣，不斷降低存準率，增加市場流動性，并非是響應經(jīng)濟的整體需要，更像為某些特定需要補充資金。

    在此之前，房價之所以下降，是因為開發(fā)商扛不住資金壓力，恐怕資金鏈斷裂而不得不采取的自救措施。

    從今天的局勢來看，開發(fā)商通過各種方式獲得資金的可能性增加，以價換量、回款的緊迫性降低。

    另一方面，政府堅守限購，只給"剛需"解決問題，并不讓投資者入場。真實需求與購房的總支出成反比，銀行在資金稍顯充沛時如降低首套房利率，可以減少購房總成本，總房款不變而總支出下降，更多有"房票"的剛需會進入市場。同時，由于盲目投資人的被隔離，開發(fā)商也不敢亂漲價，房價會在一定時間內(nèi)持平。

    從政策層面來考慮，住宅價格大幅下降不太可能發(fā)生了。

    疑問2

    房價會突然反彈嗎？

    任志強在4月22日的"2012中歐私人投資高峰論壇"中，曾表示一年半到兩年房價將暴漲，引起媒體強烈反應，隨后他在微博上對以上言論進行了辟謠，稱是媒體故意誤讀。

    而就在前兩天，任大炮又在廈門的一次論壇中放話，明年3月房價可能上漲。

    對于5月12日存準率的下調(diào)消息，任志強認為存準率今年可能再下調(diào)三到四次，由于政策有著近半年的滯后性，經(jīng)濟將在四季度見底，那時候GDP增幅將轉(zhuǎn)正。

    任志強認為今年開工面積下降造成供應量不足，這將影響到明年的房價。他說，1月-4月，房屋新開工面積5.4億平方米，下降4.2%。今年商品房新開工面積增幅的回落將影響一年后的開盤，所以在明年3月，房價可能上漲。

    除此以外，有網(wǎng)友列出了房價上漲的八大潛在因素，無論哪個情況"失控"，都可能讓房價隨之上漲。

    1.大家突然又去排隊購房，去搶購房。

    2.保障房供應量不足，或供給量不大。

    3.購置保障性住房價格上漲。

    4.開發(fā)商惜售。

    5.限購失效。

    6.未有房群體依然龐大。

    7.婚房從中作祟。

    8.房奴情結泛濫。

    用人均住房面積或者成套率計算購房需求，這可能在西方國家是很通行的理論，但在中國并不全面。湊熱鬧、先買房后結婚、省吃儉用當房奴等造成的"增量購買力"，實際上都沒被理論界計算在其中，而這些人群是確實存在的。

    另外，一旦開發(fā)商資金鏈沒有斷裂風險，各種營銷手段都會應運而生，在房地產(chǎn)界有一句名言："土地是有限的，把房價賣低了就是浪費資源"。

    一旦限購失效，或者政策松動，"八大潛在因素"就會發(fā)揮作用，加之"房價長期走勢上升"這一規(guī)律，盼望房價不漲或長期走低是不現(xiàn)實的。

    建議

    剛需購房用不著看數(shù)據(jù)

    多數(shù)買房人購房前，喜歡從網(wǎng)上查閱各種數(shù)字，希望能給自己提供出手依據(jù)，但數(shù)據(jù)顯示的內(nèi)容，往往很難真正解決板上釘釘?shù)臎Q策，反而讓沒有經(jīng)濟知識的百姓感到不知所云。

    據(jù)媒體報道，在地方政府頻頻進行政策微調(diào)的背景下，5月7-13日全國各地的住宅成交量紛紛大漲。北京的住宅成交更是環(huán)比增逾六成。

    成交量大了，是不是房價要漲？每個沒買房的都心驚肉跳，生怕錯過機會。

    北京的中原市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上周北京新建住宅簽約2403套，環(huán)比上漲63.8%，二手房住宅簽約2572套，環(huán)比上漲68.1%，合計住宅簽約4975套，環(huán)比上漲幅度為66%。

    上周北京住宅均價也達到了20070元/平方米，環(huán)比前一周的19260元/平方米上漲了4.2%。

    很多人會這樣分析：簽約量上漲不就是成交多了嗎？均價漲了不就是房價漲了嗎？這不是又要"失控"？

    但實際上，出現(xiàn)均價上漲的原因是部分中等價格項目簽約上漲，而且之前降價的項目在最近優(yōu)惠幅度都有縮小。目前市場依然不乏大幅降價的項目，但也出現(xiàn)了之前價格大幅跳水的項目，因為成交量回暖而縮小優(yōu)惠幅度的情況，購房人不必過度擔心。

    懷著一個很好的心態(tài)置業(yè)，今天跟您一起買房的，都是等著房子結婚，或者接丈母娘過來同住的"剛需"，絕少有挑動市場混亂的投機者，只要自己的步伐不亂，別人跑多快跟你啥關系？各走各的路，別跟風。