上半年仍是剛需買房最好時機 下半年房價筑底

    從南京房價調(diào)整周期規(guī)律來看，歷史數(shù)據(jù)顯示，M2規(guī)模指數(shù)與房價指數(shù)高度相關(guān)，M2同比增速見底后5個月，房價同比增速觸底?！?/p>

    稱作史上“最嚴”樓市調(diào)控政策持續(xù)即將兩年，飽受爭議的限購政策也滿一年，面對著商品房投資下滑，成交量萎縮，土地流拍等現(xiàn)狀，苦熬中的開發(fā)商該如何突圍？膠著的市場該如何破局？日前，網(wǎng)尚研究機構(gòu)發(fā)布2012年樓市走勢運行報告揭示樓市今年走勢。

    關(guān)鍵詞：有條件

    關(guān)鍵詞：全面

    下半年或?qū)⒂袟l件放松調(diào)控

    隨著存款準備金率下調(diào)、部分城市公積金額度提升、首套房利率下調(diào)等情況的相繼出現(xiàn)，關(guān)于調(diào)控政策是否會放松以及何時放松的討論日趨熱烈。

    網(wǎng)尚研究機構(gòu)總經(jīng)理、365地產(chǎn)研究院院長李智在接受記者采訪時認為，從全年來看，上半年，從中央層面分析，樓市調(diào)控仍然維持從緊的基調(diào)，但地方及相關(guān)部委會在微調(diào)上下功夫。下半年在滿足下面兩個條件情況下，將會倒逼中央政策轉(zhuǎn)向，在此前提下，中央也可能會有條件的放松調(diào)控：一，按當前態(tài)勢，房價再跌半年左右，應(yīng)能初步達到預(yù)期效果，也可以解釋為房價階段性達到合理水平；二，歐債危機惡化，國內(nèi)經(jīng)濟繼續(xù)下探，“保八”遇到困難，預(yù)期年中或三季度將是政策變化的一個重要的時間窗口，但即使這樣，也只是調(diào)控政策適度放松，而不是放開。在此前提下，下半年房地產(chǎn)市場將會出現(xiàn)筑底、盤整、復(fù)蘇。對于開發(fā)企業(yè)來說，上半年仍然是最難熬的一段時間；對于購房人而言，較好的購房時機已不再遙遠。當然，也有可能上半年地方博弈成功，樓市上半年率先筑底，盤整，下半年保持盤整、復(fù)蘇態(tài)勢，2013年趨勢有所向上。

    從行業(yè)政策來看，調(diào)控政策將維持敏感而穩(wěn)定的總體基調(diào)，但考慮到上半年經(jīng)濟增速下滑或超預(yù)期及近期人民幣出現(xiàn)貶值預(yù)期等因素，首置人群或?qū)⒂瓉碚叩慕Y(jié)構(gòu)性放松機會，此外，房產(chǎn)稅實施范圍或?qū)⑦M一步擴大，有望成為取消限購、限貸政策的前提性政策。

    關(guān)鍵詞：全面

    預(yù)計下半年房價全面筑底

    從南京房價調(diào)整周期規(guī)律來看，歷史數(shù)據(jù)顯示，M2規(guī)模指數(shù)與房價指數(shù)高度相關(guān)，M2同比增速見底后5個月，房價同比增速觸底。去年11月M2同比增速為12.7%，創(chuàng)出年內(nèi)新低，從12月央行下調(diào)存款準備金率的角度來看，當前M2同比增速已基本處于底部區(qū)域，如果M2同比增速在未來1-2個月內(nèi)見底，則房價階段性低點或?qū)⒊霈F(xiàn)在2012年二季度，但如果M2同比增速在3-5月見底，則房價階段性低點或?qū)⒀舆t至2012年的8-10月出現(xiàn)。

    據(jù)李智介紹，目前，我市房價估值已接近歷史底部區(qū)域，預(yù)計后期房價全局性下降空間有限。從剛性需求購買力估值（房價收入比）角度來看，11月該數(shù)值為11.56，較歷史低點仍有11%左右的理論下調(diào)空間，但如果考慮到房價長期上升趨勢若出現(xiàn)調(diào)整，則剛性需求購買力估值將面臨系統(tǒng)性下移風險。

    從房價實際運行看，2011年，主要以剛需盤、郊區(qū)盤為主的部分樓盤，出現(xiàn)約20%-30%左右的深度跌幅，促進了成交量放大，并出現(xiàn)一、二手房價格倒掛現(xiàn)象，但高價盤、高檔盤雖然成交量下滑明顯，但房價跌幅弱于剛需盤，2012年上半年，不排除個別樓盤為促進成交，會有補跌行情出現(xiàn)的可能，幅度在15%-20%左右。剛需盤反而跌幅有限，率先進入盤整、筑底期，優(yōu)惠舉措也只會階段性出現(xiàn)。按正常推測，下半年會進入樓市價格全面筑底期。

    關(guān)鍵詞：剛需

    上半年仍是剛需買房最好時機

    歷次調(diào)控顯示，剛性需求是市場真正的支撐力量，根據(jù)網(wǎng)尚機構(gòu)的統(tǒng)計，2008年7-11月及2011年5-11月作為市場最為困難的階段，其住宅月度成交量依舊保持在25萬-35萬m2，約合日均成交量在80-120套之間。

    今年1月前兩周，南京市日均住宅成交套數(shù)在87套左右，基本接近歷史最低成交水平。盡管存在年初信貸額度相對寬裕等利好因素，但在宏觀政策不出現(xiàn)大逆轉(zhuǎn)的前提下，預(yù)計改善性需求及投資、投機型需求短期難以集中釋放，成交主力依舊是剛性需求，上半年住宅成交量保持穩(wěn)定是大概率事件；隨著價格逐步止跌、企穩(wěn)及政策放松預(yù)期的加強，預(yù)計二、三季度部分場外觀望的改善性需求進入市場，屆時成交量或?qū)⒃黾印?/p>

    對于買房人來說，真正的買房時機到底何時才能出現(xiàn)？李智借用股市中“左側(cè)交易”與“右側(cè)交易”來說明買房時機問題。左側(cè)交易與右側(cè)交易，是在證券交易市場中較常用的一種買賣操作法則。在股價下跌時，以股價底部為界，凡在底部左側(cè)就低吸者，屬左側(cè)交易，而在見底回升后的追漲，屬右側(cè)交易，兩者各有利弊。

    他認為，房市與股市既有類似也有不同之處，為了表達形象，以股市術(shù)語解釋房市：大盤底部并不代表個股底部，所以他建議，從購房經(jīng)驗看，剛性自住者最好選擇左側(cè)交易，價格是賺是虧不重要，買到滿意房子最重要?！耙虼?，2012年整個一年，特別是上半年仍然是剛性買房者最好的買房時機。”

    行情播報

    近期商品房換手率高企

    開發(fā)商：寧愿換房，不想退房

    截至2月8日，根據(jù)南京市退換房換手套次排行榜，在近90天內(nèi)，全市11家樓盤的退換房源總量達572套。托樂嘉花園、萬科[簡介最新動態(tài)]金色領(lǐng)域、旭日愛上城、威尼斯水城、中海[簡介最新動態(tài)]鳳凰熙岸等皆榜上有名，其中不少樓盤都是近期的熱銷樓盤。在這11家上榜樓盤中，有8家樓盤的換手率在10%左右，退房套數(shù)最多的一家多達71套。

    與以往退換房套次高企時個別樓盤動輒20%~30%的換手率相比，上述數(shù)據(jù)相對平穩(wěn)。但業(yè)內(nèi)人士也表示，一般來說，換手率控制在5%以下比較正常。

    記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，與去年限購、限貸政策“卡住”購房需求、成為導(dǎo)致退換房的主因有所不同，不少開發(fā)商都表示，他們對購房人購房資格的審核更加嚴格，“從開具購房證明到貸款審核，我們都會事先了解得非常清楚”，而據(jù)城南某開發(fā)商負責人透露，目前更名以及延期簽約是導(dǎo)致其換手率增加的原因。

    記者了解到，目前購房，首先需要開具購房證明，在確定具有購房資格后才可以認購房源，再簽訂合同，最后進行鑒證。在這個過程中，如果出現(xiàn)以下三種情況，都會增加退換房數(shù)字：第一，認購?fù)攴吭春?，購房人在正式簽合同的時候要求換名；第二，在簽訂合同后到鑒證之前這個期間內(nèi)，購房人要求加名字或者改名字；第三，在開發(fā)商規(guī)定的簽約期間內(nèi)未能如期簽約。

    城東某熱銷盤的相關(guān)負責人就表示換名以及增減名字是導(dǎo)致其換手套次增加的原因。而城南這位開發(fā)商負責人則更進一步透露，一般開發(fā)商都會指定一個5~7天的簽約期。但在實際操作過程中，有購房人會因為手頭資金緊張或者其他一些原因，往往不會按時簽約，直接導(dǎo)致“賣得越多，換手率越高”。

    而江北一開發(fā)商則坦然承認換手率高漲主要是因為換房，“今年新開的樓棟比去年要低了近1000元/平米，去年年初的一些購房人看到新房價格低，就提出換房要求，”他表示，開發(fā)商非常不愿意退房，“畢竟現(xiàn)在市場也不好，退房對于開發(fā)商來說就是損失，”但能夠接受購房人換房，前提是“換大不換小”。而換房的直接結(jié)果就是導(dǎo)致退換房換手套次的增加。