四問保障房：開工還是“被開工” 萬億資金哪里來？

    《瞭望》文章：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新：保障房開工標(biāo)準(zhǔn)

    對于今年1000萬套新開工任務(wù)的“完成”標(biāo)準(zhǔn)，明確的要求是：各個(gè)地方到年底前要完成三個(gè)三分之一。即三分之一主體結(jié)構(gòu)完成，三分之一進(jìn)入樓體施工，三分之一完成基礎(chǔ)施工。為嚴(yán)控保障性住房建設(shè)質(zhì)量，8月15日開始，住建部將抽調(diào)技術(shù)人員，到每個(gè)省抽查質(zhì)量。

    目前的房地產(chǎn)市場，一些城市的房價(jià)已經(jīng)有“向下走”的趨勢，一些城市的房價(jià)仍然處于僵持狀態(tài)，下半年要繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控，已制定的調(diào)控政策不放松。這意味著抑制房價(jià)過快上漲，抑制房地產(chǎn)投資投機(jī)行為的目標(biāo)不放松；針對二三線城市房價(jià)上漲過快的現(xiàn)象，將適時(shí)采取進(jìn)一步的限購措施；針對房地產(chǎn)形勢，研究儲備調(diào)控措施。

    財(cái)政部部長助理王保安：“十二五”房地產(chǎn)稅收政策取向

    “十二五”房地產(chǎn)稅制改革方向是著力調(diào)整和優(yōu)化房地產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)，使房地產(chǎn)稅成為地方特別是市縣級政府的主體稅種，逐步降低住房交易環(huán)節(jié)的稅收負(fù)擔(dān)，減輕地方政府對房地產(chǎn)開發(fā)與交易環(huán)節(jié)稅收的依賴程度。

    在目前分稅制財(cái)政體制改革尚不徹底的情況下，來自房地產(chǎn)的稅收已經(jīng)成為不少省級以下地方政府的主要收入來源之一，在當(dāng)前一些大中城市中心區(qū)的土地供給已經(jīng)達(dá)到或者接近極限的情況下，房地產(chǎn)稅收收入的持續(xù)增長隱含風(fēng)險(xiǎn)。因此，完善房地產(chǎn)稅制是當(dāng)前房地產(chǎn)領(lǐng)域財(cái)稅政策的重點(diǎn)。

    具體來看，房地產(chǎn)稅收改革是完善稅制的客觀需要，房地產(chǎn)稅作為財(cái)產(chǎn)稅，對調(diào)節(jié)收入和財(cái)富分配差距、組織財(cái)政收入、優(yōu)化地方財(cái)政收入結(jié)構(gòu)具有重要意義。在穩(wěn)步推進(jìn)個(gè)人住房房產(chǎn)稅的同時(shí)，應(yīng)抓緊進(jìn)行經(jīng)營性房產(chǎn)的房產(chǎn)稅改革，對經(jīng)營性房產(chǎn)由按原值征稅改為按現(xiàn)值評估值征稅，條件成熟時(shí)，合并房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，對各類房地產(chǎn)統(tǒng)一開征房地產(chǎn)稅，在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)，結(jié)合其他方面的稅制改革，對目前征收的有關(guān)稅種，進(jìn)行合并，合理安排稅收負(fù)擔(dān)。

    國土資源部總規(guī)劃師胡存智：深化房地產(chǎn)調(diào)控的建議

    下一步房地產(chǎn)市場調(diào)控，應(yīng)該轉(zhuǎn)入以市場手段為主的調(diào)控，需要以精準(zhǔn)原則完善調(diào)控政策。建議開征不動產(chǎn)稅，先對多套以上的房屋征稅，進(jìn)而涉及到大戶型；另一方面，補(bǔ)貼首次置業(yè)戶；實(shí)施市場租務(wù)管制，鼓勵(lì)各種資金投資租賃物業(yè)；規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房，杜絕福利分房、集資房、小產(chǎn)權(quán)房等擾亂市場。

    就當(dāng)前來說，為了讓保障房“好鋼用在刀刃上”，滿足應(yīng)該保障的人群的住房需求，專家建議，應(yīng)快制定出臺《住房保障法》，以便于形成比較公平、相對規(guī)范、易于操作、適應(yīng)梯度消費(fèi)并可持續(xù)的保障方式。

    例如，當(dāng)前涉及房地產(chǎn)的主要法律是《土地管理法》和《房地產(chǎn)管理法》，針對廉租房、公租房、經(jīng)濟(jì)適用房等都是由政府的規(guī)章來明確的，什么是中低收入？什么是中等偏下收入？其范圍內(nèi)涵隨意性很大，需要法律的規(guī)范。另外，包括保障性住房的準(zhǔn)入、退出機(jī)制等也都需要法律正式文本的匡正。

    《瞭望》文章：保障房規(guī)劃“三思”而行

    今天的規(guī)劃和管理不當(dāng)，可能造成明天的效率低下

    大規(guī)模的保障性安居工程開工興建，旨在緩解目前中低收入人群的住房困難。這就要求在建設(shè)管理的全過程，科學(xué)規(guī)劃，合理分配，嚴(yán)格管理。根據(jù)中國國情，以及在商品房建設(shè)中已經(jīng)出現(xiàn)的規(guī)劃、管理方面的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，建議以下三大問題不能忽視。

    規(guī)劃先行

    據(jù)我們調(diào)查，當(dāng)前在加快大規(guī)模保障性住房建設(shè)過程中，存在規(guī)劃不科學(xué)的問題。主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：

    首先，宏觀布局問題，是集中布局還是分散布局？現(xiàn)在看來，從宜建和成本兩方面考慮，地方政府都傾向于集中建設(shè)，而不是分散建設(shè)。因此，延伸的問題就是，集中建在城區(qū)，還是集中建在郊區(qū)？或者說是以城區(qū)為主，還是郊區(qū)為主？這會產(chǎn)生非常大的宏觀社會和經(jīng)濟(jì)效益的差別。

    有不少地方，保障性住房項(xiàng)目位置選擇過偏，交通不便，也缺乏就業(yè)和其他服務(wù)設(shè)施的配套，居民生活成本過高，使得一部分低收入住房困難家庭不得不放棄享受保障。與此同時(shí)，大規(guī)模的保障性住房如果多布局在郊區(qū)或遠(yuǎn)郊區(qū)，還會使城市已經(jīng)出現(xiàn)的“攤大餅”模式的弊端更加明顯，從而加劇城市已有的交通和管理問題。對此，要高度重視，保障性住房要以便民為原則，要考慮交通方便，應(yīng)重視就業(yè)和其他社會設(shè)施的配套，盡量避免規(guī)劃布局上的偏遠(yuǎn)化。

    建議保障性住房項(xiàng)目應(yīng)集中布局在城區(qū)或城區(qū)邊，反對集中布局在郊區(qū)。集中在市區(qū)建保障性住房有三大好處：

    一是社會效率高，便于對低收入居民的社會管理。

    二是有利于交通問題的解決，近期我國城市堵車問題越來越嚴(yán)重的主要原因就是市區(qū)內(nèi)人口密度過低，把中心人口通過各種方式分散到郊區(qū)，最終導(dǎo)致交通流的過度放大。

    三是最大化地利用原有的公共資源(如公交系統(tǒng)和社會服務(wù))，從而大大地改善了低收入群體的生活質(zhì)量。至于城區(qū)土地緊張問題，可以通過實(shí)施舊城改造，對市中心低密度、質(zhì)量差的房屋進(jìn)行集中改造，通過提高容積率解決。

    其次，微觀布局問題，是大規(guī)模集中成片建，還是相對分散建？這里的社會和生活效率差別亦非常巨大。筆者建議相對分散，避免大規(guī)模集中建設(shè)，防止貧困的集聚。保障性住房應(yīng)盡量避免大規(guī)模的集中連片建設(shè)。中低收入家庭過度集中居住，特別是廉租房住戶過于集中居住，容易形成“貧困集聚”問題。

    這既可能造成物業(yè)管理等費(fèi)用收取困難，影響正常管理，又會造成貧困對比明顯的不良社會影響。政府在規(guī)劃建設(shè)保障性住房時(shí)，要盡量使保障性住房與商品房混合，形成混合社區(qū)。同時(shí)，要重視社區(qū)建設(shè)的配套和實(shí)行屬地化管理，避免社會管理缺失，導(dǎo)致大量的管理“死角”。

    “公平分配”是關(guān)鍵

    分配公平是保障房的“生命線”。如果保不住這條“生命線”，建保障房就失去了意義，會導(dǎo)致建設(shè)的量越大，浪費(fèi)會越大，還會使社會矛盾更加惡化。因此，要在保障性住房的建設(shè)全過程中，重視維護(hù)好這條“生命線”。

    保障性住房的公平分配問題，既體現(xiàn)在準(zhǔn)入和退出這兩大環(huán)節(jié)，也體現(xiàn)在一些屬于過渡性保障房存在巨大的獲利空間，存在腐敗和“尋租”問題。由于社會征信體系建設(shè)長期滯后，人們的就業(yè)和收入渠道多元化，政府對各類人的經(jīng)濟(jì)生活水平和住房狀況難以確認(rèn)，造成了一些人不能如實(shí)報(bào)告甚至謊報(bào)、瞞報(bào)家庭收入，國家投入的大量資金難以完全用于真正低收入的困難群體。而退出方面的問題主要是因居民保障條件發(fā)生了變化，需要退出，但清退面臨多方面困難。最大的不公平來自過渡性保障房類型出售時(shí)而獲得的巨大差價(jià)。

    目前一些地方保障房采取的“租售并舉”政策，擁有產(chǎn)權(quán)的保障房，特別是經(jīng)濟(jì)適用房可上市交易但又缺乏合理的收益分配機(jī)制(目前既不讓政府分成，也不交收益稅)，可能會加劇居民收入分配的不公平性。這也是不少學(xué)者批評經(jīng)濟(jì)適用房及產(chǎn)權(quán)式保障房的主要理由。

    建設(shè)長效的保障性住房的公平分配機(jī)制和退出機(jī)制是重民生、得民心的根本。廈門市堅(jiān)持從公平分配入手，初步建立了簡便高效的保障性住房的準(zhǔn)入和退出機(jī)制。重慶市的經(jīng)驗(yàn)表明，保障性住房的成敗關(guān)鍵是能否堵住分配上的漏洞。同時(shí)，調(diào)動各方面積極性，形成充滿活力的發(fā)展機(jī)制。

    避免走計(jì)劃經(jīng)濟(jì)老路

    對保障性住房的大規(guī)模發(fā)展，大家有這樣的一個(gè)共識，即“三分建、七分管”。保障性住房長期有效運(yùn)行管理是個(gè)大課題，也是一種新課題，直接關(guān)系到保障房建設(shè)的長期可持續(xù)發(fā)展。保障性住房的管理要從建設(shè)、準(zhǔn)入、分配、退出及物業(yè)管理等各個(gè)環(huán)節(jié)加強(qiáng)和創(chuàng)新方式，特別是要重點(diǎn)規(guī)范準(zhǔn)入機(jī)制和退出機(jī)制，建立一整套透明、公平、完善的管理制度。

    物業(yè)管理要避免房改前的政府大包大攬的直接管理，要實(shí)行市場化管理。保障性住房宜委托房地產(chǎn)企業(yè)或?qū)I(yè)物業(yè)管理公司進(jìn)行市場化管理，在混居模式下對住戶實(shí)行一視同仁的管理。這樣，可以避免回到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的老路，造成管理效率低下，同時(shí)，也可以避免享受保障性住房的群眾對政府產(chǎn)生過度依賴?！?作者為國家行政學(xué)院決策咨詢部研究員)