開發(fā)商隨意漲價成購房者心病 壟斷開發(fā)致地產(chǎn)暴利

    如果只管商品房的售價而不管土地的價格,房價是控制不下來的。一房一價不是抑制開放商抬價的治本之策,效果甚微。一房一價的規(guī)定,只是讓消費者更加明白一套房子賣多少錢,而不能對房價、對消費者的購買產(chǎn)生什么影響。

    房地產(chǎn)市場的區(qū)域壟斷讓地方政府與開發(fā)商成為了利益共同體。區(qū)域壟斷是指,常常有很大的區(qū)域性地塊被地方政府賣給同一家開發(fā)商,從而形成“壟斷性開發(fā)”

    房地產(chǎn)開發(fā)商隨意上調(diào)商品房價格,曾讓無數(shù)購房者痛苦不堪。

    國家發(fā)改委近日發(fā)布《商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定》,專門對商品房銷售的明碼標(biāo)價問題作出規(guī)定,要求商品房銷售要實行一套一標(biāo)價,并明確公示代收代辦收費和物業(yè)服務(wù)收費,商品房經(jīng)營者不得在標(biāo)價之外加收任何未標(biāo)明的費用。這一規(guī)定自2011年5月1日起施行。

    《商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定》能否終結(jié)開發(fā)商隨意漲價亂象?《法制日報》記者采訪發(fā)現(xiàn),對于上述規(guī)定看好者有之,看空者亦有之。更多人認(rèn)為,結(jié)束房地產(chǎn)暴利時代,尚需時日。

    商品房價格亂象頻出

    就在《商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定》頒布不久,國家發(fā)改委即通報了首起開發(fā)商價格違法事件。

    據(jù)國家發(fā)展改革委價格檢查監(jiān)督司介紹,2010年12月23日,江西云星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在第二期房源只有102套的情況下,故意散布商品房將要漲價的信息,吸引消費者購房,發(fā)布了云星中央星城2號樓公開選房須知。這個須知宣稱,“后期房源最早也將于2011年上半年面市,其均價將極有可能突破每平方米8000元”,“此次2號樓房源以略高于一期開盤價格水平補(bǔ)充供應(yīng),可謂稍縱即逝的置業(yè)良機(jī)”。這一漲價信息誘發(fā)了消費者搶購,該房地產(chǎn)開發(fā)公司向521名購房者收取了購房“誠意金”521萬元。

    近日,江西省贛州市物價局依法責(zé)令該公司退還違規(guī)收取的“誠意金”和各項代收費,并處以法定最高額度50萬元的罰款。

    對于50萬元的罰款,坊間認(rèn)為,“賣一套房子就賺回來了”。

    《法制日報》記者了解到,諸如此類的漲價,讓很多購房者叫苦不迭。

    在北京搜狐網(wǎng)上班的李嘉告訴《法制日報》記者,去年4月,他曾看好位于北京市朝陽區(qū)五里橋附近的某樓盤。小戶型、定位時尚、交通便捷——一切都讓李嘉心動不已。但就在開盤前一夜,每平方米暴漲4000元,讓很多購房者以為“出了事故”。

    據(jù)介紹,由于購房者強(qiáng)烈反對漲價,該項目開盤被推遲。為防止出現(xiàn)意外狀況,開盤當(dāng)天,購房者被隔離在售樓處之外,只有被叫到號的購房者才允許進(jìn)入簽約現(xiàn)場。

    李嘉告訴記者,由于該樓盤臨時每平方米提價4000元,購房者和開發(fā)商起了沖突,雙方爭執(zhí)不下,導(dǎo)致矛盾激化。后來有購房者打了市長熱線,有關(guān)部門出面與開發(fā)商協(xié)商。經(jīng)過溝通,開發(fā)商與10名購房者代表經(jīng)歷了7小時的談判,最后達(dá)成每平方米漲價2000元的協(xié)議,同時,開發(fā)商也同意恢復(fù)原有的一些優(yōu)惠政策。

    北京律師李雪森對《法制日報》記者說,去年,他曾和另一名律師聯(lián)合向國家發(fā)改委和北京市發(fā)改委舉報位于北京市朝陽區(qū)的某樓盤,理由是該樓盤從2009年11月到2010年4月,均價從每平方米14690元暴漲到每平方米36000元,“涉嫌存在違法牟取暴利行為”。

    對于李雪森的舉報,該項目的一名負(fù)責(zé)人回應(yīng)稱:“律師的文章我看了,對于他們的說法我無法評論。不過,我覺得,如果他們想借此出名,起碼是選錯了對象、選錯了方向。從文章內(nèi)容看,說明他們對房地產(chǎn)行業(yè)了解不到位,他們盯著我們這個項目還不如去找海南的項目,那些項目今天這個價,明天另外一個價,無論從速度還是規(guī)模都比我們的項目快。我們是所有房地產(chǎn)項目中漲價最高的項目嗎?”

    在房價一片漲聲下,各地都有因漲價而上演的鬧劇,據(jù)媒體公開報道:海南省?？谑心承^(qū)開發(fā)商臨時單方面漲價,拒不按照認(rèn)購書上的價格進(jìn)行交易,不少購房者從外地趕來大鬧售樓處；廣東省深圳某樓盤兩個月內(nèi)漲價750萬元,被購房者告上法庭。

    長春某開發(fā)商在簽訂完合同后,在報紙上刊出公告,稱“因項目開發(fā)過程中情勢變更,客觀上導(dǎo)致開發(fā)成本增加”,要求2007年認(rèn)購房屋的客戶,務(wù)必于7月22日至8月8日之間,到項目所在地處理購房事宜,“逾期未到者,將視為放棄各項權(quán)利”,購房者于是“被漲價”。

    北京保利地產(chǎn)工作人員向《法制日報》記者解釋說,那種一晚上隨意漲價好幾千元的情況屬于極個別行為,“在目前的樓市大環(huán)境下,大部分開發(fā)商在定價時都會認(rèn)真地進(jìn)行市場調(diào)研和定位,定價時總體趨于平穩(wěn)”。明碼實價能否遏制亂漲價

    對于商品房明碼實價的新規(guī)定,各方人士紛紛表達(dá)了不同的意見。

    李嘉對此持看好的態(tài)度?！翱捶慷嗔?對開發(fā)商操縱價格的手法也有所耳聞。開發(fā)商喜歡搞‘銷控’,其目的就是給購房者造成一種供應(yīng)緊張的錯覺,誤導(dǎo)購房者。而開發(fā)商從中牟取最大的利益。比如,明明有1000套可銷售房源,開發(fā)商通常是先拿出100套位置和房型比較差的房子出售,甚至雇人排隊,制造一開盤就售罄的熱銷假象。然后再推出200套品質(zhì)稍好的房子,在‘供不應(yīng)求’中適時漲價,先前沒買到房子的人以為‘機(jī)不可失’,就算漲價也會接受,因為‘以后還要漲呢’,所以能買到就算賺了。這樣幾輪操作下來,開發(fā)商賺得盆滿缽滿,剩下的尾房變身‘二手房’加價銷售?！崩罴握f。

    “現(xiàn)在有了這樣的規(guī)定,開發(fā)商如果要漲價,起碼從手續(xù)上就比較繁瑣,也難以獲得審批?！崩罴畏治稣f。

    “我認(rèn)為這項規(guī)定還是能起到抑制開發(fā)商哄抬房價的作用,因為之前開發(fā)商在報價時,往往會報一個最低價或是平均價,很多開發(fā)商做廣告的時候也常常用‘多少錢每平方米起’的說法,在銷售情況好的時候,開發(fā)商往往就會往上抬價格?，F(xiàn)在要求標(biāo)明一套一個價,標(biāo)明以后如果想再抬價,需要申請?！北本┐髮W(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波向《法制日報》記者分析說。

    樓建波認(rèn)為,這一規(guī)定可以更好地促進(jìn)住房價格的市場化。“發(fā)改委要求開發(fā)商在申請許可的時候就一套房一標(biāo)價。之前開發(fā)商報均價,其中有很多貓膩可以做,比如將幾套房子賣給關(guān)系戶,就可以把房子的均價拉得很低,但是現(xiàn)在明碼標(biāo)價后,每個購房者都可以看到每套房子的售價,開發(fā)商就不可能把每套房子的價格拉得很開。”樓建波說。

    但中國人民大學(xué)法學(xué)院教授、中國消費者協(xié)會副會長劉俊海卻對此并不看好。

    “我認(rèn)為光憑這一項措施很難起到抑制房價的作用,解決房價的問題還是需要橋歸橋、路歸路,政府部門應(yīng)該把保障性住房建設(shè)抓好抓緊,把土地出讓金的問題管理好。如果只管商品房的售價而不管土地的價格,房價是控制不下來的。一房一價不是抑制開放商抬價的治本之策,效果甚微。一房一價的規(guī)定,只是讓消費者更加明白一套房子賣多少錢,而不能對房價、對消費者的購買產(chǎn)生什么影響?！眲⒖『Ｕf。

    關(guān)于商品房明碼實價的許多疑問目前還找不到確切答案,但是回顧歷史可以發(fā)現(xiàn),與明碼實價極為類似的“一房一價”政策曾陸續(xù)在各地執(zhí)行,但總體效果并不樂觀。

    去年4月,住建部就下發(fā)通知,規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將取得預(yù)售許可的商品住房項目在10日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價格,并嚴(yán)格按照預(yù)售方案申報價格,明碼標(biāo)價對外銷售,而且不能隨意漲價。此外,有些地方政府也按照住建部的要求實施“一房一價”措施,如上海規(guī)定確定銷售價格之后,如果需要上浮價格,需重新申報備案；南京則規(guī)定“3個月內(nèi)不準(zhǔn)漲價”。

    保利地產(chǎn)工作人員認(rèn)為,類似的規(guī)定過去也曾經(jīng)出現(xiàn)過,目前絕大部分開發(fā)商尤其是大型開發(fā)商在成本公開和價格機(jī)制方面已經(jīng)做得比較規(guī)范,成本也很公開,因此,這一規(guī)定對于房地產(chǎn)市場的影響,“沒有人們想象得那么大”。

    商品房定價背后存壟斷利益

    對于保利地產(chǎn)的工作人員所言,大型開發(fā)商的成本和價格已經(jīng)比較“公開規(guī)范”,不少購房者卻認(rèn)為,現(xiàn)有的商品房價格在很多時候依然是“一本糊涂賬”。

    以李雪森所舉報的樓盤為例,2008年開盤時的價格是每平方米9000多元,到2010年4月,最貴的一棟樓已經(jīng)漲到了每平方米36000元。

    《法制日報》記者走訪了解到,這樣的項目在北京還有不少。如被媒體公開披露的某房地產(chǎn)公司2004年在朝陽區(qū)東風(fēng)鄉(xiāng)取得的4個項目,平均樓面價為每平方米262元,而2009年9月,這一樓盤的銷售均價為每平方米32000元,到2010年則突破了每平方米40000元。業(yè)內(nèi)人士保守估計,該地塊多賺了超過200億元。

    “土地成本沒有增加,鋼材水泥的成本也沒有較大的漲幅,房價卻在短期內(nèi)迅速增長,讓人難以理解這是正常合理的經(jīng)營行為。因此,我個人對商品房明碼實價的規(guī)定不是很看好,因為以往類似的規(guī)定很多,但具體實施中有很多問題,能否真正見效還有待觀察?！崩钛┥f。

    “有時候?qū)τ诜康禺a(chǎn)出臺這樣那樣的規(guī)定,并不能確保有明確的效果,還是應(yīng)該盡可能上升到法律層面,這樣效果會好一些。終結(jié)房地產(chǎn)暴利時代,最終要靠法律的力量?！崩钛┥f,不過,他對法律層面的落實問題也有些“信心不足”。

    “二次房改”的發(fā)起者李明告訴記者,房地產(chǎn)行業(yè)存在暴利是毋庸置疑的,而且催生了一些利益集團(tuán),使得對于相關(guān)法律的立法進(jìn)程舉步維艱。

    劉俊海認(rèn)為,房地產(chǎn)市場的區(qū)域壟斷讓地方政府與開發(fā)商成為了利益共同體。區(qū)域壟斷是指,常常有很大的區(qū)域性地塊被地方政府賣給同一家開發(fā)商,從而形成“壟斷性開發(fā)”。

    “房地產(chǎn)供應(yīng)在壟斷的情況下,價格不僅取決于需求,同時還有開發(fā)商的壟斷力量。成片的區(qū)域性開發(fā),使開發(fā)商在房地產(chǎn)市場上居于壟斷地位,他有定價的能力。目前的房價就是由開發(fā)商的壟斷地位形成的壟斷高價。在這樣的情況下,政府部門打壓房價動力不足、阻力很大?！眲⒖『Ｕf。記者杜曉實習(xí)生谷艷東