多家房企儲(chǔ)地可用10余年 坐等土地升值遠(yuǎn)勝建房

    房市，還有多少土地在閑置？

    面對越來越嚴(yán)的調(diào)控，開發(fā)商囤地依然熱情似火。日前，一份據(jù)稱是國土資源部提供給銀監(jiān)會(huì)用作信貸風(fēng)險(xiǎn)排查的《有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地閑置情況表》被媒體公開，全國共有1457宗閑置土地被列入“黑名單”。然而，事實(shí)很快就證明，閑置土地遠(yuǎn)不止這些。

    8月19日，國土資源部土地利用司司長廖永林在新聞發(fā)布會(huì)上表示，截至今年5月底，全國共上報(bào)房地產(chǎn)違法違規(guī)用地宗數(shù)3070宗，這其中，閑置土地宗數(shù)高達(dá)2815宗，閑置土地面積達(dá)16.95萬畝，接近1.13億平方米。這會(huì)不會(huì)仍是開發(fā)商囤地的冰山一角？

    多家房企儲(chǔ)地可用十余年

    據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布，2009年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地開發(fā)面積2.3006億平方米。廖永林通報(bào)的閑置土地面積是去年土地開發(fā)面積的一半左右，據(jù)此計(jì)算，這些閑置土地足夠全國房地產(chǎn)企業(yè)半年開發(fā)之用。

    看起來，這一組土地閑置數(shù)據(jù)大得有些驚人。不過，從房地產(chǎn)企業(yè)角度得到的結(jié)論卻更加超乎想象。

    8月24日，碧桂園集團(tuán)發(fā)布2010年半年報(bào)顯示，該公司今年上半年房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入111.79億元，所銷售的總建筑面積為209.5萬平方米。而目前該公司土地儲(chǔ)備（建筑面積）高達(dá)4285萬平方米。

    再以恒大地產(chǎn)為例，該公司2009年年報(bào)顯示，截至2009年底，該公司擁有近5497.6萬平方米的土地儲(chǔ)備（建筑面積），而去年該公司實(shí)現(xiàn)交樓面積只有88.1萬平方米，以如此開發(fā)速度計(jì)算，恒大地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備足夠其開發(fā)60多年。即使以該公司2010年計(jì)劃竣工500多萬平方米物業(yè)面積計(jì)算，其當(dāng)前的土地儲(chǔ)備量也至少可用10年。

    按照有關(guān)規(guī)定，土地閑置滿兩年，將依法無償收回。但目前開發(fā)企業(yè)普遍采用分期開發(fā)模式，以規(guī)避囤地嫌疑。

    據(jù)接近國土資源部的一位人士透露，此前傳出的“1457宗閑置土地”是截至2009年9月份的情況，而在這份詳細(xì)名單中，泛海建設(shè)、華潤置地、金隅、金融街、和記黃埔、香江國際、新世界中國等都榜上有名，不少地塊閑置時(shí)間甚至超過了10年。

    坐等土地升值遠(yuǎn)勝建房

    事實(shí)上，有關(guān)部門對于囤地的查處越來越嚴(yán)，但囤地現(xiàn)象屢禁不止，甚至有愈演愈烈之勢。據(jù)前后公布的兩份土地閑置情況對比發(fā)現(xiàn)，從去年9月到今年5月這段時(shí)間，土地閑置數(shù)量幾乎增加了一倍。

    廖永林表示，各地上報(bào)的2815宗閑置土地中，因毛地出讓拆遷難、調(diào)整規(guī)劃等客觀原因造成閑置的約占六成以上。他進(jìn)一步指出，由于客觀原因造成閑置的比例大、協(xié)商查處難度大，再加上較早出讓的“毛地”拆遷難，以閑置土地為主的房地產(chǎn)違法違規(guī)用地查處結(jié)案率比較低。

    在稍早前媒體曝光的“1457宗囤地黑名單”中，泛海建設(shè)旗下4宗地塊于2004年8月31日取得，開工日期定在2005年2月27日，竣工日期定在2007年5月30日，但至今這4宗地塊尚未動(dòng)工。

    據(jù)了解，這4宗地塊分別是北京朝陽區(qū)東風(fēng)鄉(xiāng)泛海國際居住區(qū)二期1、2、3、4號(hào)地，其建設(shè)面積30.57萬平方米，總建筑面積87.31萬平方米。在2004年為取得這4宗地塊，泛海建設(shè)總共花費(fèi)2.25億元。從2004年至今6年間，這4宗地塊一直未開工，而地價(jià)卻一飛沖天。

    去年12月17日，保利地產(chǎn)以30.4億元奪得東風(fēng)鄉(xiāng)高井村居住混合公建用地，樓面價(jià)高達(dá)23500元/平方米。據(jù)此計(jì)算，泛海建設(shè)旗下閑置的87.31萬平方米土地的總價(jià)值已經(jīng)高達(dá)205億元，其當(dāng)初買地的花費(fèi)簡直微不足道，輕松溢價(jià)200多億元。

    針對土地閑置現(xiàn)象及回收傳聞，泛海建設(shè)在8月4日發(fā)布公告，將這4宗土地延期開發(fā)的原因歸為土地功能、規(guī)劃調(diào)整，并稱土地不存在被收回的風(fēng)險(xiǎn)。

    據(jù)記者了解，這4宗土地中的1號(hào)地目前正在進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整。今年5月7日，泛海建設(shè)子公司北京泛海東風(fēng)置業(yè)有限公司向北京市規(guī)劃委員會(huì)提出申請，在二期地上建筑規(guī)模不變的前提下，將1號(hào)地原規(guī)劃建筑高度100米～120米，擬調(diào)整為260米～338米。

    據(jù)北京市國土局資料顯示，2004年批地時(shí)1號(hào)地建筑面積為22.8萬平方米，而當(dāng)前1號(hào)地的總規(guī)劃建筑面積已調(diào)整到63.85萬平方米，其中地上43.11萬平方米，地下20.73萬平方米。

    北京中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為，在建筑面積不變的情況下，建筑高度提高后，樓棟可以做得更少，有更多的面積可以做綠地，居住舒適性將大大提高，隨之升值的就是其產(chǎn)品價(jià)值及利潤。以其建筑面積和目前4.5萬元/平方米的均價(jià)計(jì)算，其額外收益可以增加數(shù)百億。

    SOHO中國董事長潘石屹曾在網(wǎng)聊中公開表示，“建房子的不如倒地的更賺錢”。土地的迅速升值，讓囤地的開發(fā)商有利可圖，他們可以等到土地升值后再開發(fā)或者轉(zhuǎn)讓，這正是囤地的動(dòng)力所在。

    記者就此事致電泛海建設(shè)，但目前尚無回應(yīng)。

    10月底前完成閑置土地查處

    “閑置土地是社會(huì)財(cái)富的巨大浪費(fèi)，”潘石屹認(rèn)為，由于土地閑置，市場上房子供應(yīng)量就少，房子價(jià)格永遠(yuǎn)遵循市場供求關(guān)系的規(guī)律，供應(yīng)量少，房價(jià)就會(huì)上漲。而且囤積土地讓房地產(chǎn)市場越來越扭曲，土地囤積越多，市場上房子的供應(yīng)量就越少，房價(jià)就上漲得越快。而房價(jià)上漲得越快，土地的價(jià)格就上漲越快，“地王”的現(xiàn)象就會(huì)越來越多，這樣反過來更加刺激房地產(chǎn)開發(fā)商去囤地。

    廖永林表示，打擊囤地將能遏制部分城市房價(jià)過快上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展。

    據(jù)國土資源部公布，截至目前，全國已開展查處的各類房地產(chǎn)違法違規(guī)用地共計(jì)2208宗，總面積約13.25萬畝。其中，閑置土地2044宗，面積12.35萬畝。全國已查處結(jié)案的房地產(chǎn)違法違規(guī)用地宗數(shù)為826宗，面積約4萬畝，共收回土地使用權(quán)面積1.2萬畝，收取罰款或閑置費(fèi)總計(jì)4.8億元。

    對于此次公布的2815宗閑置土地，國土資源部也設(shè)定了一個(gè)清理期限：今年10月底前。

    廖永林表示，已經(jīng)及時(shí)將閑置土地等違法違規(guī)用地情況抄送了相關(guān)部門。下一步，國土資源部將督促各地加快查處進(jìn)度，維持對違法違規(guī)房地產(chǎn)用地的高壓態(tài)勢，形成強(qiáng)大的聲勢與壓力，確保于10月底前基本完成查處任務(wù)。

    有業(yè)界人士指出，對于多年不開發(fā)閑置土地的處理，最重要的就是及時(shí)處理?？蓪⑷珖康禺a(chǎn)閑置用地公之于眾，這樣更有利于清理閑置土地。