放松首套房貸不是調(diào)控轉(zhuǎn)向 與調(diào)控政策并不矛盾

    央行近日公開(kāi)表示，將加大對(duì)保障性安居工程和普通商品住房建設(shè)的支持力度，繼續(xù)落實(shí)差別化住房信貸政策，滿(mǎn)足首次購(gòu)房家庭的貸款需求。此前，住建部也曾表示要優(yōu)先保證首次購(gòu)房家庭的貸款需求。

    在此信號(hào)之下，市場(chǎng)對(duì)于首套房利率放開(kāi)的預(yù)期也在增加。隨著今年以來(lái)部分銀行首套房回歸基本利率，這是否意味著此前一直趨緊的房?jī)r(jià)調(diào)控政策有了放松的跡象？差別化的住房信貸政策是否與當(dāng)前的調(diào)控措施相違背呢？

    首套房貸利率下調(diào)

    限購(gòu)、限貸、限價(jià)可謂是2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)厲調(diào)控的關(guān)鍵詞，而在一系列調(diào)控措施的作用下，全國(guó)各地樓市成交量銳減，房?jī)r(jià)普遍出現(xiàn)滯漲和下跌，樓市調(diào)控成效十分顯著。

    進(jìn)入2012年，全國(guó)多地首套房信貸利率卻悄然發(fā)生變化，北京、廣東、上海等地原先上浮5%-10%的首套房貸利率開(kāi)始回歸基準(zhǔn)點(diǎn)，部分商業(yè)銀行和外資銀行甚至再次推出了首套房貸“打折”的優(yōu)惠政策。

    房貸利率的下調(diào)，確實(shí)為購(gòu)房者帶來(lái)了實(shí)惠。以房貸100萬(wàn)元，貸款期限20年為例，如果利率從基準(zhǔn)利率上浮10%回歸到基準(zhǔn)利率后，首套房貸百萬(wàn)元貸款20年，月供將從8213元下降到7783元；20年的總利息則從97.1萬(wàn)元下降到86.8萬(wàn)元，總利息減少10.3萬(wàn)元。

    對(duì)于首套房貸利率下調(diào)的原因，北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為，去年年底央行3年內(nèi)首次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，釋放了幾千億元的資金，銀行的信貸額度有所恢復(fù)，這是促使商業(yè)銀行放松首套房貸的主要原因。

    申銀萬(wàn)國(guó)高級(jí)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)分析師李慧勇則認(rèn)為，房貸利率屬于商業(yè)銀行操作層面上的市場(chǎng)行為，將根據(jù)面臨的具體狀況進(jìn)行調(diào)整，而目前的信貸額度以及流動(dòng)性比去年較好，因此房貸利率從去年后期的上浮回歸是理所當(dāng)然的。

    與調(diào)控政策并不矛盾

    在本月初召開(kāi)的人民銀行金融市場(chǎng)工作座談會(huì)上，央行行長(zhǎng)助理郭慶平明確表示，要繼續(xù)落實(shí)差別化住房信貸政策，完善融資機(jī)制，改進(jìn)金融服務(wù)，加大對(duì)保障性安居工程和普通商品住房建設(shè)的支持力度，滿(mǎn)足首次購(gòu)房家庭的貸款需求。

    央行的此番表態(tài)以及各地首套房貸的放寬不由引發(fā)了人們對(duì)樓市調(diào)控政策是否發(fā)生轉(zhuǎn)向的猜測(cè)。對(duì)此，中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)在接受本報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)表示，首套房貸利率的回歸，不僅不能視為政策放松的信號(hào)，相反卻是調(diào)控回歸其出發(fā)點(diǎn)的有益變化。

    陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，去年嚴(yán)格的房地產(chǎn)信貸政策有效地限制了投資、投機(jī)性的需求，但也不可避免地誤傷了許多自住性的購(gòu)房需求。而現(xiàn)在首套房貸出現(xiàn)了松動(dòng)，體現(xiàn)了差別化信貸的特點(diǎn)，更加符合調(diào)控的精神和方向。目前首套房貸出現(xiàn)微調(diào)是因?yàn)槊磕甑哪瓿跬ǔ６际切刨J集中釋放的時(shí)候，房地產(chǎn)貸款無(wú)疑也會(huì)感受到這種變化，而這種微調(diào)具有一定季節(jié)性。

    房地產(chǎn)調(diào)控力度不會(huì)放松

    事實(shí)上，雖然首套房貸利率出現(xiàn)了微調(diào)，但房地產(chǎn)調(diào)控中對(duì)于二套住房信貸的限制政策并沒(méi)有出現(xiàn)松動(dòng)。目前全國(guó)各地銀行在二套房貸款利率方面，普遍執(zhí)行上浮10%的政策，少部分銀行甚至需要上浮15%或20%。首套房和二套房實(shí)行差別化的房貸政策，使得房地產(chǎn)調(diào)控并未有全面松動(dòng)的跡象。

    對(duì)此，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)銀行研究中心主任郭田勇指出，這是央行及金融部門(mén)差別化住房信貸政策的一貫態(tài)度，金融機(jī)構(gòu)將繼續(xù)支持保障房建設(shè)、支持首套房融資，而對(duì)投機(jī)和投資性住房貸款繼續(xù)加以控制。

    “首套房貸利率的變化只能看作是總體調(diào)控從緊背景下的一次微調(diào)。”上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭也認(rèn)為，這次微調(diào)的指向十分明顯，就是對(duì)自住需求的房貸利率“寬松化”。但調(diào)控的基調(diào)沒(méi)有變化，只不過(guò)是信貸方面出現(xiàn)差異化而已。

    交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平表示，去年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出了堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，這彰顯出中央政府調(diào)控房?jī)r(jià)的決心，在今年我國(guó)房?jī)r(jià)沒(méi)有完全回歸合理區(qū)間之前，現(xiàn)行調(diào)控政策不會(huì)有大的改變。