85折房貸與樓市調(diào)控不沖突

    首套房貸再度傳來松動(dòng)的消息。繼今年1月各銀行紛紛取消房貸利率加價(jià)，回歸基準(zhǔn)利率之后，近期又重啟利率9折甚至85折優(yōu)惠。

    從貸款申請(qǐng)條件來看，85折優(yōu)惠利率尚未普遍，但基準(zhǔn)利率開始淡出，多數(shù)購(gòu)房者能夠申請(qǐng)到9折利率優(yōu)惠的房貸。若是資質(zhì)條件較好的優(yōu)質(zhì)客戶，可以申請(qǐng)到85折優(yōu)惠利率。與此同時(shí)，首套房貸審批與發(fā)放的周期縮短。較之去年下半年需要排隊(duì)1至2個(gè)月時(shí)間，工行、中行等已將房貸審批時(shí)間縮短至1周左右。換言之，首套房貸的申請(qǐng)變得容易了，貸款成本也降低了。

    首套房貸降門檻與當(dāng)前樓市調(diào)控政策并不沖突。近幾個(gè)月來，多個(gè)部門強(qiáng)調(diào)支持居民的合理購(gòu)房需求，優(yōu)先保證首次購(gòu)房家庭的貸款需求。國(guó)家發(fā)改委副秘書長(zhǎng)李樸民在今年兩會(huì)期間接受媒體訪談時(shí)表示，今年要完善居民購(gòu)買首套自住普通商品住房貸款優(yōu)惠政策，支持居民的合理購(gòu)房需求。上海銀監(jiān)局上月強(qiáng)調(diào)，保障房貸款利率不超過同期貸款基準(zhǔn)利率，鼓勵(lì)有條件的銀行對(duì)利率適當(dāng)下浮。

    從商業(yè)銀行層面來看，具備了下調(diào)首套房貸利率及加快放貸的條件。去年的房貸加價(jià)及排隊(duì)等候，與當(dāng)時(shí)的信貸額度緊張有很大關(guān)系。眼下流動(dòng)性改善，機(jī)構(gòu)甚至擔(dān)心有效信貸需求可能下降。南方基金日前發(fā)布的策略報(bào)告表示，今年前兩月，我國(guó)新增貸款規(guī)模低于預(yù)期，不是因?yàn)殂y行缺少貸款額度，而是企業(yè)預(yù)計(jì)到經(jīng)濟(jì)增速仍在放緩，不敢輕易擴(kuò)大產(chǎn)能，反映了實(shí)際貸款需求不足。中銀國(guó)際認(rèn)為，隨著貸款需求的減弱，央行可能通過增加貨幣供給來壓低資金利率，這樣對(duì)銀行而言，貸款利率的下降只是時(shí)間問題。

    個(gè)人房貸迄今仍是不良率極低的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)，重新給予85折利率優(yōu)惠，銀行并沒有做虧本買賣。5年期以上的85折貸款優(yōu)惠利率為5.9925%，高出5.50%的5年期存款利率，這不同于優(yōu)惠后為4.935%的7折利率。因而，商業(yè)銀行主動(dòng)回歸85折優(yōu)惠利率，還是比較情愿的。對(duì)購(gòu)房者來說，從去年下半年的基準(zhǔn)利率上浮5%至10%，到回歸基準(zhǔn)利率，再降至85折優(yōu)惠利率，貸款成本的差異很大。以20年期100萬元等額本息還款的房貸計(jì)算，基準(zhǔn)利率每月償還本息7783.03元，85折優(yōu)惠利率的每月償還本息為7159.98元。就貸款總成本而言，兩者相差14.95萬元。若與基準(zhǔn)利率上浮10%相比，85折優(yōu)惠利率的貸款可以節(jié)省利息25.26萬元。

    購(gòu)房成本包括

    房?jī)r(jià)和房貸兩部分，單是房?jī)r(jià)下調(diào)，購(gòu)房者難以感受到樓市調(diào)控的成果。假如一套商品房由開發(fā)商降價(jià)20萬元，卻因銀行利率上浮而較85折優(yōu)惠利率增加20萬元利息支出，等于沒有得到降價(jià)的實(shí)惠。房?jī)r(jià)優(yōu)惠被銀行利率上浮的成本增加而吞噬，對(duì)購(gòu)房者來說很不公平，開發(fā)商對(duì)此也有怨言。因而，有業(yè)界人士感嘆：“這一輪宏觀調(diào)控，在政府、企業(yè)、群眾、銀行四方利益博弈中，前三者都是失利方，只有銀行是贏家。”而今，首套房貸回落到基準(zhǔn)利率以下，85折優(yōu)惠利率“重出江湖”，體現(xiàn)出樓市調(diào)控強(qiáng)調(diào)的差別化信貸政策。首套房貸回歸優(yōu)惠利率，同時(shí)開發(fā)商“以價(jià)換量”，讓剛需購(gòu)房者真正對(duì)樓市調(diào)控拍手稱好。

    首套房貸回歸85折優(yōu)惠利率，能否成為客戶普遍享有的待遇，還有待進(jìn)一步觀察?？梢灶A(yù)料的是，首套房貸利率的松動(dòng)不會(huì)影響到樓市調(diào)控的大局，也不會(huì)由此導(dǎo)致房?jī)r(jià)反彈。只要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)令，且對(duì)二套以上房貸不松綁，樓市投資與投機(jī)就難以“卷土重來”，房?jī)r(jià)趨勢(shì)應(yīng)該不會(huì)脫離政策調(diào)控的軌道。