巴曙松:房地產(chǎn)業(yè)將面臨“洗牌” 整合將成常態(tài)

    2011年以來，當針對房地產(chǎn)市場的專項調(diào)控政策與抑制通脹為核心的宏觀緊縮環(huán)境相疊加；當加息、信貸控制與“影子銀行”體系監(jiān)管相疊加；當針對開發(fā)商供給端的抑制與針對購房者需求端的抑制相疊加；當市場化間接調(diào)控手段與行政化限購令的直接干預措施相疊加，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正面臨房地產(chǎn)市場化以來最為嚴厲的市場與政策環(huán)境，也面臨接近2008年國際金融危機期間的去庫存與去杠桿雙重壓力。站在當前的時點展望未來，中國房地產(chǎn)行業(yè)目前正逐步進入行業(yè)顯著“洗牌”的階段，即將面臨第一次真正意義上的大調(diào)整。

    基于經(jīng)營杠桿與財務杠桿的雙重受限，基本面趨弱與調(diào)控政策的相互疊加，目前中國房地產(chǎn)行業(yè)真正意義上的一次大調(diào)整正在發(fā)生，而調(diào)整的方式和開發(fā)商的應對策略則可能出現(xiàn)傾向：一是短期內(nèi)參考融資成本和項目的收益率所決定的盈虧平衡點進行降價；二是中長期行業(yè)的分化與整合，房地產(chǎn)行業(yè)的破產(chǎn)、兼并與收購將成為常態(tài)。

    短期內(nèi)，參考項目的收益率所決定的盈虧平衡點進行降價

    由于不同房地產(chǎn)開發(fā)項目的城市和區(qū)域定位、需求定位及不同開發(fā)企業(yè)的融資成本、市場壟斷與定價能力存在較大的差異，幾乎不可能在統(tǒng)一層面測算出盈虧平衡點所決定的合理降價幅度。盡管如此，仍然可以從宏觀層面把握幾個決定降價幅度的參考指標。

    首先，參考不同城市居民住房可承受能力的上限空間選擇降價幅度。從這個角度看，根據(jù)不同城市的房價和收入水平粗略測算，當前北京、上海、杭州、深圳和廣州五大一線核心城市的實際月供收入比在80～120%之間，二線城市平均的月供收入比在50%～60%之間，三線城市的平均月供收入比則在30%～50%之間，基本在合理范圍。如果將實際月供收入比與剛性需求可承受的月供收入比進行比較，則一線城市的平均房價降幅應在20～30%之間，二線城市則在10%～20%之間，三線城市大致在合理區(qū)間。

    其次，參考項目利率水平、融資成本和自有資金的機會成本選擇降價幅度。例如，一個定價為15000元/平方米的住宅項目，凈利率水平為21%，假設其它條件不變，并進一步假設該項目的自有資金與負債比例為50%，當該項目分別降價5%、10%、15%時，凈利率水平分別降為17%、13%、8%，如果平均借貸成本超過8%時，與潛在的機會成本相比，自有資金的收益率將為負，因此，15%的降幅則是極限狀態(tài)。