臺州樓市走向：市場房源開始供大于求開發(fā)商在扛

     浙江在線10月31日訊 　最近，上海的商品房降價集中引發(fā)了幾起老業(yè)主維權(quán)事件。10月22日，上海的一開發(fā)商促銷，房價從1.8萬元/平方米直降到1.4萬元/平方米，老業(yè)主圍攻售樓部；另一家房產(chǎn)公司，價格從2.2萬元/平方米降至1.7萬元/平方米，同樣引發(fā)業(yè)主集體維權(quán)。

    事實(shí)上，商品房降價銷售潮早已不是上海獨(dú)有的現(xiàn)象。一向被視為國內(nèi)樓市“風(fēng)向標(biāo)”的深圳，5月份就揭開了降價大戰(zhàn)的序幕，9月、10月份二期開盤的項(xiàng)目，一個月之內(nèi)最高降幅每平方米達(dá)到5000元，少則也有2000多元。

    一線城市新開樓盤降價成為一個普遍現(xiàn)象，這波降價風(fēng)潮是否會向二三線城市蔓延？今年8月份出臺限購令后，臺州樓市的走向如何？近日，記者帶著這些疑問，在臺州樓市尋找答案。

    搖號買房逐漸“退市”

    樓市火爆時，臺州的購房者深有感觸：使出渾身解數(shù)，才能買到新開樓盤的房子。

    椒江作為臺州主城區(qū)，房源一度求大于供，購房者直呼“有錢買不到房子”，“房子讓老百姓很受傷”。

    從今年開始，臺州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)新開樓盤率先采用搖號售房。但從年初到現(xiàn)在的情況看，搖號售房有逐漸“退市”的趨向。

    1月1日，新明半島采用搖號方式，出售167套房子，有900余人報名參加；1月中旬，頤景名苑一期推出288套房源，有2560人報名參加搖號；5月下旬，鉑晶國際一期推出房子195套，參加搖號的人數(shù)是456人。1月份參與搖號的房源，簽房率接近100%，到了5月份，很多搖到號的人挑選不到中意的房源，就毫不猶豫地放棄了。從三個樓盤搖號售房的情況看，購房者的購買欲望逐漸降低。

    今年11月中下旬，同樣位于臺州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的樓盤，景隆公館和榮安華府將開盤。購房者明顯感到，房產(chǎn)公司放下了“一問三不知”的高傲姿態(tài)?！耙獡u號嗎”，“有什么優(yōu)惠政策嗎”面對購房者的問題，銷售人員都明確表示：“將不再進(jìn)行搖號賣房。接受預(yù)登記，表達(dá)買房的意向越早，得到的實(shí)惠將更多?！?/p>

    顯然，全國樓市降溫，我市的房地產(chǎn)開發(fā)商也開始調(diào)整銷售策略。他們明白，如果參與搖號的房源與購房者的比例達(dá)不到一比一，銷售將非常糟糕。

    早在8月份，溫嶺“地王”鑫磊城市之星開盤當(dāng)日，搖號售出20套，僅占開盤房源的14.18%，就讓市場尷尬了一回。在此之前，該市城區(qū)幾個樓盤的搖號銷售情況，也遠(yuǎn)低于預(yù)期目標(biāo)：6月中下旬開盤的開元三期，255套房源344人報名搖號，搖號房源均有剩余；軒庭苑的113套房源只吸引55人參與；7月28日，第三個公開搖號樓盤泉溪商廈開盤，55套房源共有54人報名，當(dāng)天搖號售出25套，僅占四成多。

    溫嶺，作為中國民間資本最雄厚的幾個縣級市之一，房價成為臺州全市最高價的標(biāo)桿；椒江，作為臺州的主城區(qū)，房價具有一定的代表性。因此，椒江和溫嶺的房地產(chǎn)市場行情，或多或少地會牽動著臺州購房者的心，或更是臺州房地產(chǎn)市場走向的一種風(fēng)向。

    以此來看，臺州的樓市也開始“變天”，購房者的“春天”可能快了。

    新盤促銷熱鬧，“房票”零加價

    從今年第二季度開始，臺州樓市和一線城市差不多，新開樓盤不再炙手可熱。這一點(diǎn)，除了從搖號的報名人數(shù)可以看出，從購房者對房票的“喜好”程度，以及開發(fā)商不斷推出的銷售優(yōu)惠政策也能感覺到。

    比如將于11月中下旬開盤的景隆公館和榮安華府，這兩個樓盤位于臺州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，受關(guān)注程度較高。盡管離開盤還有一段時間，但在國慶長假之后，他們已經(jīng)開始不斷推出有誘惑力的促銷優(yōu)惠活動，比如“存10萬元抵15萬元”、“預(yù)存房款支付利息”。以前，這樣的購房促銷力度都是見不到的。

    再說“房票”。房子銷售火熱時期，“房票”很搶手，購房者在房產(chǎn)公司買不到房子，就到中介加價買“房票”，少則加價三五萬元，多則十幾萬元。如今，能在房票上撈一把的機(jī)會一去不復(fù)返。

    “以前，樓盤開盤的前后時間段，房票一拿出來就被人買了；現(xiàn)在，不加價，也賣不動。”椒江某房產(chǎn)中介的李女士說，即將要開盤的景隆公館樓盤，有人拿了樓層、戶型比較好的房源放在中介，不加價，只需一些中介費(fèi)。但放了20多天，也沒人問津。

    李女士解釋了房票不加價的原因——有購房意向的客戶，去年就把30萬元或40萬元放在房產(chǎn)公司，公司承諾如客戶自己或親戚朋友買房，利息月息1.5分；如不買房，利息按1.0分計(jì)算。所以，即便這些客戶自己不想買，把確定的房號一分不賺轉(zhuǎn)手給他人，也能從房產(chǎn)公司多拿到三萬多元的利息。

    在另一家房產(chǎn)中介，也有其他樓盤的房票，費(fèi)用是加價三四萬元。不過，工作人員表示，目前房產(chǎn)公司的房子選擇余地很大，除非房票的房源出于絕佳位置，否則很少有購買者會跑到中介買房票。

    這一切表明，我市房源開始供大于求。所以，買房的人越疑慮，越猶豫。很多購房者表示，離心中預(yù)想的房價還是有點(diǎn)差距，所以想再等等。

    據(jù)相關(guān)人士透露，景隆公館開盤均價接近15000元/平方米，榮安華府均價12000元/平方米—13000元/平方米。而上半年開出的同在臺州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的樓盤，均價在12500元/平方米—13000元/平方米。

    房價上走？下行？主要看開發(fā)商能否“扛”過去

    “上海房價降了”，“深圳多個大型開發(fā)商降價出貨”，“去年在北京買房的人今年虧了”……從事房產(chǎn)銷售的經(jīng)理梁先生分析，這些跌價比較快、比較多的區(qū)域，原因是此前漲得太快，過度透支了購房者預(yù)期的價格，當(dāng)房價定價過高，沒有人愿意買時，開發(fā)商只好降價出售。另一個原因則是，快到年底，開發(fā)商回籠資金的壓力加大，降價范圍和降級幅度都會大幅擴(kuò)大，樓盤降價就成為一個普遍現(xiàn)象。

    那么，一線城市這波降價風(fēng)潮，是否會蔓延到臺州？

    業(yè)內(nèi)人士分析，目前開發(fā)商分三種類型：一是可降可不降。這部分開發(fā)商之前積累了大量資金，又沒有拿地，所以沒有資金壓力；二是想降但不敢降。這部分開發(fā)商有資金壓力，但不是特別大，同時考慮到有限購令約束，降價后成交量不一定能上去，銷售達(dá)不到預(yù)期，反而賠償更多；三是不得不降。這部分開發(fā)商資金鏈非常緊張，如果不加快銷售，會有資金鏈斷裂的風(fēng)險。

    “新開樓盤稍微下調(diào)價格，或推出一些優(yōu)惠措施，肯定會有。但是，房價大幅度降價，目前在臺州還不會出現(xiàn)。銀行貸款緊縮，房地產(chǎn)開發(fā)商向銀行貸款不像以前那么容易，他們或多或少存在資金鏈緊張的情況。近階段，很多開發(fā)商都在‘扛’。”一位不愿具名的國有銀行副行長說，“很多開發(fā)商寧愿調(diào)低銷售目標(biāo)，也不愿選擇降價跑量。雖然不同的項(xiàng)目資金流不同，公司目標(biāo)也不相同，但大范圍的你追我趕降價的情形還不會出現(xiàn)。應(yīng)該說，不少開發(fā)商對此輪宏觀調(diào)控是做了應(yīng)對準(zhǔn)備的?！?/p>

    很明顯，開發(fā)商在開盤前一個月推出“存10萬元抵15萬元”“預(yù)存房款，支付月利息1.5分”“一次性付款9折、9.3折”等優(yōu)惠政策，實(shí)際上是在圈錢。通過這樣的方式，他們在一兩周內(nèi)，向有購買意向的購房者融資幾千萬元不成問題，比起向銀行貸款，方便多了。即將推出的新樓盤，最近都在搞優(yōu)惠促銷，這些動作表明了開發(fā)商急于回籠資金。

    “目前，有一半以上的開發(fā)商都在扛。要是扛不過去，他們肯定要降價跑量；如果扛過去了，二期三期推出的價格可能要上調(diào)。”這位不愿具名的國有銀行副行長認(rèn)為，“今年、明年，臺州的房價上漲還是下降，還是由供需關(guān)系決定。”

    來源：中國臺州網(wǎng)-臺州日報 作者：顏敏丹