謝國(guó)忠：香港不能繼續(xù)對(duì)房地產(chǎn)癡迷

    在享受北京的慷慨的同時(shí)，香港不能繼續(xù)其對(duì)房地產(chǎn)的癡迷了。

    1997年房地產(chǎn)泡沫破裂以來(lái)，香港的經(jīng)濟(jì)就開始停滯不前了。人均名義國(guó)民生產(chǎn)總值(即未經(jīng)過通脹調(diào)整)在過去十幾年中上升了約10個(gè)百分點(diǎn)。港幣對(duì)人民幣匯率下降了20%--衡量香港生活成本的指標(biāo)--"停滯不前"不過是描述香港現(xiàn)狀的一個(gè)委婉用語(yǔ)罷了。事實(shí)上，如果用相同的貨幣計(jì)算，自亞洲金融危機(jī)爆發(fā)以來(lái)，香港的生活水準(zhǔn)要比日本糟糕多了。

    此外，如果沒有北京方面的大力支持，香港的經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)還將比現(xiàn)在更加糟糕。例如，大量?jī)?nèi)地居民前往香港購(gòu)買奢侈品，這是香港零進(jìn)口關(guān)稅政策下的一個(gè)經(jīng)濟(jì)亮點(diǎn)。但是，如果內(nèi)地缺少具有競(jìng)爭(zhēng)力的行業(yè)，那么它也將取消進(jìn)口稅。內(nèi)地的高進(jìn)口稅恰恰催生了對(duì)香港的種種需求。

    香港股市則是另一個(gè)增長(zhǎng)性行業(yè)--本質(zhì)上來(lái)說，它就是北京的一個(gè)外幣交易市場(chǎng)。如果將合格境外機(jī)構(gòu)投資者(Qualified Foreign Institutional Investor)門檻提高至5,000億美元，那么上海也可以輕松跨入這個(gè)圈子。如果沒有北京的慷慨大方，很難想象香港現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)會(huì)怎樣。

    香港所有的不幸都可以歸因于對(duì)房地產(chǎn)的癡迷?？赡苡腥藭?huì)認(rèn)為，在1997年房地產(chǎn)崩盤之后，香港會(huì)像日本一樣永遠(yuǎn)地?cái)[脫對(duì)房地產(chǎn)的癡迷?？墒聦?shí)完全不是這樣。香港人最近的一個(gè)夢(mèng)想是，能有一個(gè)內(nèi)地傻瓜前來(lái)敲門，出價(jià)幾千萬(wàn)美元買下他的公寓，這樣他就能永遠(yuǎn)快樂幸福地生活下去了。這個(gè)夢(mèng)想，連同低利率一起，已經(jīng)使香港的房?jī)r(jià)定格在僅低于1997年最高峰時(shí)10%的位置上。

    "你不能再給香港的房?jī)r(jià)一個(gè)價(jià)格標(biāo)簽，"香港一名房地產(chǎn)行業(yè)老手告訴我說，"它就像是一個(gè)宋朝的花瓶，或是畢加索的畫作。我們有13億內(nèi)地人想要來(lái)收集。你怎么能給它貼上價(jià)格標(biāo)簽？"

    盡管坊間流傳著有關(guān)內(nèi)地人扛著幾麻袋現(xiàn)金到香港來(lái)買房的故事，香港經(jīng)濟(jì)泡沫的真正原因卻是傳統(tǒng)債務(wù)。在過去三年中，香港的債務(wù)增長(zhǎng)速度是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度的三倍。事實(shí)上，香港的私營(yíng)經(jīng)濟(jì)杠桿高于1997年時(shí)的數(shù)據(jù)。沒有一個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)體像香港這樣，在重大經(jīng)濟(jì)危機(jī)之后，杠桿率增長(zhǎng)如此之快。

    香港金融行業(yè)完全不負(fù)責(zé)任的做法加速了這種泡沫。與香港銀行間同業(yè)拆借利率(Hibor)相關(guān)聯(lián)的貸款利率不足1%。如果利率提高至3%，許多借款人將陷入困境。這種產(chǎn)品真的就優(yōu)于美國(guó)次級(jí)抵押貸款嗎？香港政府如何能容忍這種金融產(chǎn)品？當(dāng)泡沫破裂時(shí)，香港政府將不得不通過限制供應(yīng)來(lái)再次提高房?jī)r(jià)，以拯救金融行業(yè)。本質(zhì)上來(lái)說，香港每經(jīng)歷一次經(jīng)濟(jì)周期，規(guī)模就縮小一些。

    從另一個(gè)方面來(lái)說，內(nèi)地城市所采取的是"數(shù)量最大化"的策略。目前的房地產(chǎn)泡沫為當(dāng)?shù)卣峁┝俗畲蠡l(fā)展的資金條件。當(dāng)泡沫破裂時(shí)，政府便會(huì)讓房?jī)r(jià)下降以吸引新的業(yè)務(wù)。

    內(nèi)地城市每經(jīng)歷一次經(jīng)濟(jì)周期，規(guī)模就擴(kuò)大一些。廣州和深圳這兩座城市即將擁有2,000萬(wàn)人口。北京和上海將擁有4,000萬(wàn)人口。很難想象人口700萬(wàn)的香港能在內(nèi)地的超大型城市群中立于不敗之地。

    上世紀(jì)90年代香港房地產(chǎn)泡沫的部分原因是人們對(duì)于未來(lái)過于樂觀的態(tài)度。GDP和工資均以兩位數(shù)的速度增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)的增速更快。而人們對(duì)此的解釋是收入增長(zhǎng)外推--即，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)領(lǐng)先于收入增長(zhǎng)幾年。相比較而言，現(xiàn)在的泡沫就是一場(chǎng)鬧劇。接下來(lái)十年中，工資不會(huì)出現(xiàn)快速增長(zhǎng)，香港所面臨的主要挑戰(zhàn)是來(lái)自于內(nèi)地的競(jìng)爭(zhēng)壓力。盡管在過去十年中，香港經(jīng)濟(jì)停滯不前，上海則飛速發(fā)展，但香港的平均工資仍然是內(nèi)地一線城市平均工資的2.5倍。

    正如我之前說過的那樣，香港的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手已經(jīng)不是上海，而是我們的鄰近城市，如廣州和深圳。如果香港不改變現(xiàn)狀，轉(zhuǎn)而采取增長(zhǎng)策略，那么它將失去在粵語(yǔ)城市中的領(lǐng)先地位。

    香港的基本競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)是它的高房?jī)r(jià)。住宅股票的價(jià)值可能是GDP的四倍還多。而且這僅僅是對(duì)香港一半的人口而言。剩下的另一半人口仍住在公共住房或政府補(bǔ)貼住房中。世界上沒有一個(gè)城市像香港一樣，經(jīng)濟(jì)重心如此依賴房地產(chǎn)。

    北京對(duì)香港的優(yōu)待很大程度上是以上海為代價(jià)的，這樣的政策是不是可持續(xù)？在中國(guó)所有省市中，上海的人口僅占全國(guó)的1.6%，而其對(duì)中央政府金庫(kù)所作出的貢獻(xiàn)卻是最高的。香港呢，香港的貢獻(xiàn)是零。政府忽視最高產(chǎn)的上海，偏袒拖累整體經(jīng)濟(jì)的香港--這樣的局面還要持續(xù)多久？

    香港必須要平衡房地產(chǎn)政策中的數(shù)量和價(jià)格，以跟上大形勢(shì)。首先，香港應(yīng)該叫?？赡苁拐萑胂乱粓?chǎng)經(jīng)濟(jì)衰退的瘋狂貸款產(chǎn)品，應(yīng)讓銀行對(duì)高風(fēng)險(xiǎn)貸款制定更嚴(yán)格的規(guī)定。

    其次，香港政府應(yīng)當(dāng)考慮施行房產(chǎn)稅，并將其作為代替土地出售的主要收入來(lái)源。稅率可以從2%開始，然后逐漸上調(diào)至5%。這種政策可降低政府支持土地價(jià)格的積極性。考慮到香港需要為老齡人口花費(fèi)的福利性支出將逐漸上漲，此類政策將是不可避免的。

    第三，政府應(yīng)當(dāng)考慮在彈丸之地維多利亞港以外的地方另外設(shè)立一個(gè)更大型的商業(yè)中心，大嶼山是一個(gè)理想的場(chǎng)所。香港目前正投入大量資金建造香港-澳門-珠海大橋。如果沒有城市擴(kuò)張策略，就很難收回成本。

    香港人將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)手給內(nèi)地人的夢(mèng)想可能終將是個(gè)夢(mèng)。人口老齡化、不溫不火的經(jīng)濟(jì)、依賴北京給予的優(yōu)惠政策--香港正在漸漸失去優(yōu)勢(shì)、變得平庸。是時(shí)候該醒醒了！