SOHO中國(guó)張欣:目前已現(xiàn)房地產(chǎn)冬天 開(kāi)發(fā)商在崩潰邊緣

    5月21日，地產(chǎn)業(yè)集團(tuán)SOHO中國(guó)有限公司總裁張欣、摩根大通中國(guó)區(qū)投資銀行副主席龔方雄在上海發(fā)起了一場(chǎng)“房?jī)r(jià)泡沫舌辯”;以房地產(chǎn)事業(yè)起家的張欣認(rèn)為，目前已經(jīng)出現(xiàn)“房地產(chǎn)的冬天”，房?jī)r(jià)泡沫正在收緊，前景并不樂(lè)觀。而龔方雄則認(rèn)為，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看來(lái)，現(xiàn)在的中國(guó)房?jī)r(jià)還不算是“資產(chǎn)泡沫”。

    張欣與龔方雄是在《財(cái)經(jīng)》雜志、科文頓柏靈律師事務(wù)所、摩根大通集團(tuán)在上海世博會(huì)美國(guó)館聯(lián)合主辦的《中美商業(yè)關(guān)系戰(zhàn)略對(duì)話(huà)》論壇中，發(fā)表上述談話(huà)。參加同場(chǎng)論壇的清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院經(jīng)濟(jì)系主任白重恩，也對(duì)住房政策做出提出建言。

    張欣：開(kāi)發(fā)商已處在崩潰邊緣

    張欣表示，4月份房貸新政出臺(tái)(指二套房貸首付率調(diào)升、貸款利率訂出下限等一系列緊縮政策)后，SOHO內(nèi)部原本10%的商用房地產(chǎn)增長(zhǎng)率，隨即下滑至5%;多數(shù)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)50%甚至到80%的交易量下滑，前景極不樂(lè)觀。

    張欣指出，對(duì)比2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)剛剛開(kāi)始時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)遭遇嚴(yán)重打擊，年交易量下滑至2.4萬(wàn)億人民幣;政府很快出臺(tái)了4萬(wàn)億經(jīng)濟(jì)刺激方案，到了2009年底，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量增長(zhǎng)至4.4萬(wàn)億元。張欣認(rèn)為，2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)的最后結(jié)果，恰恰相當(dāng)于經(jīng)濟(jì)刺激方案的總量，包括SOHO中國(guó)在內(nèi)的房地產(chǎn)公司銷(xiāo)量都重返高點(diǎn)，SOHO中國(guó)甚至創(chuàng)下歷史新高，賺了33億元人民幣。

    “這簡(jiǎn)直是創(chuàng)紀(jì)錄了!”張欣說(shuō)，房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)時(shí)，土地招拍價(jià)格越掛越高，僅僅是土地價(jià)格，北京五環(huán)以外的土地就拍出每平米2萬(wàn)元的價(jià)格;如果要造房子，至少要賣(mài)到每平米4萬(wàn)元水準(zhǔn)，才能維持僅僅10%的凈利潤(rùn)率。張欣形容，投資客突然在拍價(jià)最高的時(shí)刻銷(xiāo)聲匿跡，“這種情況非?？膳?。”

    事實(shí)上，許多商業(yè)用地、公寓處于空置狀態(tài)，張欣表示，2009年房地產(chǎn)景氣大好，但無(wú)論在上海浦東或是北京CBD區(qū)域，商業(yè)地產(chǎn)的空置率都在30%到40%之間，其實(shí)是典型的泡沫癥狀。擁有房產(chǎn)者如果能順利出租，目前的損傷程度較小，然而據(jù)她觀察，現(xiàn)在房地產(chǎn)景氣直線(xiàn)下滑，連租賃出去的機(jī)會(huì)都很罕見(jiàn)。

    張欣認(rèn)為，在前一波房產(chǎn)泡沫中，大量的國(guó)有企業(yè)站在拍賣(mài)方，然而這類(lèi)土地供應(yīng)屬于不可持續(xù)的一類(lèi)，4月份房貸新政出臺(tái)后，市場(chǎng)反應(yīng)迅速，土地銷(xiāo)量完全消失，使得開(kāi)發(fā)商目前處在崩潰邊緣。

    另一方面，由于地方政府負(fù)債累累，先前的還債方式是把公有土地重新選址，用拍賣(mài)舊址所得來(lái)償還債務(wù)。一旦土地價(jià)格下降，賣(mài)地變現(xiàn)所得不如過(guò)去豐厚，地方政府于是開(kāi)始對(duì)不特別貴的土地征稅，使開(kāi)發(fā)商面臨的政策壓力加大。

    張欣指出，經(jīng)過(guò)一輪市場(chǎng)景氣，開(kāi)發(fā)商手上資金量比較充足，目前還不到2007、2008年那樣的絕望情緒，因此不會(huì)急著把房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格降下來(lái)，然而“到底能堅(jiān)持多久，就不是很清楚了?！睆埿勒f(shuō)。

    龔方雄：農(nóng)地消失將繼續(xù)抬高地價(jià)

    龔方雄則以土地的稀缺性理由，否認(rèn)了房地產(chǎn)泡沫的說(shuō)法。

    龔方雄指出，股票市場(chǎng)方面，過(guò)去9年，巴西股市漲了7倍，俄羅斯股市漲了6倍，印度股市漲了4到5倍，然而中國(guó)A股只漲了10%，股市肯定沒(méi)有泡沫。

    然而，中國(guó)僅有一類(lèi)資產(chǎn)的升幅跟中國(guó)GDP的漲幅，以及巴西股市的漲幅相當(dāng)，即是房地產(chǎn)市場(chǎng)。龔方雄指出，過(guò)去9年是一個(gè)“史無(wú)前例的工業(yè)化和城市化過(guò)程”，18世紀(jì)工業(yè)革命的歐洲只有約1億人口，20世紀(jì)初期是1億人口左右的美國(guó)，20世紀(jì)末期，工業(yè)化發(fā)生在1億人口的日本;然而現(xiàn)在，是13億人的中國(guó)和12億人的印度同時(shí)在工業(yè)化，加上新興市場(chǎng)，全球掀起了30億人的工業(yè)化運(yùn)動(dòng)。

    在巴西、俄羅斯方面，新興市場(chǎng)的工業(yè)化反應(yīng)在股市的資源類(lèi)上市企業(yè)，因此相關(guān)股市升幅驚人;然而在中國(guó)，則是反應(yīng)在房地產(chǎn)市場(chǎng)，這與中國(guó)可耕地處于全球排名倒數(shù)第二的土地稀缺性有密切關(guān)系(第一名則是可耕地同樣稀缺，而房?jī)r(jià)居高不下的日本)。

    龔方雄指出，中國(guó)960平方公里的國(guó)土面積雖然比美國(guó)的930平方公里大，但是可耕地僅占國(guó)土面積的40%，人口卻是美國(guó)的4倍。一旦工業(yè)化、城市化進(jìn)程加速，可耕地流失的速度就會(huì)加快，例如上海的浦東，原先是一片農(nóng)田，現(xiàn)在沒(méi)有了可耕地;深圳原本也是四周環(huán)繞農(nóng)田的漁村，現(xiàn)在變成巨型都市。

    “中國(guó)缺鐵礦砂、缺油，沒(méi)關(guān)系，我們用錢(qián)買(mǎi)，但土地是不可貿(mào)易的資源?！饼彿叫壅J(rèn)為，中國(guó)將進(jìn)入一個(gè)不可逆的農(nóng)地消失過(guò)程，地價(jià)上升未來(lái)仍會(huì)是趨勢(shì)。

    盡管包括張欣在內(nèi)的許多房地產(chǎn)專(zhuān)家、業(yè)內(nèi)人士都認(rèn)為，以中國(guó)目前的人均GDP收入，對(duì)比飛漲的房?jī)r(jià)很不合理，龔方雄卻反駁，印度的國(guó)民生產(chǎn)總值和人均GDP都是中國(guó)的三分之一，但首都孟買(mǎi)的房?jī)r(jià)卻比上海還貴，足見(jiàn)兩者間存在其他的邏輯關(guān)系，人均收入不高不代表房?jī)r(jià)不可以高。

    白重恩：政府應(yīng)征稅補(bǔ)貼并行

    清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院經(jīng)濟(jì)系主任白重恩則從住房政策的角度，提出較多建言，希望能夠平抑房產(chǎn)價(jià)格。白重恩建議，政府應(yīng)該征收財(cái)產(chǎn)稅、房地產(chǎn)稅，也就是以房?jī)r(jià)作為稅基，征收一定比例賦稅，能夠有效降低房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)手、買(mǎi)賣(mài)交易量。

    同時(shí)白重恩建議，對(duì)房產(chǎn)征收重稅的同時(shí)，應(yīng)該對(duì)公租房、商品房進(jìn)行補(bǔ)貼，在抑制房?jī)r(jià)的同時(shí)，提高中產(chǎn)階級(jí)的購(gòu)屋能力，會(huì)是較為有效的住房政策。