探討牽住房價的“牛鼻子”在哪：需求與供給

    今年兩會前夕，一些媒體公布民意調(diào)查，百姓“十大關(guān)注熱點(diǎn)”中，房價赫然位居榜首。

    這是預(yù)料之中的。

    人們預(yù)料不到也想不明白的是，近些年房價為何漲得這么邪乎？究竟是哪些力量作祟，把本已居高不下的房價，推到了如此離譜的地步？

    有專家分析，是各地地方政府為了局部利益，維持高房價，不肯真使勁。因?yàn)?，地方財政收入的相?dāng)大一塊，來源于出賣土地。

    有學(xué)者指出，是成千上萬房地產(chǎn)商，圈地不建，捂盤惜售，欲擒故縱，使出種種手段伎倆，人為抬高房價，謀取更多利益。

    也有人認(rèn)為，是煤老板、溫州人、高管白領(lǐng)等一干腰包鼓得滿滿的人，不但自己買房，而且以房產(chǎn)為投資，以投資變投機(jī)，來來回回，炒來炒去，使得本已燙手的房價，又來了個火上澆油。

    ……

    以上說法，都有道理，聽起來確實(shí)是那么回事。

    但仔細(xì)推敲推敲，種種說法，又都比較零碎，比較表象，沒有抓住問題要害，聽起來不大解渴。

    常言道，大道至簡。世間一切事物，不管怎樣紛繁復(fù)雜，無論如何千變?nèi)f化，總有其最基本的道理在，所謂，牽牛要牽牛鼻子也。

    房價的牛鼻子到底在哪里呢？

    在需求與供給。

    這不是筆者獨(dú)出心裁，標(biāo)新立異，而是經(jīng)濟(jì)學(xué)一個基本原理，一個基本可以解釋清楚世界上各種商品價格到底為什么波動，為什么一忽兒居高不下，一忽兒又低迷不振的一把鑰匙。

    那么，是什么力量推動了中國房價的快速上漲呢？

    是需求，巨大的需求。

    因?yàn)椋唐穬r格，與需求成正比。需求愈是強(qiáng)烈，價格愈是高企。

    又是什么力量，能夠讓迅速上漲的房價勢頭有所遏制，有所緩解，甚至在某種程度上還會有所回落呢？

    是供給，足量的供給。

    因?yàn)?，商品價格，與供給成反比。供給愈是充足，價格愈是回落。

    理論脈絡(luò)，已然清楚。我們不妨再作具體分析，到底是哪些因素，左右著我們的房價？

    首先，從需求看。

    近三十年，是我國經(jīng)濟(jì)社會迅速發(fā)展的特殊時期，也是中國迅速城市化，數(shù)以億計農(nóng)民從農(nóng)村涌入城鎮(zhèn)，數(shù)以千萬計市民從小城鎮(zhèn)涌入大城市，同樣數(shù)以千萬計的城市居民打算把小蝸居換成大住房的特殊時期。而近些年來，又是我國城鄉(xiāng)居民收入增長最快最猛的時期。錢包一天天鼓起來的人們，第一件要做的事情，不是買新房，就是換大房。所謂居者有其屋是也。如此強(qiáng)烈的需求，是推動我國房價上漲的原動力或基礎(chǔ)動力。

    為什么在一些大城市，如北京、上海、廣州，房價會漲得格外厲害呢？這又要說到推動其上漲的另一需求因素，投資性購房了。手中閑錢較多而又一時沒有更合適投資渠道的有錢人，理所當(dāng)然地把住房當(dāng)作了一種可以購買，可以出售，可以保值，可以迅速變現(xiàn)的資產(chǎn)。而他們的目標(biāo)，往往又會集中在人人向往的北京、上海、廣州這樣一些環(huán)境比較優(yōu)越、人文資源比較豐富的特大城市。北京曾有“外國人住二環(huán)，外地人住三環(huán)，北京人住四環(huán)”之說，其源蓋出于此。

    其次，從供給看。

    近些年來，我國各大中城市，對房產(chǎn)的需求確實(shí)十分強(qiáng)烈，但是，如果我們的住房供給十分充裕的話，房價要漲是漲不起來的，即使?jié)q起來，也不會漲得那么猛烈，那么邪乎。反過來說，房價已經(jīng)漲起來了，要讓它漲得不那么猛烈，不那么邪乎，勁往哪里使呢？只有也必須往擴(kuò)大供給上使。

    具體說來，只要我們的政府拿出足量的土地和資金，興建并提供足夠多的保障性住房，先把城市里最困難也最急迫最需要住房的這一群體穩(wěn)住，同時，拿出相當(dāng)土地，用作一般商品房開發(fā)，滿足大多數(shù)城市居民需求，在住房供給上做足文章。那么，漲得再猛烈再邪乎的房價，是一定會降下來的。

    這一點(diǎn)，道理其實(shí)很簡單，只看地方政府——就目前體制而言，又主要是看各地領(lǐng)導(dǎo)班子尤其是“一把手”——是不是真正信奉以人為本，是不是真心體諒百姓難處，是不是真下決心解決問題。倘若這三個“真正”是真正的“真正”的話，降房價是不難的。

    近見媒體報道，由兩位政治局委員主政的上海重慶，已經(jīng)相繼作出決定，其一，最近兩年，要以最大力度興建保障性住房；其二，要下大決心，拿出一批土地，投入居民住房。此舉一出，不用很久，定會見到成效。

    當(dāng)然，地方政府著急，中央政府也急。溫總理政府工作報告中，列有專門一節(jié)，談到今年國家調(diào)控房市四措施，一是大規(guī)模興建保障性住房。二是支持居民自住性住房消費(fèi)。三是抑制投機(jī)性購房。四是整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場。其中第一第二條，均為擴(kuò)大供給。第三條，抑制非正常需求。而第四條，則是對那些圈地不建，捂盤惜售的開發(fā)商，痛下狠手。此亦擴(kuò)大供給之一途也。

    概而言之，都是在盡力調(diào)節(jié)需求與供給，牽住房價的牛鼻子。

    所以，筆者以為，我們在觀察判斷房地產(chǎn)走勢時，倘若能夠從需求和供給的高度著眼，進(jìn)而分析和把握趨勢，您就會心中有數(shù)得多。

    行文至此，有人或許會說了，房價問題，原來這么簡單，并非霧里看花，非常復(fù)雜呀。

    的確是的。

    世界上的事情，本來并不復(fù)雜。只是被我們有意無意給弄復(fù)雜了。