中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型的動(dòng)力與方向

    2012可能正在成為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)顯著洗牌的起步之年，也是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型的啟動(dòng)之年，調(diào)整與轉(zhuǎn)型背后的驅(qū)動(dòng)力則來(lái)源于三個(gè)層面：

    第一，以抑制投資、投機(jī)性需求為導(dǎo)向的去投資化房地產(chǎn)調(diào)控政策似有常態(tài)化趨勢(shì)，從而使剛性需求占有更顯著的權(quán)重。這種政策導(dǎo)向意味著未來(lái)房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)的供給結(jié)構(gòu)需要重點(diǎn)滿足以首套自住為主體的剛性需求，而剛性需求提升的空間，則主要來(lái)自于最低收入的保障房需求、中低收入的首套住房需求、中高收入的改善性需求，具體的滿足方式則可能是加大保障房建設(shè)、改造舊私房、舊公房以及城區(qū)擴(kuò)建以及商品住宅的平穩(wěn)發(fā)展等。這種政策導(dǎo)向的目標(biāo)轉(zhuǎn)換是房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)轉(zhuǎn)型的觸發(fā)因素之一。

    第二，新一輪人口流向的新趨勢(shì)是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型直接動(dòng)力。當(dāng)前已經(jīng)初顯跡象、未來(lái)會(huì)更為顯著的一個(gè)重要變化是人口流向的變化，過(guò)去10年，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中最為典型的現(xiàn)象是人口從內(nèi)陸向沿海的轉(zhuǎn)移，現(xiàn)在這一趨勢(shì)開始逆轉(zhuǎn)，重慶、武漢、鄭州、沈陽(yáng)、西安、成都成為當(dāng)前流動(dòng)人口回遷的方向。從數(shù)據(jù)上看，深圳2011年非戶籍人口778.85萬(wàn)人，較上年減少了7.32萬(wàn)人，這是深圳特區(qū)建市30年以來(lái)，首次出現(xiàn)非戶籍人口下降。同時(shí)，深圳去年的人口增長(zhǎng)率低至0.9%，遠(yuǎn)低于歷年來(lái)3.98%的平均值。這種變化意味著流動(dòng)人口將會(huì)在回流城市產(chǎn)生日益增加的租房和購(gòu)房需求，且主要以廉租房、公租房、職工宿舍等保障性住房和中低端商品房為主，這將為房地產(chǎn)住宅開發(fā)商提供一些潛在的需求空間。

    第三，城市的重新布局和區(qū)域增長(zhǎng)格局的調(diào)整將為房地產(chǎn)市場(chǎng)開拓新的區(qū)域性市常首先，過(guò)去的10年，國(guó)內(nèi)大型和品牌開發(fā)商受益于中國(guó)城市化迅速推進(jìn)的浪潮，下一個(gè)10年，區(qū)域龍頭企業(yè)以及在區(qū)域布局上向二三線城市布局的企業(yè)，將會(huì)受益于中西部迎頭追趕的城市化浪潮。從具體指標(biāo)上看，“長(zhǎng)三角”和“珠三角”的土地利用效率和城市化效率仍然遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國(guó)平均水平和大部分中西部，未來(lái)中西部地區(qū)工業(yè)化和城市化空間仍較大，也將為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供新的空間。其次，從各方面的評(píng)估來(lái)看，下一個(gè)10年，中國(guó)百萬(wàn)人口城市數(shù)目將迅速增長(zhǎng)，城市空間結(jié)構(gòu)的重新布局將會(huì)明顯改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求結(jié)構(gòu)，中心城市的商業(yè)地產(chǎn)、不同城市節(jié)點(diǎn)之間的物流倉(cāng)儲(chǔ)地產(chǎn)將會(huì)獲得成長(zhǎng)的機(jī)會(huì)。

    從上述動(dòng)力看，未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)和商業(yè)模式預(yù)期將會(huì)發(fā)生趨勢(shì)性的轉(zhuǎn)變，這預(yù)計(jì)主要表現(xiàn)在幾個(gè)方面：

    第一，純住宅開發(fā)商從分散走向集中、走向分工和差異化，更加關(guān)注自身的戰(zhàn)略定位。首先，短期內(nèi)可能會(huì)看到中國(guó)房地產(chǎn)市翅經(jīng)歷一輪明顯的洗牌，有的企業(yè)在降價(jià)消化庫(kù)存之后可能會(huì)選擇退出、有的企業(yè)和項(xiàng)目則可能被并購(gòu)，這會(huì)導(dǎo)致行業(yè)集中度的提升，2011年全國(guó)的地產(chǎn)銷售前二十強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)占有率提高到15%，預(yù)計(jì)未來(lái)這一數(shù)字將進(jìn)一步提高。其次，基于不同的城市化速度和住宅市場(chǎng)的需求結(jié)構(gòu)，開發(fā)商的定位將會(huì)出現(xiàn)差異化趨勢(shì)，周期和政策把控能力強(qiáng)、周轉(zhuǎn)快的品牌企業(yè)可能會(huì)成為類似于一個(gè)加工制造企業(yè)，而布局核心城市的企業(yè)基于稀缺的土地可能傾向于定位高端的城市綜合體開發(fā)，相反布局三四線城市的開發(fā)商則會(huì)選擇相對(duì)低端的商品房或者選擇流動(dòng)人口集中的城市開發(fā)保障房。

    第二，一線城市核心地段的商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展空間逐步突顯出來(lái)。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，一個(gè)城市現(xiàn)代化的標(biāo)志是具備高質(zhì)量的寫字樓、酒店和完善的商業(yè)配套，目前北京、上海和深圳等一線城市的商業(yè)物業(yè)需求可能會(huì)有所上升，2011年北京市甲級(jí)寫字樓租金上漲超過(guò)50%、上海上漲接近20%，且空置率有顯著下降，這種上漲趨勢(shì)既反映了優(yōu)質(zhì)地段、高質(zhì)量物業(yè)供給的短缺、也體現(xiàn)了市場(chǎng)需求上升的趨勢(shì)。一個(gè)城市到什么階段應(yīng)該開發(fā)什么樣的物業(yè)，最終將由市場(chǎng)的供給與需求決定，這一規(guī)律難以改變，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何適應(yīng)這種轉(zhuǎn)變，加大持有型物業(yè)的主營(yíng)收入占比、由習(xí)慣于“散售”走向統(tǒng)一招商和管理的持有都是需要權(quán)衡考慮的方向。

    第三，當(dāng)前房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型既是經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的轉(zhuǎn)變，也是房地產(chǎn)金融需求的轉(zhuǎn)變，行業(yè)轉(zhuǎn)型與金融轉(zhuǎn)型本質(zhì)上是一致的。短期來(lái)看，針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的嚴(yán)格控制是房地產(chǎn)企業(yè)啟動(dòng)多元化融資渠道的觸發(fā)因素，這也是過(guò)去兩年房地產(chǎn)金融產(chǎn)品迅速增長(zhǎng)的原因，2011年年底房地產(chǎn)信托資金余額已達(dá)6882億元，約占信托業(yè)總余額的14.8%，這本身就體現(xiàn)了這個(gè)需求。

    然而，從更長(zhǎng)遠(yuǎn)的視角來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)態(tài)的多元化，從住宅開發(fā)走向商業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)等均會(huì)導(dǎo)致企業(yè)資產(chǎn)與負(fù)債結(jié)構(gòu)的重新匹配，這意味著一次性的資金支出需要通過(guò)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品來(lái)應(yīng)對(duì)，否則，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型也會(huì)受到不少的抑制，從海外經(jīng)驗(yàn)看，國(guó)際大型物流地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)公司本質(zhì)上也可以說(shuō)就是一個(gè)資產(chǎn)管理公司，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前在這一方面還存在一定的差距，當(dāng)然也會(huì)是未來(lái)有所突破的領(lǐng)域，而當(dāng)前則有可能是房地產(chǎn)金融日趨活躍的一個(gè)重要起點(diǎn)上。