成交回升難言“回暖” 調(diào)控政策依然從緊

    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布一季度經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況顯示，一季度全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速繼續(xù)回落，商品房銷售同比下降。其中，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資10927億元，增速比1—2月回落4.3個(gè)百分點(diǎn)，比去年全年回落4.4個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)下近年來(lái)的最低漲幅值。

    接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪的專家指出，在嚴(yán)厲調(diào)控政策的持續(xù)影響下，房地產(chǎn)投資增速下滑加劇了市場(chǎng)各方對(duì)后續(xù)政策“微調(diào)或延續(xù)”的討論；其中，調(diào)控政策延續(xù)可能帶來(lái)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，值得重點(diǎn)關(guān)注。

    在“調(diào)控政策不動(dòng)冶的基調(diào)下，市場(chǎng)將如何變化？開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者又將如何選擇？

    觸底反彈還是延續(xù)下跌

    自3月以來(lái)，各地樓市成交量明顯復(fù)蘇。

    4月18日，民生證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家滕泰接受本報(bào)記者采訪時(shí)指出，3月份的成交量上升屬剛需釋放所致，不具有徹底回暖條件。房地產(chǎn)開(kāi)工投資的下滑和開(kāi)工面積的縮水也都符合市場(chǎng)預(yù)期。

    “隨著政府重申調(diào)控不動(dòng)堯不反復(fù)，今后較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)政策面不會(huì)出現(xiàn)較大變化和放松，因此，房?jī)r(jià)也會(huì)延續(xù)‘穩(wěn)重下降’趨勢(shì)，觸底反彈可能性甚微。”滕泰指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷可能對(duì)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的影響值得重點(diǎn)關(guān)注。

    對(duì)于上述開(kāi)發(fā)商強(qiáng)化營(yíng)銷，以價(jià)換量應(yīng)對(duì)調(diào)控的表現(xiàn)，滕泰強(qiáng)調(diào)，開(kāi)發(fā)商面臨資金壓力，如何解決資金鏈需求很關(guān)鍵。以價(jià)換量的“現(xiàn)金為王”模式正成為主流。此外，處于資金壓力下的房地產(chǎn)商拿地意愿降低使市場(chǎng)供給有所減少，與房?jī)r(jià)下跌形成僵持，繼而造成了“嚴(yán)厲政策下房?jī)r(jià)并未出現(xiàn)大幅明顯下跌”的局面。

    滕泰認(rèn)為，房地產(chǎn)商致力解決自身資金問(wèn)題、加強(qiáng)銷售、從開(kāi)發(fā)商品居住型地產(chǎn)向商業(yè)辦公樓宇轉(zhuǎn)型、撤到二、三線城市發(fā)展正成為普遍選擇的模式。

    滕泰強(qiáng)調(diào)，近期出現(xiàn)的首套房貸款利率優(yōu)惠就是鼓勵(lì)首次置業(yè)，為的就是在打擊投資、投機(jī)需求的同時(shí)支持剛性需求。

    調(diào)控之下應(yīng)注意風(fēng)險(xiǎn)

    調(diào)控之下，后續(xù)市場(chǎng)走勢(shì)如何？北京科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院教授趙曉4月17日接受本報(bào)記者采訪時(shí)指出，當(dāng)前各界對(duì)市丑續(xù)走勢(shì)呈現(xiàn)兩種判斷：一是可能觸底反彈。3月份房地產(chǎn)市場(chǎng)又見(jiàn)起色，有人認(rèn)為這可能是觸底反彈的信號(hào)。理由就是“政府政策已然見(jiàn)底，現(xiàn)在可能要采取支持性的政策”；此外，一季度經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)出乎各方預(yù)期，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)較低迷，也加劇了這種可能。

    二是認(rèn)為房地產(chǎn)的下行其實(shí)才剛剛開(kāi)始。2012年政府確定了GDP7.5%的增長(zhǎng)目標(biāo)，經(jīng)濟(jì)下行的周期也許才剛剛開(kāi)始。雖然各方普遍認(rèn)為此種可能不大，且實(shí)際增長(zhǎng)會(huì)高于7.5%，但由此可能帶來(lái)的各種風(fēng)險(xiǎn)，值得市場(chǎng)關(guān)注。

    “如果政府考慮長(zhǎng)遠(yuǎn)，想借房地產(chǎn)降溫來(lái)推進(jìn)整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的話，房?jī)r(jià)的持續(xù)下降就是關(guān)鍵。”趙曉認(rèn)為，中國(guó)經(jīng)濟(jì)向內(nèi)需轉(zhuǎn)型需要城市化的驅(qū)動(dòng)，如果房?jī)r(jià)太高，人口就無(wú)法進(jìn)入城市，也不會(huì)有錢(qián)用于其他消費(fèi)，這些都不利于我國(guó)經(jīng)濟(jì)向內(nèi)需方向轉(zhuǎn)變。

    趙曉告訴記者，他更傾向于政府會(huì)采取第二種可能。因此，必須維持房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，而非“救市”。

    在趙曉看來(lái)，當(dāng)前因剛需刺激呈現(xiàn)的成交量上升并不穩(wěn)固，至少政府當(dāng)前仍重申繼續(xù)調(diào)控，這也加劇了出現(xiàn)較大風(fēng)險(xiǎn)的可能。

    “應(yīng)盡早采取必要可行措施確保行業(yè)自身及市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展?！壁w曉提醒。

    以價(jià)換量拿地意愿降低

    3月以來(lái)，以北京、上海等重點(diǎn)調(diào)控城市為代表，全國(guó)多地成交量持續(xù)回暖為市場(chǎng)帶來(lái)了一股“小陽(yáng)春”，也讓持續(xù)處于寒冬狀態(tài)的開(kāi)發(fā)商見(jiàn)到了久違的春天。

    以北京為例，隨著剛需釋放，以大興、通州等郊區(qū)項(xiàng)目為代表，呈現(xiàn)出“以價(jià)換量”的主流銷售形態(tài)。本報(bào)記者此前實(shí)地走訪朝陽(yáng)、昌平、通州等新盤(pán)集中區(qū)域發(fā)現(xiàn)，降價(jià)開(kāi)盤(pán)、贈(zèng)送面積及全款大力度折扣等促銷行為比比皆是。

    據(jù)北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)日前發(fā)布的“一季度北京市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)”顯示，一季度北京新建商品住房成交1.8萬(wàn)套，同比下降14.2%；成交均價(jià)19516元/平方米，同比下降19.4%。

    開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷換取銷量的同時(shí)，拿地意愿也在快速降低。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的一季度數(shù)據(jù)顯示，一季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積7859萬(wàn)平方米，同比下降3.9%，降幅比1~2月擴(kuò)大3.4個(gè)百分點(diǎn)。

    剛需為主依然看跌房?jī)r(jià)

    4月17日，奪得3月京城新房銷售季軍的通州某房產(chǎn)項(xiàng)目銷售主管對(duì)本報(bào)記者表示，其3月份的購(gòu)房成交量相當(dāng)于去年年底至今年2月成交量的總和，剛需購(gòu)房特點(diǎn)十分鮮明。

    “在3月138套成交單中，只有將近10套屬改善住房，其余全部屬于剛需購(gòu)房，購(gòu)房年齡平均在30歲左右?！鄙鲜鲣N售主管對(duì)記者透露，這一特點(diǎn)與該地區(qū)另一項(xiàng)目的銷售情況如出一轍。

    記者隨即對(duì)身邊多位有著購(gòu)房意愿的年輕購(gòu)房者進(jìn)行了采訪。不少受訪者表示，隨著購(gòu)房需求集中釋放，市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)房源消化迅速，雖然房?jī)r(jià)仍然看跌，但“遇到合適房源會(huì)盡快出手”。

    數(shù)據(jù)研究中心最新發(fā)布的《2012年第一季度新青年置業(yè)報(bào)告》指出，一季度全國(guó)首次置業(yè)的剛性需求占比53.81%，意向購(gòu)買60至90平方米戶型的占比38.17%，90至140平方米戶型的占比51.1%?！　?