核心區(qū)房?jī)r(jià)下跌不明顯 房地產(chǎn)調(diào)控又到關(guān)鍵期

    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局4月18日發(fā)布的3月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格總體上繼續(xù)呈下降態(tài)勢(shì)。房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控成效繼續(xù)顯現(xiàn)。不過(guò)，記者走訪北京市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，人們能感覺(jué)到的房?jī)r(jià)下降卻很有限，甚至有些樓盤不降反升，這是為什么？“2012年一季度，大部分開(kāi)發(fā)企業(yè)是通過(guò)中、低端項(xiàng)目降價(jià)跑量的方式緩解資金壓力、支撐利潤(rùn)增長(zhǎng)的?！睒I(yè)內(nèi)人士的一句話也許能勘破玄機(jī)。

    “不等了，不會(huì)降的，好地段的房子不漲就不錯(cuò)了。再等下去好樓層就沒(méi)有了?！睆埾壬c記者是同學(xué)，他看中了位于北京西城區(qū)南禮士路地鐵站附近的建邦·禮仕閣，不久前出手。建邦·禮仕閣去年5月份開(kāi)盤，價(jià)格一直沒(méi)怎么變，記者撥通售樓中心的電話，驗(yàn)證了這種說(shuō)法。

    與張先生一樣不等了的還有李女士，“越等越漲。”李女士工作地點(diǎn)位于北京西城區(qū)，為了孩子上學(xué)，她盯著單位附近的一套二手房很長(zhǎng)時(shí)間了，因?yàn)閮r(jià)格居高不下一直拖著，最近終于出手了：以總價(jià)275萬(wàn)元買了一套不足50米的小兩居，每平方米售價(jià)達(dá)到56500元?！吧鲜兰o(jì)70年代的老房子，沒(méi)辦法?！崩钆繐u了搖頭說(shuō)。記者從中介公司獲悉，同樣地點(diǎn)相同結(jié)構(gòu)的老房子去年9月份開(kāi)學(xué)前的價(jià)格是每平方米5萬(wàn)元左右。

    以上兩個(gè)例子的房址處于城中心，資源奇缺，房?jī)r(jià)居高不下也許不足以說(shuō)明問(wèn)題。那么，新浪樂(lè)居網(wǎng)站的一份資料顯示，位于北京海淀區(qū)的橡樹(shù)灣樓盤，從去年11月到今年的4月成交均價(jià)分別為每平方米32475、33900、32950、36000、36000元。截至4月18日，橡樹(shù)灣所在的海淀區(qū)共有在售住宅項(xiàng)目31個(gè)，近一個(gè)月內(nèi)，共有4個(gè)項(xiàng)目的銷售價(jià)格出現(xiàn)上漲，5個(gè)項(xiàng)目的銷售價(jià)格出現(xiàn)下跌，另有22個(gè)項(xiàng)目的銷售價(jià)格與之前持平。朝陽(yáng)區(qū)共有在售住宅項(xiàng)目97個(gè)，近一個(gè)月內(nèi)，共有1個(gè)項(xiàng)目的銷售價(jià)格出現(xiàn)上漲，96個(gè)項(xiàng)目的銷售價(jià)格與之前持平。所有在售住宅項(xiàng)目的銷售均價(jià)為每平方米41234元，近半年來(lái)基本持平。豐臺(tái)區(qū)共有在售住宅項(xiàng)目21個(gè)，近一個(gè)月內(nèi)，共有3個(gè)項(xiàng)目的銷售價(jià)格出現(xiàn)上漲，1個(gè)項(xiàng)目的銷售價(jià)格出現(xiàn)下跌，另有17個(gè)項(xiàng)目的銷售價(jià)格與之前持平。

    通州區(qū)共有在售住宅項(xiàng)目41個(gè)，近一個(gè)月內(nèi)，共有6個(gè)項(xiàng)目的銷售價(jià)格出現(xiàn)上漲，11個(gè)項(xiàng)目的銷售價(jià)格出現(xiàn)下跌，另有24個(gè)項(xiàng)目的銷售價(jià)格與之前持平。大興區(qū)共有在售住宅項(xiàng)目43個(gè)，近一個(gè)月內(nèi)，共有1個(gè)項(xiàng)目的銷售價(jià)格出現(xiàn)上漲，3個(gè)項(xiàng)目的銷售價(jià)格出現(xiàn)下跌，另有39個(gè)項(xiàng)目的銷售價(jià)格與之前持平。房山區(qū)共有在售住宅項(xiàng)目37個(gè)，近一個(gè)月內(nèi)，共有3個(gè)項(xiàng)目的銷售價(jià)格出現(xiàn)上漲，3個(gè)項(xiàng)目的銷售價(jià)格出現(xiàn)下跌，另有31個(gè)項(xiàng)目的銷售價(jià)格與之前持平。

    觀察以上數(shù)據(jù)可以得出，功能核心區(qū)房?jī)r(jià)下跌并不明顯，降價(jià)大多出現(xiàn)在遠(yuǎn)郊區(qū)。與此前相比，開(kāi)發(fā)商在價(jià)格上更傾向于觀望。

    隨著降價(jià)促銷和政策微調(diào)放松首套房貸等措施的實(shí)施，北京等多地樓市出現(xiàn)成交量大幅回暖跡象，一些開(kāi)發(fā)商重又出現(xiàn)樂(lè)觀預(yù)期。一季度經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)公布后，一些專家推算出一季度GDP折算成年率已經(jīng)接近7.5%的年增長(zhǎng)目標(biāo)，引發(fā)市場(chǎng)放松調(diào)控的預(yù)期，特別是一直扮演經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)支柱角色的房地產(chǎn)投資增速開(kāi)始回落，更加劇了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的觀望。

    北京市土地交易大廳16日出現(xiàn)的多家開(kāi)發(fā)商現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)相舉牌競(jìng)價(jià)的熱鬧場(chǎng)面，也許可以從另一面印證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)目前調(diào)控預(yù)期和房?jī)r(jià)預(yù)期開(kāi)始悄悄出現(xiàn)改變。在過(guò)去幾年積地未消，去年下半年以來(lái)普遍奉行“加快銷售、減緩拿地、確保資金安全”策略之時(shí)，南昌市政以19.15億元的價(jià)格成為香河園3號(hào)地塊“地主”，該地塊每平方米2.57萬(wàn)元的樓面價(jià)創(chuàng)下了近幾年住宅地塊的新高，溢價(jià)率為43%。

    如果說(shuō)南昌市政仍屬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的“非主流”，那么，根據(jù)北京住建委與此同時(shí)公開(kāi)的數(shù)據(jù)，自3月下旬以來(lái)，北京共有12個(gè)住宅項(xiàng)目取得預(yù)售許可證，其中擬售價(jià)格超過(guò)每平方米每平方米3萬(wàn)元的項(xiàng)目高達(dá)7個(gè)，占據(jù)了半壁江山。當(dāng)中不乏中駿綠洲莊園、金茂家園、姜莊湖家園等價(jià)格在每平方米5萬(wàn)元以上，甚至有高達(dá)每平方米10萬(wàn)元、總價(jià)超億元的豪宅。

    房地產(chǎn)調(diào)控又到關(guān)鍵期，政府高層反復(fù)強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不放松，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)也在合理范圍內(nèi)，不會(huì)因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資的減速而放松調(diào)控。在這一背景下，觀望與對(duì)形勢(shì)的誤判對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)和健康發(fā)展不利，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只有積極調(diào)整銷售價(jià)格，讓利促銷，確保企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)才是明智的。劉紅