樓市評(píng)論：多策并舉推動(dòng)樓市制度重構(gòu)

    隨著房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控向縱深推進(jìn)，降價(jià)促銷已成為開發(fā)商的主流選擇。中國土地勘測規(guī)劃院發(fā)布的一份監(jiān)測報(bào)告顯示，一季度全國主要監(jiān)測城市的住宅地價(jià)環(huán)比下降0.04%，自2009年二季度以來首次出現(xiàn)負(fù)增長。

    土地市場伴隨樓市出現(xiàn)量價(jià)齊落的跡象，表明調(diào)控的多重效果逐漸明顯化。業(yè)界人士分析，當(dāng)前房價(jià)和地價(jià)出現(xiàn)回調(diào)，購房者對房價(jià)繼續(xù)下跌的預(yù)期較為穩(wěn)定，并非單純政策高壓所致，同時(shí)也是樓市逐漸建立正常運(yùn)行機(jī)制的反映。

    我們看到，此輪調(diào)控并未動(dòng)用強(qiáng)有力的行政手段對價(jià)格進(jìn)行干預(yù)，而是多措并舉對市場秩序和基礎(chǔ)制度進(jìn)行了重構(gòu)，比如一次性公開全部房源、打擊囤地、規(guī)范土地出讓制度等。雖然限購、限貸被冠以“看得見的手”，但這是針對我國房地產(chǎn)市場投資泡沫過多的弊端，是一種投資泛濫后必要的制度性修復(fù)，如果說未來房產(chǎn)稅等市場化手段能夠承接和擔(dān)當(dāng)起抑制投資投機(jī)的重任，房地產(chǎn)回到理性發(fā)展的軌道，那么這些行政手段就會(huì)相應(yīng)退出。

    在過去兩年關(guān)于房價(jià)構(gòu)成的爭論時(shí)，開發(fā)商一度把漲價(jià)歸結(jié)為地價(jià)上漲，并稱這將是長期趨勢，結(jié)果導(dǎo)致地王頻出，一些資金實(shí)力并不強(qiáng)的開發(fā)商也不惜大規(guī)模舉債以爭搶土地。如今，反倒是地價(jià)因?yàn)闃鞘械兔远霈F(xiàn)了下行。這也表明，所謂的“地價(jià)推高房價(jià)”的論斷站不住腳，開發(fā)商鼓吹的投資價(jià)值也僅僅是吸引購房者的噱頭。剔除了這些干擾性的信息以后，購房者的預(yù)期已經(jīng)較為理性，理性的消費(fèi)觀念開始形成，整個(gè)社會(huì)的輿論氛圍也有利于房價(jià)回歸。

    從去年的“量跌價(jià)滯”到當(dāng)前的“價(jià)跌量漲”，樓市已經(jīng)進(jìn)入調(diào)控的關(guān)鍵時(shí)期，在調(diào)控政策長短拳的組合之下，房價(jià)和地價(jià)中的泡沫正被不斷擠出。但值得注意的是，3月份，新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲的城市比2月份增加4個(gè)，這表明隨著成交活躍，房價(jià)反彈壓力仍在。

    針對這一跡象，近日政府高層多次強(qiáng)調(diào)，堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖。業(yè)界專家指出，此輪調(diào)控政府旨在建立起保證房地產(chǎn)市場長期穩(wěn)健發(fā)展的制度框架和長效機(jī)制。從嚴(yán)調(diào)控的政策信號(hào)實(shí)質(zhì)上是為了保證樓市的基礎(chǔ)性制度不動(dòng)搖。由于我國房地產(chǎn)業(yè)市場化時(shí)間較短，而且與許多行業(yè)緊密關(guān)聯(lián)，在過去經(jīng)濟(jì)增長中曾扮演了重要角色，因此放松了對其自身市場秩序的建設(shè)，造成房價(jià)虛高、泡沫橫生。從這一輪調(diào)控政策的演變看，從最初的公開銷售信息到限購限貸再到房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，從提出保障性住房制度設(shè)想到公租房、廉租房大舉建設(shè)并入市分配，整個(gè)房地產(chǎn)市場的制度建設(shè)仍然處于探索階段，這種探索給樓市帶來了積極意義和深遠(yuǎn)影響。

    從長遠(yuǎn)來看，土地是有限的資源，這意味著，住房的總體供給量不會(huì)無限擴(kuò)大，具有剛性約束，如果要實(shí)現(xiàn)資源的高效利用，發(fā)揮住房滿足居民基本居住需求的功能，就必須調(diào)節(jié)需求，合理分配住房資源。這樣的現(xiàn)實(shí)國情決定了，諸多調(diào)控措施應(yīng)當(dāng)作為長期政策穩(wěn)定下來，而并非短期的應(yīng)急措施。

    因此，政府明確把購房需求分為剛性需求、改善性需求和投資性需求，對不同的需求群體實(shí)行有保有壓的差別化調(diào)控。另外，各個(gè)需求群體對應(yīng)的購買力存在著明顯的梯級(jí)遞減效應(yīng)。過去幾年的非理性火爆行情中，很大部分剛性需求被提前釋放，收入水平較高的家庭早已擁有多套住房，市場中的有效購買力透支嚴(yán)重，剩余的購買力已不可能再支撐房價(jià)大幅反彈。