樓市調(diào)控亟須長效機制 未來或?qū)⒉捎媒?jīng)濟(jì)手段

    訪國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟(jì)研究所研究員廖英敏

    國研中心專家解讀兩會話題（7）

    “嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機、投資性需求的政策措施，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果，促進(jìn)房價合理回歸?！眹鴦?wù)院總理溫家寶在3月5日的政府工作報告中明確表態(tài)。而此前坊間流傳的“樓市調(diào)控或?qū)⒎潘伞钡牟聹y戛然而止。

    “報告再度明確調(diào)控方向，預(yù)示2012年度樓市仍將延續(xù)嚴(yán)厲調(diào)控政策下的平穩(wěn)運行?！眹鴦?wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟(jì)研究所研究員廖英敏接受中國經(jīng)濟(jì)時報記者專訪時，重點闡釋了當(dāng)前樓市的回暖跡象及近期的樓市熱點話題。

    中國經(jīng)濟(jì)時報：你如何看待當(dāng)前樓市調(diào)控所取得的成效以及近期多地樓市出現(xiàn)的成交量回升跡象？

    廖英敏：房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)實施兩年多時間，也取得了比較好的調(diào)控成效。據(jù)今年1月份國家統(tǒng)計局公布的房價情況顯示，70個大中城市的整體價格基本呈現(xiàn)止?jié)q狀態(tài)，也意味著當(dāng)前樓市調(diào)控已經(jīng)到了關(guān)鍵時刻。

    值此關(guān)鍵時期，社會各方也關(guān)注著下一步的調(diào)控是否會有所微調(diào)。本次中央借政府工作報告明確對房地產(chǎn)市場的調(diào)控決心，地方政府應(yīng)繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行和逐步完善原有調(diào)控政策，尤其是抑制投資投機需求。

    對于當(dāng)前多地出現(xiàn)的房地產(chǎn)市場的回暖跡象，我認(rèn)為正是因為調(diào)控出現(xiàn)成效，房價下跌到了一定程度，使一些剛性需求得以釋放，剛性需求釋放恰恰是調(diào)控成果的體現(xiàn)，我們調(diào)控目的就是讓自住型需求可以買得起房。

    中國經(jīng)濟(jì)時報：政府工作報告強調(diào)要繼續(xù)推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，你認(rèn)為保障房的大力興建何時能夠達(dá)到平抑房價的效果？

    廖英敏：雖然保障房的建設(shè)和商品房價并無直接關(guān)系，但還是能夠?qū)ζ揭稚唐贩糠績r起到一定作用。

    我國在過去幾年中保障房建設(shè)比較滯后，為此，近來有關(guān)保障房的建設(shè)力度不斷加大，到“十二五”末期，全國保障性住房覆蓋面將達(dá)到20%左右。屆時，將有一部分的住房需求會由保障房來解決，這就減輕了商品房市場的需求壓力。從這個角度講，商品房市場的供求關(guān)系會得到相當(dāng)改善，繼而緩解房價的過快上漲。

    中國經(jīng)濟(jì)時報：此次中央對樓市調(diào)控的再度表態(tài)，地方政府應(yīng)該如何應(yīng)對？

    廖英敏：中央政府在兩會期間將廣受關(guān)注的樓市調(diào)控方向再度明確，即繼續(xù)搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控，同時加快保障房建設(shè)?；谶@兩點方向，要進(jìn)一步明確地方政府責(zé)任，使其按照中央精神去逐步落實，如果不落實，地方的微調(diào)和放松就會立即被糾正。

    值得注意的是，地方執(zhí)行調(diào)控政策的同時要區(qū)分好何為調(diào)控放松，何為支持自住型住房。既要對投資投機等非合理需求控制住，也要對自住型需求給予支持。

    中國經(jīng)濟(jì)時報：在中央明確調(diào)控決心之際，你認(rèn)為2012年的樓市將呈現(xiàn)怎樣的特點？

    廖英敏：首先，2012年度整體的房價水平仍會繼續(xù)穩(wěn)中有降，但不會出現(xiàn)大幅降價。自住型需求會逐步入市。

    其次，房地產(chǎn)市場的消費主體將由投資投機向首次置業(yè)和改善型置業(yè)轉(zhuǎn)變。市場消費主體會發(fā)生很大變化，投資投機需求會加速退出市場。

    第三，2012年的供需結(jié)構(gòu)也會發(fā)生很大變化。除保障房的建設(shè)加速外，中小戶型的供給增加和剛需購房會促使供給結(jié)構(gòu)和需求結(jié)構(gòu)都發(fā)生變化，整體房價仍將穩(wěn)中有降。

    中國經(jīng)濟(jì)時報：在你看來，中央希望的健康的房地產(chǎn)市場態(tài)勢是怎樣的？

    廖英敏：房地產(chǎn)市場健康發(fā)展首先就是房價向合理水平回歸，使住房真正回歸居住屬性。特別是在樓市調(diào)控出現(xiàn)短期成效之際，我們需更加關(guān)注長效機制的建立。這需要將來在制度建設(shè)上著力，比如逐步完善抑制投資投機需求的制度，現(xiàn)在的調(diào)控成效是基于行政上的限購，長遠(yuǎn)來看還需要利用稅收等經(jīng)濟(jì)手段予以抑制。

    與此同時，對地方政府和房地產(chǎn)市場間的關(guān)系以及財政體制、稅制改革都要盡快付諸行動，這些都是我們建設(shè)長效機制所需要的。

    中國經(jīng)濟(jì)時報：對于近期廣受關(guān)注的小產(chǎn)權(quán)房治理及房產(chǎn)稅改革，你怎樣看待？

    廖英敏：對于小產(chǎn)權(quán)房的治理，國土資源部門的土地政策還是明確要“抑制”，清理也明確了“不確權(quán)”的方向。摸清家底處理小產(chǎn)權(quán)房需要地方政府的支持，起碼當(dāng)前不能再擴(kuò)大小產(chǎn)權(quán)房的范圍和數(shù)量。

    我覺得最好的辦法是和保障性住房結(jié)合起來，由政府收購轉(zhuǎn)成公租房、集體所有的公租房以及按保障房封閉管理等。

    對于房產(chǎn)稅改革的推進(jìn)，我認(rèn)為現(xiàn)在正是地方政府借以發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)作用的關(guān)鍵時期。但當(dāng)前的基礎(chǔ)性工作還需完善，比如與當(dāng)前稅收法律法規(guī)的協(xié)調(diào)問題、覆蓋全國聯(lián)網(wǎng)的信息采集系統(tǒng)等基礎(chǔ)信息不完善、房產(chǎn)評估體系建設(shè)欠缺等。只有這些基礎(chǔ)性工作完善后，我們才能快速推出房產(chǎn)稅。