開發(fā)商囤地改囤房 開炒"拍賣房"和"爛尾房"

    過去動輒數(shù)十億拿地"規(guī)模開發(fā)"如今收購拍賣房、爛尾房尋求快銷---

    樓市舉步維艱，開發(fā)商度日如年。和樓市火熱時期眾多房企動輒十多億、數(shù)十億拿地的"揮金如土"相比，如今開發(fā)商投資拿地顯得極其謹慎，一季度北京土地市場交易之冷清也側(cè)面佐證了這一點，流拍土地不斷出現(xiàn)，為數(shù)不多的成交地塊大部分也是應(yīng)者寥寥，多為底價成交?，F(xiàn)如今，"土地為王"的樓市春秋似乎已一去不返，但手中仍有一定"錢糧"的開發(fā)商也不甘心在投資儲備戰(zhàn)略上"顆粒無收"。于是，當下的北京樓市上便出現(xiàn)了這樣一種現(xiàn)象，不少開發(fā)商熱衷于"拍賣房"、"爛尾樓"的收購，重裝之后入市獲利，成就另一條"曲線救市"之路。

    ●市場發(fā)現(xiàn)開發(fā)商拿地意愿明顯轉(zhuǎn)冷

    "拍賣房、爛尾房"收購趨熱

    相比前幾個月對市場的束手無策和"坐以待斃"的頹廢，京西某樓盤開發(fā)商老總近期"斗志重燃"，手中握有數(shù)億流動資金的他在最近一個月時間內(nèi)接連出手，和想象中不同的是，開發(fā)商這次并非是"一擲千金"的逆市拿地，而是接連收購了兩個位于三四環(huán)間的拍賣房項目。

    談及最近的收購舉措，該老總興致勃勃，大談經(jīng)驗之道，"現(xiàn)在北京的地價相比以往也已經(jīng)居高不下了，動輒十幾個億的地價對我們這種小企業(yè)來講是吃不消的，這幾年基本只能看大企業(yè)你爭我奪，我們最多是個看客。但現(xiàn)在我們收的這兩個小盤都是抵債樓棟，法院重新拍賣后我們以比較低的價格購得。100多套房加起來才花了一個多億，這個價格也在我們的承受范圍以內(nèi)，而且都是現(xiàn)房。公司購買后依照合法程序很快就可入市銷售，定價比周邊新盤低了三成，雖然是近十年的老房，可市場反應(yīng)也是相當踴躍的，目前已預(yù)訂了一半以上，獲利至少也在20%以上，相比現(xiàn)在大把賣不出去的新盤，我們可算積極主動得多了。"該老總透露，近年來北京市場上有不少像他這樣的中小房企也都轉(zhuǎn)向熱炒"短線房"，專找拍賣項目和爛尾樓盤接手，低價轉(zhuǎn)手后迅速獲利。"這可比先拿地、跑規(guī)劃、再蓋房、慢銷售等等系列繁雜的周期運作要簡單得多。"

    無獨有偶，小房企"生財有道"干起"樓市快銷品"投資，一些實力雄厚的品牌房企面對長期淡市中這樣的誘惑也從過去的"不屑一顧"轉(zhuǎn)而"怦然心動"。北京某百億級房企總裁最近也看上了一棟臨近CBD的爛尾樓。由于債權(quán)混亂，已"15歲"的該爛尾樓項目如今已經(jīng)三易其主，甚至成為拍賣執(zhí)行方手里的"燙手山芋"。經(jīng)多次談判和溝通后，該老總"吃下"這一爛尾樓項目的興趣愈加濃烈，"目前談下的接盤價格在8個億左右，但是重新裝修一旦入市，評估價格至少在12個億以上，投資回報率還是相當不錯的。"這位老總表示，目前收購該項目的談判已近尾聲，收購已成定局，"之前混亂的債權(quán)債務(wù)關(guān)系也都已經(jīng)得到妥善解決。"與此類同的是，某知名房企前年以十多個億收購的東三環(huán)某"債務(wù)樓"項目，經(jīng)過一年多的重新裝修整理，如今再以"CBD豪宅"面貌入市，售價更高達近8萬/平方米。相比當初收購價，溢價之高令人咋舌。

    ●刨根問底"劍走偏鋒"開發(fā)商樂此不疲

    溢價誘人勝過"拿地建房"

    針對《廣廈時代》拋出的"收購房如何再次入市銷售問題"，受訪者也表示不用擔(dān)心，這里面有一整套成熟的運作模式。"以公司名義收購的房不存在限購問題，如果收購的是一棟建筑物中的多套房產(chǎn)，收購后取得全套合法手續(xù)，并可委托具有資質(zhì)的房產(chǎn)公司或中介機構(gòu)散售，價格一般會比周邊市場價低兩到三成，一直以來就很有市場，具有小快靈特點。如果是以股權(quán)轉(zhuǎn)讓或整售形式拿下的整棟建筑，一般開發(fā)商會成立新的開發(fā)公司，重裝改頭換面后全新推出，以新盤姿態(tài)入市，這樣的話價格至少要比成本價翻上一番，開發(fā)商往往會尋求高溢價。"

    "進入2012年，隨著樓市持續(xù)冰封，開發(fā)商的投資策略也在發(fā)生著重大調(diào)整，今年大多數(shù)開發(fā)商都將拿地指標大幅度降低，轉(zhuǎn)而將手中熱錢投向風(fēng)險更低、變現(xiàn)更快的其他渠道和領(lǐng)域。不少企業(yè)從前兩年的狂熱拿地、屢創(chuàng)地王也轉(zhuǎn)向如今的悄無聲息。都說土地是面粉，房子是面包?？裳巯碌默F(xiàn)實就是，面粉太貴，面包滯銷，商人們也都在改變進貨渠道，以控制成本獲取利潤。"亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅的話頗為形象。她認為，由于近年來土地價格居高不下，且新建住宅銷售不暢的情況下，土地持有成本和持有周期不斷上升，成為不少開發(fā)商"難以承受之重"，開發(fā)商拿地?zé)崆椴粩嘞陆狄苍谇槔碇小?/p>

    "當前入市土地位于核心區(qū)的地塊越來越少，放出的土地多在郊區(qū)，被開發(fā)商視為雞肋。而且地價偏高也導(dǎo)致房屋建成后開發(fā)成本驟增，市場逆勢下難有降價空間十分被動。相比之下，不少法院拍賣房和爛尾項目位置優(yōu)勢明顯，且返市價格更為合理，的確具有一定吸引力，引來不少收購者。"某行業(yè)資深人士表示。

    "我們做過詳細測算，從之前所有人那里接盤的價格是不到20000元/平方米，重新整飭后毛坯房至少可以賣到35000元/平方米以上，精裝修的話價格更高。即便部分房不能快速出手，但是以CBD區(qū)域的租金價格衡量，100平方米的精裝修兩居月租至少也在10000元以上，或賣或租都很合適。"上述收購CBD某爛尾項目的開發(fā)商老總私下表示。

    ●專家觀點此類物業(yè)收購風(fēng)險暗藏

    專家告誡需做好充足核查避免糾紛

    盡管時下?lián)屖?拍賣房"、"爛尾樓"成為不少開發(fā)商和實力投資客的"曲線救市"之道，但看似波平浪靜的收購中也蘊含風(fēng)險。京城多年遺留下的爛尾樓不在少數(shù)，最近比較知名的案例就是曾經(jīng)被稱為"方莊地標性建筑"的金匯中心，該爛尾項目在長達17年的"等待"后才在2011年被新主人接手，而其中的問題和麻煩不斷至今尚未徹底解決。"這其中有中外資本股權(quán)糾紛的復(fù)雜問題，同時它與建設(shè)規(guī)劃不符、設(shè)計配套不完善，以及建在生活社區(qū)的位置尷尬、僅剩22年的使用年限等等諸多問題，都將對接盤者產(chǎn)生掣肘。"知情人透露。

    而法律專家也針對集中出現(xiàn)的"老房收購"現(xiàn)象給出建議和忠告，盡管相比新盤運作，"拍賣房"、"爛尾房"似乎更為有利可圖，變現(xiàn)更快，但其中有可能出現(xiàn)的種種隱患也需要當下收購者和未來分拆銷售后的"二次接盤者"引起足夠重視。

    專家告誡，此類項目的收購者和個體買房人在接盤時要有充足調(diào)研并考慮充分，必須取得相關(guān)權(quán)屬和物業(yè)買賣持有的全套合法手續(xù)，并厘清之前的債務(wù)權(quán)屬，以及確保此類物業(yè)合格的工程結(jié)構(gòu)質(zhì)量，盡量做到防患于未然，避免未來有可能出現(xiàn)的種種糾紛。