連續(xù)底價(jià)成交土地市場遇冷 房企為拿地降價(jià)求售

    連續(xù)底價(jià)成交土地市場遇冷 各大房企為拿地降價(jià)求售———

    隨著住宅成交量的走低，北京土地市場的低迷態(tài)勢也在持續(xù)。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，進(jìn)入2012年后的頭兩個(gè)月，北京出讓的所有土地均以底價(jià)成交。連續(xù)無溢價(jià)成交的現(xiàn)狀，一方面顯示出北京土地需求在弱市下的疲軟，另一方面也為想要抄底土地市場的開發(fā)企業(yè)提供了良機(jī)。據(jù)悉，一部分開發(fā)企業(yè)為了抓住時(shí)機(jī)拿地，已經(jīng)開始降價(jià)求售以籌集拿地資金。對(duì)于購房人而言，這是否意味著購房抄底時(shí)機(jī)的到來呢？

    ●熱點(diǎn)地塊底價(jià)成交 北京土地市場迎來冰凍期

    近日，廣受矚目的來廣營鄉(xiāng)土地儲(chǔ)備項(xiàng)目A4和B4居住用地以23.7億元的掛牌底價(jià)被招商局地產(chǎn)(公園1872招商嘉銘瓏原)（北京）有限公司和大連盈致企業(yè)管理有限公司競買聯(lián)合體競得。雖然12523元/平方米的樓面地價(jià)并不算低，但作為此前大熱的優(yōu)質(zhì)地塊，零溢價(jià)成交的結(jié)果還是出乎了業(yè)內(nèi)人士的意料。

    據(jù)了解，A4和B4地塊東至南湖渠東路，南至來廣營鄉(xiāng)政府北街，西至朝科開發(fā)區(qū)1號(hào)路，北至來廣營中街。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，由于該地塊臨近多個(gè)高爾夫球場和生態(tài)公園，并有永久性城市綠化帶的景觀支持，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越；臨近北五環(huán)、大廣高速和城鐵13號(hào)線，交通便捷。條件如此難得的地塊，在其掛牌期間，包括中海、龍湖、中國水電以及融創(chuàng)中國、金地集團(tuán)、葛洲壩集團(tuán)等多家企業(yè)都曾流露出極大興趣，不過最終這些企業(yè)卻沒有加入對(duì)地塊的角逐。

    實(shí)際上，北京土地市場遇冷已經(jīng)有了數(shù)月時(shí)間。市場信息顯示，2012年前兩個(gè)月，北京成交的36塊各類地塊，溢價(jià)率全部為零；在此期間北京土地出讓金合計(jì)為64.15億，僅相當(dāng)于去年同期132.35億的48.5%。

    北京中原三級(jí)市場部研究總監(jiān)張大偉表示，北京土地市場冷清主要原因是北京調(diào)控政策執(zhí)行得最嚴(yán)格。首都的調(diào)控效果在房價(jià)上反映得也最明顯，1-2月的住宅類成交量繼續(xù)創(chuàng)造新低，房價(jià)下調(diào)現(xiàn)象也在全國表現(xiàn)最明顯。另外北京土地供應(yīng)中郊區(qū)化比較明顯也是一個(gè)比較大的原因。目前開發(fā)商資金難使得拿地的積極性都陷入低谷。而且房價(jià)下調(diào)的影響也將直接影響土地價(jià)格下調(diào)。

    ●政策微調(diào)心理預(yù)期強(qiáng)烈 成交量小幅回暖有玄機(jī)

    與土地市場的寒冷不同的是，住宅成交情況卻在春節(jié)后有所回升。2月份的第三周(2月20日-26日)，北京新建住宅簽約2737套，上漲了219.4%,這也是2012年春節(jié)后連續(xù)第三周出現(xiàn)成交量上行。此外，隨著以價(jià)換量項(xiàng)目的不斷增多，成交回暖項(xiàng)目的個(gè)數(shù)也隨之增多。例如龍湖時(shí)代天街(樓盤資料業(yè)主論壇)項(xiàng)目，自成本價(jià)入市之后一直保持火爆銷售，另外，K2百合灣項(xiàng)目則是通過贈(zèng)送大量面積攤低平均售價(jià)，近期內(nèi)也持續(xù)有不錯(cuò)的銷售業(yè)績。

    鴻坤理想城(樓盤資料業(yè)主論壇)營銷總監(jiān)劉可欣表示，在政策的限制下許多開發(fā)企業(yè)降價(jià)求售，而理性的購房人也始終在關(guān)注市場，一有符合心理預(yù)期的產(chǎn)品推出需求就會(huì)入手購買，這也是當(dāng)前市場回暖的因素之一?！熬臀覀冋莆盏那闆r看，許多購買我們產(chǎn)品的客戶都是從去年就來我們這看房登記的，它們的普遍判斷是，現(xiàn)在是出手的好機(jī)會(huì)?！眲⒖尚勒f。

    除了購房人心理層面的變化，信貸政策的微調(diào)也給市場前景注入了利好因素。據(jù)悉，近期政府多個(gè)部門重申房地產(chǎn)調(diào)控政策仍將嚴(yán)格執(zhí)行，但與此同時(shí)，政策面對(duì)于首套購房及保障性安居工程的信貸支持力度卻在悄然加大。日前，工、農(nóng)、中、建四家大型銀行提出，為貫徹落實(shí)差別化住房信貸政策，首套房貸利率將全面回落至基準(zhǔn)利率，但首付款比例將維持不變。這一積極信號(hào)對(duì)市場的影響正在逐步顯現(xiàn)。

    此外，3月5日全國兩會(huì)已正式拉開帷幕，會(huì)前多個(gè)房地產(chǎn)領(lǐng)域委員代表任志強(qiáng)、王健林、盧鏗等都曾發(fā)表言論或準(zhǔn)備提案，針對(duì)目前房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的利弊以及地根銀根等問題。業(yè)內(nèi)普遍對(duì)此次以限購為代表的調(diào)控政策提出改進(jìn)建議，因此此次兩會(huì)房地產(chǎn)市場問題又將成為關(guān)注重點(diǎn)，而兩會(huì)當(dāng)中所透露出來的風(fēng)向變化也將為今年的房地產(chǎn)市場走向定下基調(diào)。

    ●為拿地開發(fā)商降價(jià)求售 購房者機(jī)會(huì)或在眼前

    土地市場的走冷對(duì)比銷售的回暖，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為土地市場將明顯作用于銷售市場，從而對(duì)價(jià)格帶來沖擊，這對(duì)購房者而言卻是一個(gè)難得的機(jī)會(huì)。

    “土地市場的冷清將加速樓市調(diào)控的拐點(diǎn)出現(xiàn)，而土地價(jià)格的下調(diào)將給開發(fā)商降價(jià)帶來更大的動(dòng)力，不僅直接會(huì)拉低項(xiàng)目銷售價(jià)格，更是使得開發(fā)商為了獲得資金拿地，而考慮降價(jià)銷售。底價(jià)、低價(jià)土地的逐漸出現(xiàn)，使得開發(fā)商很可能為了獲得新的發(fā)展機(jī)會(huì)，加快銷售節(jié)奏，3月份市場可能會(huì)出現(xiàn)降價(jià)下調(diào)加速?！睆埓髠ケ硎?。

    東亞新華地產(chǎn)(東亞上北鑫座東亞逸品閣)營銷總監(jiān)賈玉鵬認(rèn)為，2012年各大房企都面臨不同程度的資金壓力，原有的融資方式，如上市融資、信托、地產(chǎn)基金等等，如今都面臨較大阻力。而降低利潤實(shí)現(xiàn)快銷無疑是面對(duì)當(dāng)前形勢的一種較好應(yīng)對(duì)。而在開發(fā)商低價(jià)甩貨的時(shí)候，就是給買房人的機(jī)會(huì)。

    亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析，在當(dāng)前限購未能松綁的前提下，樓市購房需求嚴(yán)重受限，對(duì)于手握房票的購房人來說，如何用好最后一次購房機(jī)會(huì)，在樓市下行階段成功抄底，方能實(shí)現(xiàn)居住改善與投資理財(cái)?shù)碾p重目的?！皬漠?dāng)前市場的整體表現(xiàn)來看，不少樓盤以接近成本的價(jià)格賣房，多數(shù)是為了及時(shí)回籠資金，壯大現(xiàn)金流或進(jìn)行新的土地儲(chǔ)備。從企業(yè)行為的角度判斷，部分樓盤已經(jīng)具有抄底的價(jià)值?！庇袑＜抑赋?。