房價拐點初現(xiàn) 明年不會反彈

    近期，受樓市限購、限貸等一系列調(diào)控政策影響，全國商品住宅市場低迷，降價潮蔓延各地。對房價的未來趨勢，眾多業(yè)內(nèi)人士持下行預(yù)期，并呼吁調(diào)控決不能松勁。

    龍頭開發(fā)商紛紛降價

    兩年多來，中國持續(xù)進行房地產(chǎn)調(diào)控，并出臺了一系列重大措施，特別是保障性安居工程的房屋建設(shè)，對緩解房價的壓力，起到了巨大作用。雖然目前房價總的形勢還處于僵持階段，但是也開始出現(xiàn)了松動。

    繼傳統(tǒng)“金九銀十”后，進入11月，越來越多的房企開始作出價格調(diào)整，其中不乏大型房企。樓市的慘淡現(xiàn)狀讓大小開發(fā)商都倍感壓力，小開發(fā)商降價，大開發(fā)商也不甘落后，龍頭開發(fā)商集體拉開房價下跌序幕，有的在售樓盤降幅達到20%。

    二手房方面，由于成交量屢創(chuàng)新低，一些城市的房產(chǎn)中介也出現(xiàn)了關(guān)店潮。“鏈家地產(chǎn)”日前發(fā)布研究統(tǒng)計稱，今年以來北京二手房中介共關(guān)閉門店約1000家左右，為3年來最多，其中10月關(guān)閉門店177家，已連續(xù)多月單月關(guān)閉中介門店超過100家，其中約73%為中小經(jīng)紀機構(gòu)。一中介公司負責(zé)人表示，二手房成交量創(chuàng)新低是主因，在市場低迷的情況下，企業(yè)關(guān)店是為了生存。

    知名財經(jīng)評論員余豐慧對本報記者說，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的深入貫徹落實，調(diào)控成果初步顯露：房價瘋漲勢頭得到遏制，漲幅明顯回落；房地產(chǎn)市場交易量大幅下滑；土地成交量下降并且價格走低、賣地收入減少。特別值得欣慰的是，房價下降的市場預(yù)期已經(jīng)形成，百姓對調(diào)控取得最終成效的信心大大增強。

    三因素支撐房價下行判斷

    對于未來房地產(chǎn)市場的形勢，一些業(yè)內(nèi)人士認為，房價拐點已經(jīng)初現(xiàn)，向下的趨勢明顯，明年也不會反彈。

    中國社科院經(jīng)濟學(xué)博士馬光遠對本報記者說，當下并不好判斷房價未來會怎么走，但是到明年上半年可以有很清晰的預(yù)測，就是向下的趨勢，而且趨勢會非常明顯。只要堅持限購政策，房價就會顯現(xiàn)原形。

    馬光遠具體分析說，現(xiàn)在整體的價格趨勢已經(jīng)非常明顯，經(jīng)過一系列的調(diào)控，無論是70個大中城市，還是重點城市，房價基本已停漲，包括萬科這樣的龍頭開發(fā)商已出現(xiàn)了實質(zhì)性的降價行動，這說明，包括限購等在內(nèi)的一系列調(diào)控措施起到了作用，有效地遏制了投資投機。

    馬光遠說，未來，有三個方面的因素可以支撐房價的下行判斷：一、堅定的調(diào)控政策使得整個房地產(chǎn)供需局面出現(xiàn)了改變，限購使大量不正常的投資投機需求被遏制，正常的居住需求則得到了支持，這使得需求正在回歸到正常層面，供需緊張得到緩解；二、目前的貨幣政策不會改變，雖有微調(diào)的可能性，但調(diào)出來的錢不會流向房地產(chǎn)，貨幣政策對房地產(chǎn)的高壓態(tài)勢非常明顯，這使得開發(fā)商的資金鏈非常緊張，不降價賣房就可能會破產(chǎn)，沒有了資金“彈藥”，就只有降價回籠資金，這是轉(zhuǎn)折性的力量對比；三、無論是炒房者，還是開發(fā)商，還是普通民眾，對整個房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)期正在回歸理性。

    調(diào)控不能輕言收兵

    業(yè)內(nèi)人士紛紛呼吁，房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)進入關(guān)鍵時期，絕不可有絲毫動搖，更不可輕言收兵。

    “沒有任何一個產(chǎn)業(yè)有這么堅強，越調(diào)控越厲害，每年都在吃藥，越調(diào)價越高，越調(diào)越成問題。”馬光遠認為，房地產(chǎn)調(diào)控就放過一次，隨后引發(fā)房價一發(fā)不可收拾。房價之所以反復(fù)暴漲，就是因為過去的調(diào)控政策沒有堅持到底，令市場預(yù)期缺乏信心，這也是調(diào)控了這么久房價才開始下降的原因之一，政策為什么堅持不住，就是因為利益鏈非常復(fù)雜，對抗力量非常強大。

    “樓市調(diào)控正在進入深度博弈期，調(diào)控政策的不確定性有所增加，在此情況下尤需堅持下去。”余豐慧說，從宏觀經(jīng)濟面來說，保增長、穩(wěn)增長呼聲此起彼伏，而房地產(chǎn)作為拉動經(jīng)濟增長的傳統(tǒng)動力，使得調(diào)控政策飽受爭議和面臨空前壓力。此外，房地產(chǎn)調(diào)控使得地方政府三減少：GDP減少、土地財政收入減少、房地產(chǎn)稅收減少。來自地方政府、開發(fā)商以及前期投資投機者等方方面面希望放松調(diào)控的壓力巨大。

    馬光遠說，房價會怎么走，取決于調(diào)控的松緊。目前來看，還沒有想出放松的理由，除非出現(xiàn)替代限購的政策，限購才可以放松，而限購一旦放松，未來房價如何走，就必須要看制度建設(shè)。