房價下跌“定律”：20%“限降”40%“救市”？

    "政府對樓市調(diào)控的目標(biāo)是降價20%左右，超過40%將會救市。"面對不斷蔓延的"降價潮"，有房企老板日前放言。

    似乎是印證其判斷，上海房管局針對近來由降價引發(fā)的"維權(quán)事件"，專門出臺了全國首個"限降令"：房價降幅超20%，需要重新備案。"20%"，難道這正是地方政府所能承受的房價跌幅"極限"和此輪樓市調(diào)控的終極目標(biāo)？難道房企老板的"20%定律"并非空穴來風(fēng)？

    超過40%的跌幅，政府會不會"救市"？銀監(jiān)會前主席劉明康不久前所說"最新房價壓力測試顯示，即使在最極端的房價下跌40%的情形下，銀行業(yè)仍風(fēng)險可控"，或可啟示人們，既然"房價下跌40%"是"最極端"情況，那么，"40%"或許正是銀行業(yè)所能承受的房價跌幅"極限"。超過這一幅度，鑒于房貸的風(fēng)險敞口，政府也許會出手"救市"。

    看來房價下跌確實隱隱存在著一個"定律"。問題是，房價會不會下跌那么大幅度？

    先看看當(dāng)前樓市現(xiàn)狀：

    目前實施"限購令"的一二線城市，一方面，成交量低迷不振；另一方面，價格上漲大多停滯，有的城市比如北京，甚至已連續(xù)停漲3個月。"成交低迷而價格停漲"的現(xiàn)狀表明，購房者、開發(fā)商與地方政府之間已陷入僵持格局，"房價總的形勢還處于僵持階段"，大家都在采取靜觀其變的態(tài)度。那么，博弈的天平最終會傾斜向其中哪一方？

    從國務(wù)院常務(wù)會議日前所重申的"要堅定不移地搞好房地產(chǎn)調(diào)控。各地政府要切實負起責(zé)任，繼續(xù)嚴格執(zhí)行政策，進一步鞏固調(diào)控成果"、11月1日珠海推出的"限購令"，以及溫總理在圣彼得堡的最新表示，"對于房地產(chǎn)一系列的調(diào)控措施，決不可有絲毫動搖，我們的目標(biāo)是要使房價回歸到合理的價格"中，人們不難看出，中央對樓市調(diào)控的態(tài)度沒有改變、政策也沒有調(diào)整跡象，期待政策松動只是一廂情愿。只要樓市調(diào)控政策持續(xù)不變，隨著樓市調(diào)控的深入和"年關(guān)"的到來，房企因資金壓力而被迫降價造成的"房價拐點"，將會不期而至。

    除了政策不變外，"加快推進保障性住房建設(shè)"、"增加普通商品住房用地，促進房價合理調(diào)整"也是推動房價下降的一個不容忽視的力量。住建部部長姜偉新不久前透露，截至9月底，今年1000萬套保障性住房開工986萬套，占年度計劃的98%，預(yù)計在11月底前全部開工。隨著保障房大量投入使用，供需將得到一定程度的緩解，房價也會因此展開"合理調(diào)整"。

    此外，財政部有關(guān)官員日前也表示，上海和重慶已經(jīng)開始進行房產(chǎn)稅試點，將總結(jié)試點經(jīng)驗，加快稅收政策的制定，推進房產(chǎn)稅實施，發(fā)揮其在房地產(chǎn)市場運行進程當(dāng)中的調(diào)控作用。如果房產(chǎn)稅逐步推開，稅收杠桿將會打破目前"停漲而不下跌"的樓市僵局。

    事實上，中國樓市目前可能正處于"降價20%"的前夜。之所以"房價停漲而不下降"，是因為依然有一些房企心存僥幸，期待政策放松，以至寧愿死扛也不降價；更有開發(fā)商執(zhí)著于"銷售"或者"騰挪掉幾個項目"而非"將房價一降到底"來騰挪資金，應(yīng)對樓市"寒冬"。然而，正如業(yè)內(nèi)人士所言，如果大家都靜觀其變，那將是非常危險的狀態(tài)。各家開發(fā)商都等到最后一刻才降價，則整個房價要么不跌，要跌將是"斷崖式下跌"，下跌20%或者40%也非危言聳聽。畢竟，最新公布的房企三季報已經(jīng)顯示，A股144家上市房企，存貨總量高達1.22萬億元，較去年同期的0.86萬億元上升41.86%；與此同時，三季度144家上市房企平均資產(chǎn)負債率也環(huán)比攀升1.63個百分點。

    一方面存貨增加，一方面?zhèn)_高筑。嚴峻的現(xiàn)實已經(jīng)讓一些大開發(fā)商未雨綢繆、開始了降價促銷之旅。人們屢屢聽到的老業(yè)主維權(quán)案，或可視為更大規(guī)模、更大幅度降價前，開發(fā)商對老業(yè)主反應(yīng)的小心試探。在沒有"限降令"的城市，房價的跌幅或?qū)⒊跞藗冾A(yù)期。如果房價步入拐點，跌幅達到20%和40%時，房價下跌"定律"是否會發(fā)生作用？市場將會給出答案。