為何我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控會(huì)越調(diào)越漲？

    “4月廣州一手樓價(jià)環(huán)比漲8.3%假漲真跌？”：在廣州一手樓價(jià)連續(xù)降了4個(gè)月以后，今年4月廣州一手樓價(jià)又開始上升。昨日，網(wǎng)易房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)陽光[最新消息價(jià)格戶型點(diǎn)評(píng)]家緣數(shù)據(jù)顯示，4月1日-4月27日，廣州十區(qū)兩市網(wǎng)簽成交均價(jià)為12880元/平方米，與3月份均價(jià)11895元/平方米相比，環(huán)比上漲8.3%。這是廣州一手房?jī)r(jià)連續(xù)下降4個(gè)月以來首次上漲。但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這可能是“假漲真跌”現(xiàn)象，因?yàn)槭兄行牧鶇^(qū)、城郊新四區(qū)和兩縣級(jí)市一手房?jī)r(jià)均分別下降了11.4%和4.5%，只是市中心樓盤成交量增加拉升了整體均價(jià)。

    4月樓市量?jī)r(jià)齊升

    自新國(guó)八條在1月底實(shí)施后，隨后廣州又出臺(tái)新限價(jià)令，廣州樓市成交量萎縮，而一手住宅均價(jià)也連續(xù)4個(gè)月下降。但進(jìn)入4月，樓市又出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的情況。數(shù)據(jù)顯示，4月1日-4月27日，廣州十區(qū)兩市網(wǎng)簽成交均價(jià)為12880元/平方米，與3月份11895元/平方米相比，環(huán)比上漲8.3%。成交方面，4月1日-4月27日，廣州十區(qū)兩市網(wǎng)簽成交面積為51萬平方米，成交套數(shù)為4640套，日均成交套數(shù)為171.9套，與上月日均成交套數(shù)160.5套相比，輕微上漲7.1%。

    除開增城與從化，4月1日-4月27日，全市十區(qū)一手住宅成交均價(jià)為14235元/平方米，與3月份13726元/平方米相比，環(huán)比微漲3.7%。成交套數(shù)則為3500套，日均成交套數(shù)為129.6套，與3月份日均成交套數(shù)113.8套相比，環(huán)比上漲13.9%。

    市中心成交多拉高均價(jià)

    盡管樓市出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的情況，但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為并不一定表示樓市開始轉(zhuǎn)暖，反而可能是市區(qū)盤促銷導(dǎo)致成交增加的原因。房地產(chǎn)專家韓世同表示，近期樓市出現(xiàn)“假漲真跌”的現(xiàn)象，市中心樓盤降價(jià)促銷，成交量上升，因此拉高了整體均價(jià)。

    記者也發(fā)現(xiàn)，盡管4月整體均價(jià)上升，但實(shí)際上市中心六區(qū)和城郊新四區(qū)與兩縣級(jí)市成交均價(jià)反而是大降的。4月1日-4月27日，中心六區(qū)一手住宅均價(jià)達(dá)19474元/平方米，環(huán)比下跌11.4%；而其成交面積為20萬平方米，占廣州十區(qū)兩市交易面積的比例為39.2%，與上月占據(jù)的比例相比增加16.5%。新四區(qū)與兩縣級(jí)市一手住宅均價(jià)則為8449元/平方米，環(huán)比下跌4.5%，成交面積為30.7萬平方米，日均成交面積較3月份出現(xiàn)下降，跌幅為19.1%。這意味著4月市中心樓盤降價(jià)促銷，使成交量占比有所上升，而拉高了整體均價(jià)。

    值得一提的是，4月1日-4月27日，增城市成交均價(jià)達(dá)到10153元/平方米，與3月份相比大幅上漲17%，這也是增城單月成交均價(jià)首次上萬元；從化市均價(jià)則為7999元/平方米，與上月相比輕微下降1.4%。

    點(diǎn)評(píng)：半個(gè)月前，我在回答新華社書面采訪時(shí)曾談到：“近期一線城市的確出現(xiàn)成交回暖、甚至價(jià)格回升的現(xiàn)象，有些城市如廣州還出現(xiàn)連夜排隊(duì)購(gòu)房、日光盤和夜光盤等現(xiàn)象。這些現(xiàn)象在我看來，并不是因?yàn)樾抡o效、調(diào)控變成空調(diào)的，反而是因?yàn)樾抡_始發(fā)揮效力，迫使開發(fā)商降價(jià)促銷所帶來的市場(chǎng)變化。因?yàn)?，新政已?jīng)迫使開發(fā)商不得不采取降價(jià)促銷的策略來應(yīng)對(duì)限購(gòu)、限貸等新政對(duì)市場(chǎng)構(gòu)成的壓力。

    但為何會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)沒降反升呢？因?yàn)?，中心城區(qū)的樓盤促銷即使是大幅度降價(jià)，其價(jià)格也要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于郊區(qū)盤和尾貨盤，加上之前成交均價(jià)較低，現(xiàn)在中心城區(qū)成交放大，同樣會(huì)造成反向的結(jié)構(gòu)性價(jià)格變化，顯得似乎房?jī)r(jià)在“上漲”，實(shí)際上房?jī)r(jià)是“假漲真跌”。為何會(huì)出現(xiàn)這樣的現(xiàn)象呢？原因在于即使是網(wǎng)簽，其成交數(shù)據(jù)也要比市場(chǎng)實(shí)際成交時(shí)間要滯后一星期左右。等到數(shù)據(jù)出來，市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生一些新的變化?！?/p>

    可能是當(dāng)時(shí)他們的關(guān)注點(diǎn)不在這里，而且市場(chǎng)還未能普遍關(guān)注到這一動(dòng)向和現(xiàn)象，所以當(dāng)時(shí)新華社沒有采用我這個(gè)觀點(diǎn)和看法。因此，我就以博客的形式發(fā)了一篇題為《樓市沒降反升是因?yàn)榉績(jī)r(jià)“假漲真跌”》的文章。業(yè)界對(duì)我“假漲真跌”這一判斷起初是將信將疑，甚至有同行認(rèn)為我這是主觀想象的結(jié)果，沒有數(shù)據(jù)支持。

    說實(shí)在的，我們的數(shù)據(jù)都是滯后的，如果都要等到數(shù)據(jù)出來之后才能作出分析或判斷，那這樣的專家與普通的市民也沒有多大分別。我之所以敢于根據(jù)市場(chǎng)出現(xiàn)的一些現(xiàn)象就作出上述的判斷，是因?yàn)槿ツ赀@樣的情形接連發(fā)生了三次。

    每次新政出臺(tái)都是這樣三部曲：新政出臺(tái)、市場(chǎng)觀望——成交萎縮、均價(jià)假跌——市場(chǎng)回暖、價(jià)量齊升——新一輪政策出臺(tái)、市場(chǎng)再度陷入觀望……。我觀察發(fā)現(xiàn)，每次市場(chǎng)回暖其實(shí)都是開發(fā)商降價(jià)促銷帶來的結(jié)果，但每一次都被說成“新政調(diào)控?zé)o效，消費(fèi)者越漲越買”。

    其實(shí)，消費(fèi)者會(huì)這么傻嗎？你不升不降他都不買，你漲價(jià)他反倒買了。這對(duì)那些“買漲不買跌”的投資客或許有用，但對(duì)購(gòu)房能力有限的首次置業(yè)和二次改善型置業(yè)的買家而言，他們是不會(huì)越漲越買的，除非中了六合彩或腦筋有問題。

    還有一點(diǎn)就是，既然市場(chǎng)上會(huì)出現(xiàn)“假跌現(xiàn)象”——結(jié)構(gòu)性均價(jià)下跌，那為什么不會(huì)出現(xiàn)“假漲現(xiàn)象”——結(jié)構(gòu)性上漲呢？而且，我觀察發(fā)現(xiàn)，往往結(jié)構(gòu)性房?jī)r(jià)下降是實(shí)質(zhì)性降價(jià)的先兆，除非市場(chǎng)的政策環(huán)境又發(fā)生大的變化。

    但由于開發(fā)商和媒體的誤導(dǎo)，決策層往往只看到價(jià)量齊升的假象或變面現(xiàn)象，卻無法看到市場(chǎng)回暖這種“假漲真跌”的真相。而且，往往由于統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的滯后，我們通常要依據(jù)一周、半月或一個(gè)月前的數(shù)據(jù)來對(duì)未來的市場(chǎng)做判斷，顯然很難準(zhǔn)確判斷和把握。

    如果市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了“假漲真跌”的現(xiàn)象，而且又已經(jīng)有明確的數(shù)據(jù)支持，在這樣的情況下，是否還有必要進(jìn)行調(diào)控升級(jí)呢？如果不讓前一輪的新政充分落實(shí)和發(fā)生效果，就又再次匆忙推出新一輪的調(diào)控，必然又會(huì)另已經(jīng)發(fā)生變化的市場(chǎng)再度陷入觀望僵持狀態(tài)，使得有可能回落的房?jī)r(jià)反倒被再次高位“凍結(jié)”。

    這就是為何以往調(diào)控越調(diào)越漲的根本原因——誤判形勢(shì)、開錯(cuò)藥方。這樣的錯(cuò)誤和教訓(xùn)不要一而再、再而三，還要再三而四的犯下去了！