“心態(tài)+政策”抑制義烏房?jī)r(jià)上行

    昨天，記者通過(guò)走訪(fǎng)部分房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士了解到，新盤(pán)價(jià)格波動(dòng)引發(fā)的市場(chǎng)信心減弱，銀行貸款日漸困難，這兩者正成為抑制義烏房產(chǎn)成交及房?jī)r(jià)上行的主要因素。

    心態(tài)：

    力挺樓市者信心動(dòng)搖

    有消息稱(chēng)，央行已于近日下發(fā)文件，將商業(yè)銀行的承兌匯票、信用證、保函等業(yè)務(wù)的保證金存款納入存款準(zhǔn)備金的繳存范圍。對(duì)于辦理過(guò)貸款的企業(yè)來(lái)說(shuō)，這三種業(yè)務(wù)不會(huì)陌生，從某種意義上說(shuō)，銀行借此可規(guī)避信貸規(guī)模整體縮減問(wèn)題。

    市場(chǎng)人士由此發(fā)出感嘆，央行為控通脹，不斷完善回收流動(dòng)性的手段，勢(shì)必導(dǎo)致個(gè)人住房貸款配額進(jìn)一步縮減，繼而影響樓市。不管這種猜測(cè)是否正確，但是不斷加強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策，正讓越來(lái)越多的人對(duì)這些年來(lái)一直上行的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生擔(dān)憂(yōu)。

    這半年來(lái)，這種擔(dān)憂(yōu)已從原來(lái)的“預(yù)計(jì)”變成現(xiàn)實(shí)。在北京以及杭州，越來(lái)越多的樓盤(pán)開(kāi)始進(jìn)入降價(jià)序列。就在前段時(shí)間，新報(bào)舉辦的杭州房產(chǎn)浙中巡展上，降價(jià)、促銷(xiāo)樓盤(pán)也不無(wú)出現(xiàn)。

    其他城市尤其杭州樓盤(pán)出現(xiàn)降價(jià)，進(jìn)一步影響了義烏購(gòu)房者的心態(tài)，但這還不至于動(dòng)搖其對(duì)本地市場(chǎng)的信心。因?yàn)樗麄兪冀K相信，義烏作為一座移民城市，大量在此賺到錢(qián)的外來(lái)人口會(huì)支撐起樓市行情。

    然而，近期一些本地新盤(pán)不斷傳出預(yù)設(shè)價(jià)格調(diào)整的消息，比如某某樓盤(pán)要降低預(yù)設(shè)價(jià)2000元，某某樓盤(pán)要虧本賣(mài)，則在很大程度上擊潰了一些力挺本地樓市者的市場(chǎng)信心。

    “觀(guān)望者確實(shí)越來(lái)越多了。”義烏蝸居房產(chǎn)負(fù)責(zé)人王筠這樣告訴記者。而義烏佳寶地產(chǎn)總經(jīng)理王文磊更坦言，現(xiàn)在就連一些房東也一改原來(lái)的強(qiáng)硬派作風(fēng)，“以前，他們甚至不愿接受貸款買(mǎi)房的接盤(pán)者，但現(xiàn)在無(wú)論是在這方面還是在議價(jià)空間上，都變得有商有量了”。

    王文磊還透露，目前市場(chǎng)上急賣(mài)的房源有一定幅度的增加，盡管這部分房源量并不多。

    政策：

    差別化信貸威力彰顯

    早在今年5月份，新報(bào)就發(fā)文指出，由于各大銀行提高首套房首付比例，貸款難問(wèn)題可能深度影響樓市。如今，這一預(yù)測(cè)在市場(chǎng)中成為現(xiàn)實(shí)。“貸款難，已成為眼下影響二手房成交量的又一個(gè)非常主要的因素。”王文磊坦言。

    據(jù)透露，目前各大銀行在個(gè)人住房貸款方面，實(shí)際基本采取“卡”的措施。即使是首套房，首付比例提高至四成，利率上浮20%的現(xiàn)象較普遍，有些甚至利率要上浮40%，或兼而要求購(gòu)買(mǎi)銀行的一些理財(cái)產(chǎn)品。即使是這樣，銀行還是不會(huì)輕易放貸。

    記者了解到，目前，義烏已有多家國(guó)有商業(yè)銀行升格為二級(jí)分行，加之，義烏試點(diǎn)獲批，區(qū)域經(jīng)濟(jì)前景較好，在新增信貸規(guī)模方面，省分行大都“特別照顧”，并非像外界傳言的那么緊張。但業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，事實(shí)上，為了響應(yīng)國(guó)家對(duì)樓市調(diào)控政策傾向，很多銀行已將多數(shù)信貸額度投放到諸如中小企業(yè)貸款等方面，而對(duì)個(gè)人住房貸款進(jìn)行把控。

    “不少客戶(hù)誠(chéng)心想買(mǎi)房，但由于眼下房?jī)r(jià)高企，他們不得不尋求貸款支持，卻又拿不下貸款。”王文磊說(shuō)，沒(méi)有貸款他們只得暫緩購(gòu)房計(jì)劃，受此影響，樓市行情較難振作。

    分析：

    用長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光看房?jī)r(jià)

    市場(chǎng)人士普遍認(rèn)為，無(wú)論是投資性需求還是剛需，看待房?jī)r(jià)漲跌須以長(zhǎng)期眼光。

    目前，義烏樓市部分新盤(pán)預(yù)設(shè)價(jià)格雖然有下調(diào)趨勢(shì)，但不難看出，這是開(kāi)發(fā)商為緩解資金壓力采取的暫時(shí)性措施。其主要原因并非來(lái)自市場(chǎng)需求的急劇縮減，而是其融資之困。

    目前，義烏新盤(pán)定價(jià)普遍高于二手房，但新盤(pán)品質(zhì)定位也普遍高于二手房，由此，市場(chǎng)人士建議，若是為了買(mǎi)房自住，購(gòu)買(mǎi)新房仍然是不錯(cuò)的選擇。至于投資，目前新房的二次流轉(zhuǎn)困難較大，暫時(shí)不建議購(gòu)買(mǎi)。

    二手房的價(jià)格走勢(shì)，或許更能直觀(guān)反映目前義烏樓市的供需情況。據(jù)王筠介紹，目前義烏二手房?jī)r(jià)沒(méi)有下跌趨勢(shì)，大部分樓盤(pán)價(jià)格處于穩(wěn)定，少數(shù)樓盤(pán)如東洲花園、菊梅柳荷，以及一些可能涉及拆遷的房屋價(jià)格仍在上漲。比如，菊梅柳荷90多平方米的房子，一個(gè)多月前的價(jià)格是210萬(wàn)元左右，現(xiàn)在已漲到230萬(wàn)元。

    也就是說(shuō)，不存在融資壓力的二手房?jī)r(jià)格穩(wěn)中有漲，市場(chǎng)需求相對(duì)而言沒(méi)有到驟冷階段。而由于目前義烏新盤(pán)定價(jià)普遍高于二手房，未來(lái)這些新盤(pán)周邊的二手房說(shuō)不定還有會(huì)逐步上漲的行情。

    現(xiàn)象：

    周邊部分房?jī)r(jià)上漲

    還有一個(gè)現(xiàn)象值得義烏購(gòu)房者關(guān)注。目前周邊東陽(yáng)、金東定位于義烏購(gòu)買(mǎi)力的房產(chǎn)，價(jià)格出現(xiàn)了一波上行趨勢(shì)。比如東陽(yáng)海德國(guó)際社區(qū)等，二手房每平方米售價(jià)提高了1000多元。其主要原因是，義烏本地樓盤(pán)價(jià)格高位運(yùn)行，部分購(gòu)房者轉(zhuǎn)向上述樓盤(pán)。

    王筠預(yù)計(jì)，金東區(qū)房產(chǎn)的價(jià)格也可能迎來(lái)上漲，原因是金華、義烏兩地房?jī)r(jià)一年多來(lái)快速上漲，就連義烏鎮(zhèn)級(jí)市場(chǎng)的房?jī)r(jià)也在上行，而當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)還維持在四五千元每平方米。