保障性住房在樓市調(diào)控中扮演何種角色

    隨著各地陸續(xù)公布年度保障房建設(shè)計劃，大干快上保障性住房已在緊鑼密鼓進(jìn)行中。不管是土地供應(yīng)，還是多元化籌集建設(shè)資金和房源，地方政府都給予了大力保障。

    作為政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的重要手段，保障性住房近兩年開始大規(guī)模建設(shè)和入市。那么保障性住房在樓市調(diào)控中究竟扮演何種角色？在未來的樓市格局中處于何種位置？厘清這一定位不僅有助于保證各地保障房建設(shè)的積極性和投入水平，也有利于充分發(fā)揮保障性住房的保障和調(diào)控作用。

    業(yè)界人士認(rèn)為，保障性住房的首要作用是分流市場需求，合理配置住房資源。作為基本的生活必需品，住房資源這塊蛋糕如何分配，決定著全社會居住需求的滿足程度。保障性住房建設(shè)旨在形成一個對各類需求層次全面覆蓋的住房供應(yīng)體系。

    當(dāng)前一個不爭的事實是，許多一線城市房價已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了普通居民的支付能力。盡管居民收入也在增長，但是始終跟不上房價上漲的步伐。如果把商品房價格對應(yīng)的收入水平劃一道線，中等收入群體游離在這道線的邊緣，屬于潛在消費需求者，一般被解讀為剛性需求，成為開發(fā)商不降價的依據(jù)和借口。如果商品房價格出現(xiàn)回調(diào)，一部分中等收入者的購買力會重新由線下回到線上。

    但是，在房價過高的一線城市，低收入人群則完全被擠出市場，喪失了購房能力。與此同時，高收入群體卻依靠強(qiáng)大的購買力，擁有著超出正常居住需求的住房資源，并在過去幾年中把投資需求過度放大，造成了房價泡沫以及資源分配的不合理，廣為詬病的空置率是最好的例證。而事實上，在商品房市場中，住房資源有自動向高收入人群集中的內(nèi)在動力。因此，要保障低收入人群的基本居住需求，必須運用保障性住房這一"看得見的手"來調(diào)控住房資源分配，通過這一具有準(zhǔn)公共產(chǎn)品性質(zhì)的住房品種來滿足商品房覆蓋不到的人群的居住需求。

    在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，人口加速向城市轉(zhuǎn)移，隨著畢業(yè)大學(xué)生、進(jìn)城務(wù)工和創(chuàng)業(yè)人員增多，居住需求越來越大，人員的復(fù)雜化也決定了需求層次的不同，但我們的商品房市場以及租賃市場卻沒有及時跟上進(jìn)行市場細(xì)分，造成了夾心層的不斷出現(xiàn)和擴(kuò)大。比如，即使是租房，進(jìn)城農(nóng)民工的支付能力也與一線城市的租金水平相背離，造成了"蟻族"、"鼠族"的居住條件。

    而保障性住房正是要彌補(bǔ)這一細(xì)分市場功能的欠缺，公租房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的設(shè)計和種類劃分，都是為了滿足各類需求，合理分配住房資源，同時通過分流部分需求，減輕商品房房價調(diào)控的壓力。

    不僅如此，隨著保障性住房覆蓋面增加以及在住房總體供應(yīng)中的占比提高，政府對整個房地產(chǎn)市場的調(diào)控能力也會不斷增強(qiáng)，保障性住房作為平抑房價重要籌碼的分量越來越重。當(dāng)前盡管調(diào)控政策不斷出臺，但政府始終缺少能夠明顯影響開發(fā)商行為的籌碼，房價回調(diào)存在著很大阻力。作為與商品房完全不同的住房品種，保障性住房與商品房既是互補(bǔ)關(guān)系，也在一定程度上展開競爭，對商品房形成擠出效應(yīng)，從而影響開發(fā)商的定價。

    而且，樓市調(diào)控一直強(qiáng)調(diào)，房價要控制在一個合理水平，那么，在不同區(qū)域、不同地段，什么價位是合理水平，一直缺乏明確的參照系。有專家建議，保障房可以根據(jù)不同位置進(jìn)行差異化定價，并在房價過快上漲的區(qū)塊優(yōu)先布局，拉低對周邊房價的預(yù)期。

    長期來看，保障性住房的大量建設(shè)將會形成規(guī)模效應(yīng)，促成住房供應(yīng)雙軌制。尤其對于二三線城市而言，防止步一線城市的"后塵"，出現(xiàn)房價與收入水平背離和大量夾心層，保障性住房的作用不可或缺。

    當(dāng)前二三線城市樓市中泡沫較少，購房需求以周邊城鎮(zhèn)及入城務(wù)工人員的自住需求為主。而且由于土地資源的稀缺性，在城鎮(zhèn)化和土地開發(fā)的快速推進(jìn)過程中，土地升值是必然趨勢。按照"面粉價格決定面包價格"的道理，二三線城市商品房價格上漲還將是長期趨勢。要覆蓋多元化、多層次的住房需求，保障性住房在供應(yīng)結(jié)構(gòu)中的地位必須突出。

    另外一個值得注意的現(xiàn)象是，隨著收入提高以及創(chuàng)業(yè)人員的增多，居民的收入水平也在不斷變化。要確保有限的保障房資源能夠配置到與之相匹配的、最需要的人群，各城市除了要在土地和資金上給予保障外，還要對各類人群的收入水平和支付能力進(jìn)行深入調(diào)研摸底，制定合理的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。只有針對不同群體的需求提供不同類型的住房才能提高住房資源的利用效率，減少保障房申請和分配中的尋租現(xiàn)象，這是解決房地產(chǎn)市場深層次矛盾的重要途徑。