十問溫州商業(yè)布局

    溫州市規(guī)劃未來10年商業(yè)布局的消息見報后，引起了市民和商家的廣泛關注。商業(yè)網點布局不僅關系經營者，也關系市民的生活，昨天，記者采訪市經貿委商業(yè)發(fā)展處處長孔令文、市城市規(guī)劃設計研究院總工程師林觀眾、市經濟建設規(guī)劃院經濟研究院院長徐劍光，請他們解讀《溫州市城市商業(yè)網點規(guī)劃(2010-2020)》(以下簡稱《規(guī)劃》)的閃光點和臺前幕后不為人所知的背景。

    1問：此輪商業(yè)網點規(guī)劃是在何種背景下進行的？與2003年編制的《溫州市城市商業(yè)網點規(guī)劃(2003-2020年)》相比，最大不同點在哪里？

    答：目前的溫州商業(yè)模式規(guī)模小、數(shù)量多、整體檔次不高，市經濟建設規(guī)劃院曾地毯式調查過溫州老城區(qū)商業(yè)網點狀況，首次得出老城區(qū)人均商業(yè)面積1.5平方米的數(shù)據。

    市城市規(guī)劃設計研究院的這次規(guī)劃不僅把前期的商業(yè)網點研究與溫州的整個城市規(guī)劃進行了銜接，還把面向社區(qū)百姓的商業(yè)和高檔商業(yè)分開。同時，從百姓的生活需求與商家發(fā)展需要出發(fā)，在商業(yè)網點的布局上，由原來側重鹿城一個區(qū)域，擴大到甌海、龍灣、永嘉及洞頭等，達到了均衡發(fā)展的目的。而且，本次規(guī)劃還將專業(yè)市場的布局、樓宇經濟的發(fā)展等考慮在內。

    2問：溫州商業(yè)還缺什么，通過這次規(guī)劃，如何引導？

    答：在編制這個規(guī)劃期間，技術人員走訪了溫州所有的大型商場，如人本超市、聯(lián)華超市、時代廣場、銀泰百貨等，商家?guī)缀醵及l(fā)出了“場地難落實”的感嘆。

    另一方面，有的物業(yè)在等項目，有的項目卻找不到物業(yè)落地。這其中，很重要一點是人氣問題。商業(yè)需要大型居住區(qū)來支撐，這次規(guī)劃恰好解決了這一問題。

    3問：此輪商業(yè)網點規(guī)劃會給溫州城市格局帶來怎樣的變化？

    答：溫州當前的商業(yè)布局中心是以五馬-大南商圈為主導，該區(qū)域的人車大流量帶來的交通堵塞，也限制了商圈的縱深發(fā)展。這次規(guī)劃讓商業(yè)布局從單中心向多中心發(fā)展，將建成與五馬-大南商圈類似的城市級商業(yè)主中心濱江商務區(qū)及龍灣、甌海、永嘉三江片等3個城市級商業(yè)副中心和幾十個片區(qū)級、社區(qū)級的商業(yè)中心，使溫州的整體商業(yè)布局層次清晰，主次分明。將來市民購物休閑時，可就近選擇，這樣可分流人車量，緩解當前溫州市中心的“堵局”。

    4問：此次商業(yè)網點規(guī)劃采用分層式布局，會給居民生活帶來哪些好處？

    答：此次商業(yè)網點規(guī)劃分層式布局，這種層次分明的商業(yè)格局，為居民的購物、休閑等生活增加了可選擇性。居民安排大的購物、休閑活動時，可以選擇城市級商業(yè)主中心或副中心，一般的購物休閑可就近選擇片區(qū)級商業(yè)中心，生活中的小需求則可在社區(qū)級商業(yè)中心完成。

    5問：未來十年，溫州的商業(yè)網點布局是否會沖擊舊城區(qū)的商業(yè)格局？

    答：大量的新型業(yè)態(tài)陸續(xù)入駐，或多或少會牽制舊城區(qū)的商業(yè)發(fā)展，但不會造成大的沖擊。由于目前溫州核心商業(yè)中心五馬-大南商圈，業(yè)態(tài)還是鞋服、路邊店居多，大量新片區(qū)級的商業(yè)中心出現(xiàn)后，不少商家可能會進入百貨市場等上一定規(guī)模的業(yè)態(tài)尋找發(fā)展空間。舊城區(qū)商業(yè)會受周邊大型業(yè)態(tài)和居民生活的影響，發(fā)展成便民店或附屬于大型業(yè)態(tài)上下游的小型商業(yè)項目。

    6問：濱江商務區(qū)和五馬-大南的商業(yè)定位有何不同？

    答：從規(guī)劃上看，濱江商務區(qū)和五馬-大南商圈并列定位，但濱江商務區(qū)是一個商業(yè)和商務結合發(fā)展的大型商業(yè)集聚區(qū)，將是溫州最具現(xiàn)代品味的高檔立體商業(yè)空間，其商業(yè)建筑總規(guī)模將達120萬平方米左右，零售、餐飲及其他服務占比分別為50%、50%。五馬-大南商圈商業(yè)物業(yè)容量相對較少，僅20萬平方米左右，其中零售、餐飲及其他服務的占比分別為70%、30%。從將來發(fā)展看，五馬-大南商圈因其配套設施的不完善，將以定向性購物、休閑居多。

    7問：未來十年將引入更多的高端業(yè)態(tài)和新型業(yè)態(tài)，這會給市民消費帶來怎樣的變化？

    答：溫州未來引入的高端業(yè)態(tài)將包括高端百貨品牌、知名大賣場品牌、國內外知名品牌。引入的新型業(yè)態(tài)將包括城市綜合體、“商品茂”等大型商業(yè)業(yè)態(tài)。高端業(yè)態(tài)的引入，將改變溫州人高端需求往往要到上海、香港消費的格局；新型業(yè)態(tài)的入溫，可使市民的吃喝玩樂在一個地方的城市綜合體或“商品茂”中完成。通過大型商品綜合體的整合，逐步縮小低小散的商業(yè)模式。

    8問：此次規(guī)劃中，哪些重點商業(yè)項目已開建？哪些近期開建？哪些5年后開建？

    答：這次規(guī)劃的重點商業(yè)項目中，龍灣城市級商業(yè)副中心(萬達廣場)及甌海城市級商業(yè)副中心(大西洋購物中心)已開建，預計一兩年就能與市民見面。濱江商務區(qū)城市級商業(yè)主中心目前正在前期規(guī)劃，將在5年內動工，并達到初具雛形，10年內展現(xiàn)全貌。其他一些片區(qū)級和社區(qū)級商業(yè)中心，將根據各級政府的推進程度，陸續(xù)開建。

    9問：規(guī)劃中提到，一些商業(yè)項目將采取商業(yè)地產商一體化的方式發(fā)展，這會給溫州商業(yè)帶來怎樣的促進作用？十年后，溫州的商業(yè)處在國內什么水平？

    答：采取商業(yè)地產商一體化發(fā)展商業(yè)的方式，有利于解決當前物業(yè)與業(yè)態(tài)不匹配的尷尬局面，容易吸引更多知名業(yè)態(tài)進入溫州布局和發(fā)展，提升商業(yè)的整體檔次。

    從代表一個城市商業(yè)發(fā)展程度的人均商業(yè)面積看，溫州的人均商業(yè)面積要到2020年才能達到2.3平方米，是上海2008年的水平，將處于全國的中上水平。

    規(guī)劃預計，溫州要達到人均商業(yè)面積2.3平方米，未來十年要建設436萬平方米的商業(yè)物業(yè)?；诖?，溫州社會消費品零售額將達到3767億元，比目前增加2000多億元。

    10問：這次規(guī)劃為何選擇甌北鎮(zhèn)三江片區(qū)作城市級商業(yè)副中心？何時啟動？

    答：從直線距離上看，甌江北岸到溫州老城區(qū)，比龍灣、甌海更近。過去，由于設置的門檻和建設跟不上，導致這些地方商業(yè)相對不發(fā)達?，F(xiàn)在過江通道已經開建，這里發(fā)展商業(yè)，將與龍灣、甌海的商業(yè)圈形成老城之外的三足鼎立。該商業(yè)副中心將自成體系，以打造樓宇經濟、休閑娛樂等方面為主，定位相對較高。預計在5年后啟動建設。