中國高價(jià)地圖:賣掉京滬土地 可買5個(gè)最發(fā)達(dá)國家

    2010高價(jià)地十宗“最”

    2007年底，在全國各地接連誕生多個(gè)地王時(shí)，拐點(diǎn)戛然而至。如今，在大力調(diào)控的風(fēng)口浪尖，一個(gè)個(gè)高價(jià)地又撲面而來。

    北京大望京村1號地

    最挑逗全國人民神經(jīng)的地王

    在2010年全國“兩會(huì)”，房地產(chǎn)成為人大代表、政協(xié)委員們有史以來最為關(guān)心的話題，幾乎人人話地產(chǎn)。但在“兩會(huì)”落幕的最后一天，首都的另一個(gè)地方卻爆了一個(gè)冷門。沒有人想得到地王就這么不期而至，也沒人想得到地王的身價(jià)會(huì)高到這種地步。

    2010年3月15日，隨著遠(yuǎn)洋地產(chǎn)為北京大望京村1號地開價(jià)40.8億元，其競爭對手——中煙集團(tuán)下屬的中維地產(chǎn)終于收手。

    SOHO中國董事長潘石屹當(dāng)天即為這一新地王算了一筆賬，根據(jù)總價(jià)得出這塊地樓面價(jià)高達(dá)2.7萬元/平方米，僅此一項(xiàng)已經(jīng)高過周邊房價(jià)，如果加上建安成本、稅費(fèi)成本等，這塊地售價(jià)必須高于4.5萬元/平方米才能“解套”。

    但時(shí)至今日，大望京村1號地仍然未能成功脫手。

    不過，毋庸置疑的是，這塊地徹底引爆了北京乃至全國的土地市場與房產(chǎn)市場。隨后，地王在全國市場多點(diǎn)開花，而且該地塊周邊乃至全北京房價(jià)應(yīng)聲而漲，老百姓對調(diào)控的質(zhì)疑和更強(qiáng)烈的調(diào)控呼聲也是越來越高。

    這宗地王成為了全國房產(chǎn)調(diào)控的典型。中央政府重拳出擊，之后，史上最嚴(yán)的“4.16房產(chǎn)新政”就此出爐。

    北京CBD核心區(qū)地塊

    最好看的地王界愛情故事

    美國好萊塢大片《金剛》之所以風(fēng)靡全球，是因?yàn)樗鼣⑹隽艘粋€(gè)動(dòng)人的愛情故事：一位美女和一個(gè)野獸大猩猩，在這一種極致的矛盾和張揚(yáng)中傳遞出愛情的旋律，成為經(jīng)典。

    中國地產(chǎn)界是最能夠摩擦出這種愛情火花的場合。

    地王如美女，首富如野獸。有什么級別的美女出世，就能吸引什么級別的野獸將之據(jù)為己有，地王與首富的關(guān)系也是如此。當(dāng)最高級別的足可以傾國傾城的地王問世之時(shí)，最具實(shí)力的首富必然動(dòng)心而且動(dòng)手。

    這不，北京CBD核心區(qū)6宗地王的出讓就吸引了中國海內(nèi)外最頂尖的資本大鱷的青睞，最終東南亞泰國首富謝國民、印尼第一大財(cái)團(tuán)黃志源家族、中國女首富張茵及地產(chǎn)大亨許榮茂等力壓群雄入主北京CBD，其他的國字號的買家就更不必說，其中資產(chǎn)達(dá)到幾千億甚至上萬億的巨頭也是大有人在。

    不過話說回來，實(shí)力不足即使奪得了地王，只怕也消遣不了。2009年大龍地產(chǎn)以2.9萬多元每平方米的樓面單價(jià)買下地王天竺22號地，結(jié)果因資金不足，不僅到手的地王最終被收回，而且被沒收了2億元保證金，這出戲一不小心就由“野獸愛美女”唱成了“賠了夫人又折兵”。

    首富們的加入無疑最大程度地提升了北京CBD土地大戰(zhàn)的戲劇性，事實(shí)上，這部土地市場上歷史性大劇的前戲也充滿看點(diǎn)，包括北京CBD土地不斷在入市與退市之間反復(fù)搖擺，以及無休止地在購買門檻上大修大動(dòng)。

    目前，北京CBD核心區(qū)12宗地塊僅出讓了6宗，另外還有6宗地塊也將像馮小剛的愛情電影《非誠勿擾2》一樣放在下半集播出，據(jù)業(yè)界估計(jì)，播出時(shí)間為2011年，這將是中國地產(chǎn)界最激動(dòng)人心的愛情故事。

    上海蘇河灣1號地

    樓面價(jià)最高的地王

    地王出世往往挾帶著強(qiáng)烈的氣場，因?yàn)榻^不是隨便什么人都可以碰地王的。

    這不，2010年2月11日，上海的地王級地塊蘇河灣1號地剛上市出讓，就給對象提出了相當(dāng)苛刻的條件：所開發(fā)的商業(yè)物業(yè)必須持有經(jīng)營，辦公樓不得分割出售，競買人須有保護(hù)保留建筑改造開發(fā)及高檔酒店開發(fā)與管理的經(jīng)驗(yàn)。同時(shí)，該地塊掛牌起始價(jià)高達(dá)47億元，折合樓面價(jià)高達(dá)3.53萬元/平方米，競買保證金高達(dá)18.8億元，且競得人自出讓合同簽訂之日起的15日內(nèi)“必須向地方國庫支付國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款的50%”。

    這一下子將許多前來問津的開發(fā)商拒之門外，不過，幸好有兩家符合條件的開發(fā)商選擇了堅(jiān)持。這兩家有條件的開發(fā)商分別是華僑城、盛高置地旗下的上海世康房地產(chǎn)咨詢有限公司與百仕達(dá)控股屬下的上海百仕達(dá)蘇河灣發(fā)展有限公司組成的聯(lián)合競買體。

    蘇河灣地塊之所以敢提這么高的要求確實(shí)是有些資本：該地塊位于上海繁華的蘇州河區(qū)域，地段優(yōu)越，被譽(yù)為老上海最后一塊尚未開發(fā)的黃金地塊。

    現(xiàn)場競價(jià)一開始，雙方你來我往，斗得你死我活。最終，央企華僑城不惜血本，以70.2億元成功擊敗對手搶得蘇河灣地塊，其樓面價(jià)高達(dá)52783元/平方米，無可爭議地成為全國單價(jià)地王。

    不過在5個(gè)月后，華僑城再次出手，以17.91億元拿下蘇河灣地塊旁邊的蘇河灣41、42街坊地塊，成交樓面價(jià)僅為1.45萬元/平方米。

    再往后，就鬧出了不和諧的聲音，市場上一度盛傳華僑城正在尋求買方，以轉(zhuǎn)手該地塊，這再次說明：地王不是那么好當(dāng)?shù)摹?/p>

    中信集團(tuán)

    地產(chǎn)市場的最大贏家

    若論奪得地王數(shù)目最多的房企，毫無疑問是保利地產(chǎn)，但如論最具含金量的地王，那絕對是由中信集團(tuán)斬獲的北京CBD核心區(qū)12宗地塊中的Z15地塊，因?yàn)檫@里是地王之王。

    該地塊占地面積為11478平方米，規(guī)劃建筑面積高達(dá)35萬平方米，中信集團(tuán)以63億元力壓海航集團(tuán)和大連萬達(dá)，其國土價(jià)格高達(dá)55萬元/平方米。據(jù)招標(biāo)文件要求，該地塊上將建成500米高的未來“北京第一高樓”，而目前北京最高建筑國貿(mào)三期的高度為330米，中信集團(tuán)以一個(gè)“中國尊”的形象設(shè)計(jì)為其贏得不少分?jǐn)?shù)。

    潘石屹

    最失意的地產(chǎn)大佬

    2010年，潘石屹是最典型的“懷財(cái)不遇”。

    手握兩百億現(xiàn)金，潘石屹對全國最優(yōu)質(zhì)的地王虎視眈眈，但隨著2010年塵埃落定，潘石屹在招拍掛市場上與每一宗地王均擦身而過。

    畢竟土地是房地產(chǎn)企業(yè)的命根子，優(yōu)質(zhì)的地王更是個(gè)個(gè)大佬必欲得之而后快，而潘石屹SOHO公司的開發(fā)模式對地王這種資質(zhì)的地塊可謂最為倚重。

    但潘不僅自己不參與地王的現(xiàn)場競價(jià)，潘石屹還力勸任志強(qiáng)要認(rèn)清現(xiàn)實(shí)，化被動(dòng)為主動(dòng)，不要在一線城市混了，趁早轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市。

    這一切還得扯到2009年的地王大戰(zhàn)。當(dāng)時(shí)潘石屹帶領(lǐng)張欣等一干SOHO元老、帶著大筆資金和一個(gè)計(jì)算器來到北京市國土局交易大廳，親自參與廣渠路15號地的爭奪，結(jié)果卻被自稱“小公司”的方興地產(chǎn)弄得鎩羽而歸。

    事后得知，這個(gè)小公司背后馱著龐大的央企中化集團(tuán)，潘石屹頓悟了。

    但他還是無法做到完全灑脫，2010年SOHO公司又耐不住寂寞，對著心儀已久的北京CBD核心地塊，潘石屹再次出手。

    不過目前來看，SOHO公司基本沒戲。而且，這次真怨不得別人。

    一來是在寸土寸金的北京CBD核心地塊，潘石屹已經(jīng)建成了一個(gè)規(guī)模高達(dá)70萬平方米的建外SOHO，可以說是這一區(qū)域土地市場的最大贏家；更重要的是，(一直以來)他的建外SOHO被很多業(yè)內(nèi)人士詬病，有些人甚至預(yù)言他的建外SOHO遲早要被淘汰掉甚至被主動(dòng)炸掉。

    當(dāng)然，在房地產(chǎn)行業(yè)，天才是不會(huì)隕落的，對于SOHO公司的開發(fā)模式，老潘也在反省。

    北京東升鄉(xiāng)地塊爭奪戰(zhàn)

    最“不務(wù)正業(yè)”的高價(jià)地

    戰(zhàn)爭的巨大破壞力能夠改變許多人的命運(yùn)，一場曠世大戰(zhàn)尤其如此。

    北京海淀區(qū)東升鄉(xiāng)的地王大戰(zhàn)就改變了整個(gè)行業(yè)的發(fā)展軌跡，許多人也因此要被迫轉(zhuǎn)戰(zhàn)他鄉(xiāng)，即使是地王買主也不能例外。

    2010年3月15日，中煙集團(tuán)介入大望京1號地和亦莊一地王級地塊尚未給人太多警覺，直到綠地集團(tuán)和中國兵器裝備集團(tuán)旗下的北京世博宏業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在海淀區(qū)東升鄉(xiāng)地塊的爭奪中敗下陣來，一時(shí)間“央企造地王”成為了所有業(yè)界人士津津樂道的話題。

    究其原因，除了當(dāng)日北京成交的另外兩宗地王也是由央企遠(yuǎn)洋地產(chǎn)和中信地產(chǎn)制造之外，更重要的是，從主營業(yè)務(wù)來看，中煙集團(tuán)、中國兵器工業(yè)集團(tuán)這些央企與房地產(chǎn)業(yè)毫無關(guān)系。

    接下來，輿論嘩然，聲討“國進(jìn)民退”。

    3月底，國資委出面作出表態(tài)，嚴(yán)令除16家央企可以繼續(xù)從事房地產(chǎn)業(yè)之外，其他78家央企必須限期退出。

    中國遠(yuǎn)洋集團(tuán)隨即承諾半年內(nèi)徹底退出地產(chǎn)業(yè)，即出售手中遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的股票。其他部分央企也采取了零零星星的退出行動(dòng)，如中國核工業(yè)集團(tuán)公司、中國航天科工集團(tuán)公司等，包括中國兵器裝備集團(tuán)公司旗下的北京世博宏業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司由于業(yè)務(wù)受限，一些員工選擇了出走。

    整個(gè)2010年，78家央企的退出都是一出沒能唱完的大戲，直到今天。

    東莞樟木頭

    最大體量地王

    盡管福州一宗高達(dá)2800畝超大地塊的出讓大劇被相關(guān)土地部門緊急叫停，但據(jù)媒體消息報(bào)道，另一宗規(guī)模更大的土地出讓項(xiàng)目也悄悄在2010年啟動(dòng)了。

    消息稱，保利(東莞)投資有限公司分別與東莞樟木頭鎮(zhèn)政府、樟木頭林場簽訂相關(guān)協(xié)議。根據(jù)協(xié)議，保利集團(tuán)將在6年時(shí)間內(nèi)投資100億元，在樟木頭的寶山生態(tài)開發(fā)區(qū)建設(shè)一個(gè)占地面積達(dá)26.6平方公里的東莞保利生態(tài)城，項(xiàng)目建成后相當(dāng)于再造一個(gè)樟木頭鎮(zhèn)城區(qū)。

    以該項(xiàng)目的規(guī)模來看，其占地面積高達(dá)2660萬平方米，相當(dāng)于37個(gè)故宮的占地規(guī)模，是多年來十分罕見的大體量地王，更與保利地產(chǎn)、萬科的土地儲(chǔ)備相差無幾，幾乎可以說如果這一宗超大型地王級地塊敲定，就相當(dāng)于再造了一個(gè)保利地產(chǎn)或萬科。

    對此，保利地產(chǎn)一位負(fù)責(zé)人在2010年公開表示，該項(xiàng)目正在辦理，還沒有最終落實(shí)。不過，隨著保利地產(chǎn)在東莞區(qū)域舉動(dòng)頻頻，加上將覬覦了三年之久的松山湖新城路西側(cè)地塊收入囊中，保利地產(chǎn)的奪地王之路已經(jīng)越來越近。

    在這背后，體現(xiàn)了央企保利地產(chǎn)的財(cái)大氣粗。縱觀2010年，其實(shí)在地王市場收獲最豐的正是保利地產(chǎn)。

    在2010年12月16日，保利地產(chǎn)打破了2010年11月由廣州南站地塊創(chuàng)造的17276元/平方米的廣州單價(jià)紀(jì)錄，以高達(dá)19632元/平方米的樓面價(jià)將廣州白云新城一地王斬獲，緊接著半小時(shí)后，保利地產(chǎn)再次打破了由自己創(chuàng)造的地王紀(jì)錄，以20605元/平方米的樓面價(jià)再奪一地王。

    此外，北京、貴陽等多地的地王身后，也都浮現(xiàn)出保利的身影。

    不過，隨著國土資源部對大規(guī)模地塊出讓的管制越來越嚴(yán)，將使得未來東莞這宗26.6平方公里土地的出讓大戲變得越發(fā)熱鬧。

    南京地王

    總價(jià)最高的高價(jià)地

    越是萬眾矚目的地王，爭議越多。

    聲名遠(yuǎn)揚(yáng)的南京巨無霸地王G32、G33地塊剛一橫空出世，就被戴上了“內(nèi)定”的帽子。資料顯示，南京G32地塊出讓面積為313879.4平方米，掛牌起始價(jià)為121.41億元；G33地塊出讓面積313879.4平方米，掛牌起始價(jià)為78.93億元。出讓文件同時(shí)規(guī)定，土地競買者的注冊資金不得低于40億元，G32和G33兩塊土地的競買保證金分別為25億元和16億元。

    有業(yè)內(nèi)人士指出， G32地塊的起拍價(jià)達(dá)到121.41億元，競拍土地需要交納保證金25億元；G33地塊的起拍價(jià)達(dá)到78.93億元，需要交納保證金16億元。如此高的總價(jià)和保證金，無疑將許多開發(fā)商拒之門外，被認(rèn)為是變相的“內(nèi)定”，也確有道理。

    最終，在2010年9月19日下午的拍賣現(xiàn)場，眾多開發(fā)商、媒體及中介代理商前來圍觀。當(dāng)場業(yè)界紛紛猜測，萬科等開發(fā)商或?qū)⒓尤牖鞈?zhàn)，現(xiàn)場搏殺環(huán)節(jié)可能極為慘烈。

    結(jié)果令人大跌眼鏡的是，只有一家名為“南京臨江老城改造建設(shè)投資有限公司”的企業(yè)參與了兩幅地塊的競拍?，F(xiàn)場拍賣只按程序走了近10分鐘，唯一的競拍者便分別以121.41億元、78.93億元的底價(jià)拿下G32、G33，兩地塊合計(jì)200.34億元。而這家公司正是央企中冶置業(yè)旗下的控股公司。

    溫州地王

    高價(jià)地中的最大黑馬

    地產(chǎn)界不乏黑馬，比如2009年的中國水電、大龍地產(chǎn)、華美地產(chǎn)及2010年的置信房開等。但若論哪塊地王是地王中的黑馬，那毫無疑問是溫州地王。

    誰能想到，遠(yuǎn)在兩千公里之外的溫州地王，其樓面單價(jià)竟然遠(yuǎn)超過北京CBD核心區(qū)地王？更震撼的是，多位業(yè)界人士預(yù)測，該3.7萬元/平方米的地王未來最高成交價(jià)將高達(dá)七八萬元每平方米。

    但事實(shí)上，這既是意料之外，也是情理之中。

    溫州是中國民間資本最為發(fā)達(dá)的地區(qū)之一，稱得上南方財(cái)都。一般來說，溫州資金流向哪個(gè)城市，哪里的房價(jià)就會(huì)水漲船高。人們都在傳說，這些資金流到北京、流到上海、流到海南，在推高區(qū)域房價(jià)的同時(shí)，也賺得盆滿缽滿，最終在潮退前又搶先撤出。

    不過，這一次，被溫州資金推高的，卻是溫州的地價(jià)及房價(jià)，溫州資金終于流回了溫州。鑒于外部地產(chǎn)形勢前途難測，溫州資金被迫返鄉(xiāng)，這顯然為地王出世提供了良好的契機(jī)。這是新一輪洗牌的開始，溫州炒房團(tuán)從外地卷走了大量財(cái)富，最終又在溫州地王的作用下，實(shí)現(xiàn)了新一輪的財(cái)富分配。

    這是一個(gè)相當(dāng)值得關(guān)注的現(xiàn)象，倘若該項(xiàng)目能夠順利解套，這意味著溫州資金確實(shí)有相當(dāng)部分開始回流。

    吳炎成

    最牛的個(gè)人地王

    以一人之力對抗5家牛烘烘的大開發(fā)商，誰敢橫刀立馬？

    吳炎成。

    2010年12月3日，南昌市國土局拍賣一宗位于紅谷灘新區(qū)CBD的地塊，該地塊位于江西南昌紅谷灘CBD豐和中大道西側(cè)、沙井村村委會(huì)旁，是商業(yè)金融、辦公用地，出讓年期為商業(yè)用地40年，總占地面積8387平方米，建筑規(guī)模為5.87萬平方米，起拍價(jià)為480萬元/畝。

    江西金發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、中國人壽保險(xiǎn)股份有限公司江西省分公司、江西固特實(shí)業(yè)有限公司、江西省晨伊實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司和江西省琴湖投資發(fā)展有限公司等5家開發(fā)商到場參加競拍，自然人吳炎成個(gè)人作為一方代表參與拍地。

    結(jié)果萬分意外的是，在眾多地產(chǎn)大鱷的圍攻下，吳炎成以總價(jià)1.6795億元將這一地塊奪得，其土地單價(jià)高達(dá)1335萬元/畝。

    盡管這一地塊只是2010年全國單價(jià)最高的個(gè)人地王之一，但若論競逐程度，絕對是競爭最激烈的個(gè)人地王。

    原因第一是現(xiàn)場經(jīng)過一個(gè)多小時(shí)的競拍；第二是現(xiàn)場競價(jià)輪數(shù)高達(dá)200多輪；第三是該地塊溢價(jià)率高達(dá)200%，而在京滬廣等地，其地王之爭也未能持續(xù)這么多競價(jià)次數(shù)。據(jù)了解現(xiàn)場競價(jià)的人士介紹，“空氣中充滿了火藥的味道。”

    此外，在千里之外的蘭州，單價(jià)地王和總價(jià)地王竟然由同一個(gè)自然人(許人)創(chuàng)造，這也是近十年來的一個(gè)奇跡。