香港樓價(jià)負(fù)擔(dān)全球最重 均價(jià)高于家庭年入11.4倍

    本港住宅樓價(jià)在全球一直名列前茅。據(jù)一間美國(guó)顧問(wèn)公司調(diào)查指出，香港住宅樓價(jià)是全球最貴，樓價(jià)中位數(shù)相當(dāng)于全年家庭入息中位數(shù)的11.4倍，屬極度難以負(fù)擔(dān)之水平。盡管去年11月政府再度出招調(diào)控樓市，惟個(gè)多月后的今天，樓市再度回升。券商、地產(chǎn)界仍看好樓價(jià)走勢(shì)，有券商更料至明年底樓價(jià)可升33%。至于政府會(huì)否再度出招，各界看法不一。

    內(nèi)地樓價(jià)未入統(tǒng)計(jì)范圍

    美國(guó)市場(chǎng)及都市政策研究機(jī)構(gòu)Demographia統(tǒng)計(jì)了全球325個(gè)城市去年民眾對(duì)樓價(jià)負(fù)擔(dān)能力。這些城市包括澳洲32市、加拿大35市、愛(ài)爾蘭5市、新西蘭8市、英國(guó)33市和美國(guó)211市，在中國(guó)只選了香港1地。樓價(jià)飆升的內(nèi)地城市此次沒(méi)有列入統(tǒng)計(jì)范圍。

    統(tǒng)計(jì)指，本港住宅樓價(jià)為全球最貴，其樓價(jià)中位數(shù)高于家庭每年收入5.1倍屬難以負(fù)擔(dān)的類別，而香港一層樓的價(jià)格中位數(shù)，達(dá)家庭每年收入的11.4倍，更屬極度難以負(fù)擔(dān)之水平。調(diào)查又指，過(guò)去2年，本港樓市上升超過(guò)50%，主要由于低息、經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張及內(nèi)地買(mǎi)家涌入香港市場(chǎng)所致。

    在英語(yǔ)國(guó)家當(dāng)中，以澳洲樓價(jià)最高，亦是全球第二高，相當(dāng)于家庭入息中位數(shù)的6.1倍，去年10月樓價(jià)中位數(shù)是46萬(wàn)澳元(約350萬(wàn)港元)。而美國(guó)的樓價(jià)最低，只是家庭中位數(shù)收入的3倍。

    瑞銀料樓價(jià)明年底升33%

    本港住宅樓價(jià)處于高位，即使去年政府多次出招，其中額外印花稅被指是“最辣”招數(shù)，但對(duì)樓市沖擊不大，近期樓市再度回升，而有樓市“大好友”之稱的瑞銀更力挺樓市。瑞銀執(zhí)行董事兼亞洲地產(chǎn)及休閑產(chǎn)業(yè)主管王震宇昨日指，本港低息環(huán)境持續(xù)，資金流入資產(chǎn)市場(chǎng)，而且內(nèi)地人士對(duì)本港樓市需求大，令樓價(jià)上升，加上供應(yīng)不足，故料直至2012年年底，樓價(jià)上升33%。

    不過(guò)，王震宇指，在額外印花稅等措施持續(xù)影響下，本港未來(lái)2年內(nèi)交投量會(huì)跌13%至15%，加上減少借貸，更將跌20%至30%。他說(shuō)，政府措施已為樓市減低風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)期2至3個(gè)月內(nèi)不會(huì)推出新措施，但若樓價(jià)達(dá)至97年水平，料政府會(huì)再次出招。

    建議由私人市場(chǎng)主導(dǎo)調(diào)整

    王震宇又指，過(guò)去5年，本港私人住宅供應(yīng)量偏低，未來(lái)政府應(yīng)增加私人住宅供應(yīng)量，因此建議政府在未來(lái)3個(gè)月內(nèi)推出4萬(wàn)個(gè)私人住宅單位，以穩(wěn)定樓價(jià)。他又不同意增加更多中小型住宅，因當(dāng)前本港中小型住宅已占整體私樓存貨量80%至90%。若大型單位供應(yīng)不足，反而會(huì)推高大型單位價(jià)格，帶動(dòng)整體樓價(jià)上升，故建議政府應(yīng)多興建大型單位。這種做法亦可吸引更多國(guó)際投資者來(lái)港居住。

    他說(shuō)，本地樓宇供應(yīng)有超過(guò)一半由政府提供，當(dāng)中包括公屋及居屋，建議政府應(yīng)該剔出居屋市場(chǎng)，交由私人市場(chǎng)主導(dǎo)，使到市場(chǎng)自行調(diào)整。

    港府或再出重招抑樓價(jià)

    有“聯(lián)匯之父”之稱景順基金首席經(jīng)濟(jì)師祈連活則相信，今年政府將會(huì)繼續(xù)出招。他表示，由于港元與美元掛鉤，本港低息環(huán)境將持續(xù)，而且息率低于新興國(guó)家及地區(qū)，將可能導(dǎo)致資金流入，但香港不能控制匯率及利率，加上又未能壓制資本流入，故只能采取行政措施，以控制樓價(jià)。不過(guò)，樓按息率料仍維持低位，令港府造成壓力，預(yù)計(jì)今年內(nèi)會(huì)推更多類似去年11月時(shí)采取的調(diào)控樓價(jià)措施。

    美聯(lián)物業(yè)首席分析師劉嘉輝表示，據(jù)該行“樓價(jià)走勢(shì)圖”顯示，去年12月份平均呎價(jià)報(bào)5084元，全年累積升近18%。他又說(shuō)，由于低息環(huán)境持續(xù)，加上通脹壓力，令負(fù)利率出現(xiàn)。再者，新供應(yīng)短期內(nèi)未會(huì)大幅回升，加上港元貶值及經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好等因素下，料今年樓價(jià)將持續(xù)向上。惟預(yù)期政府會(huì)再次出招，相信將拖慢年內(nèi)樓價(jià)升幅，料今年樓價(jià)升勢(shì)相對(duì)平穩(wěn)約11%。