被退地王、容積率0.7宅地爭(zhēng)艷2010上海土地最后一拍

    12月最后3天上演了年底土地大趕集，一邊是低容積率的宅地，一邊是退地重拍價(jià)翻3倍的宅地，還有部分商住、商辦用地，本年度最后一次推地顯得煞是公平。據(jù)規(guī)土局網(wǎng)站顯示，本周三至周五共有8幅經(jīng)營(yíng)性用地出讓，總出讓面積為65.3萬平方米，總出讓金額為53.9億元，其中宅地和含有宅地的地塊共有6幅。

    資料顯示，本次出讓的純宅地有朱家角鎮(zhèn)沙淀西路東側(cè)B1-B2地塊、練塘鎮(zhèn)南中心河?xùn)|側(cè)地塊、嘉定區(qū)真南路以南、走馬塘以西地塊、嘉定區(qū)百安公路以西、恒榮路以南地塊。此外含有住宅部分的地塊有奉賢區(qū)南橋新城望園路東側(cè)、金海路西側(cè)、環(huán)城南路北側(cè)區(qū)域地塊、奉賢區(qū)南橋新城望園路西側(cè)、運(yùn)河北路北側(cè)區(qū)域地塊。

    朱家角鎮(zhèn)容積率為0.7地塊未被暫停出讓

    由于日前國土部專門針對(duì)高價(jià)地及招拍掛頒布新規(guī)，要求不得出讓容積率小于1的地塊，對(duì)此，23日上海市規(guī)土局發(fā)布通知，通知規(guī)定朱家角鎮(zhèn)張家圩路南側(cè)A3-1、A3-2地塊等6幅地塊從即日起暫停預(yù)申請(qǐng)活動(dòng)，同時(shí)返還購買地塊文件資料的相關(guān)費(fèi)用及預(yù)申請(qǐng)保證金，以原途徑帶息退還。該六幅地塊全為容積率小于或等于1的宅地。

    然而，據(jù)上海規(guī)土局網(wǎng)站顯示，容積率為0.7朱家角鎮(zhèn)沙淀西路東側(cè)B1-B2地塊定于12月29日15:30出讓，土地新政發(fā)布之后，網(wǎng)站上的地塊狀態(tài)并未改變，仍處于“獲取出讓文件和申請(qǐng)表,發(fā)布答疑紀(jì)要,受理競(jìng)買申請(qǐng),掛牌,資金到賬管理”狀態(tài)。此前有媒體報(bào)道稱，規(guī)土局對(duì)該幅地塊的出讓，不做正面回答。

    朱家角鎮(zhèn)沙淀西路東側(cè)B1-B2地塊，總出讓面積為138268.4平方米，底價(jià)為138268.4萬元，起始樓板價(jià)已達(dá)14285.7元/平，整幅地塊東至浦泰路，南至沙淀中路，西至沙淀西路，北至南埭港河。截止今日已有5家開發(fā)商參與競(jìng)價(jià)。

    據(jù)業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，該幅地塊出讓最終成交價(jià)或?qū)⒎环?。如此可以推算，如果地塊按規(guī)定停止出讓，那么政府將會(huì)減少一大筆土地出讓收入。

    值得注意的是，六幅被叫停的地塊中，朱家角鎮(zhèn)就占了一半。據(jù)媒體報(bào)道，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為朱家角鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)定位以休閑旅游為主，計(jì)劃投資百億打造上海的“度假茂”，其商品房開發(fā)以低密度的商業(yè)和住宅為主。如朱家角鎮(zhèn)這三幅地塊容積率提升，對(duì)于整個(gè)區(qū)域的定位都會(huì)產(chǎn)生影響。

    此外，本次青浦還有一幅宅地出讓為練塘鎮(zhèn)南中心河?xùn)|側(cè)地塊，容積率為1.0-1.8，底價(jià)為7125萬元，總出讓面積為36499.1平方米，起始樓板價(jià)為1084.5平方米/平-1952.1平方米/平，這和朱家角鎮(zhèn)宅地形成了鮮明的對(duì)比。

    嘉定“被退”地塊底價(jià)上漲3倍再出讓捆綁保障性住房要求限制嚴(yán)厲

    30日出讓的嘉定區(qū)真南路以南、走馬塘以西地塊、嘉定區(qū)百安公路以西、恒榮路以南地塊值得關(guān)注。11月30日，上海市規(guī)劃和國土資源管理局發(fā)布土地出讓公告，這兩幅地塊以“退定后重新出讓”的身份尋找買主。被退的兩幅地塊再次掛牌出讓，起拍價(jià)竟分別是前一次出讓底價(jià)的3.5和3倍。真南路地塊之前起拍價(jià)為5.545億元，而此次則飆升至19.345億元；百安地塊之前起拍價(jià)為2.4億元，此次則是7.01億元。

    此外，據(jù)規(guī)土局出讓須知中顯示，這兩幅地塊中都捆綁有保障房建設(shè)要求。規(guī)定顯示，兩幅地塊需向區(qū)政府提供占該出讓地塊建設(shè)總建筑面積5%的限價(jià)商品房，并且均價(jià)應(yīng)為住宅樓板銷售均價(jià)的60%。

    這兩幅地塊對(duì)于中小套型住宅面積都有嚴(yán)格限制，嘉定區(qū)真南路以南、走馬塘以西地塊須占住宅總建筑面積的35%，嘉定區(qū)百安公路以西、恒榮路以南地塊須占住宅總建筑面積的10%。

    資料顯示，對(duì)于這兩幅地塊的開發(fā)建設(shè)要求也十分嚴(yán)格，其中建筑節(jié)能應(yīng)滿足節(jié)能65%的標(biāo)準(zhǔn)，不按要求開發(fā)的竣工后不予辦理房地產(chǎn)登記。截止今日為止，這兩幅地塊均只有1人參與競(jìng)價(jià)，嚴(yán)格的出讓及開發(fā)限制或?qū)⒑芏嚅_發(fā)商攔在出讓高門檻之外。

    據(jù)了解，嘉定區(qū)真南路以南、走馬塘以西地塊出讓面積為79165.9平方米，底價(jià)為193450萬元，為本次土地出讓之首。整幅地塊東至真南路、佳通路，南至走馬塘，西至規(guī)劃道路、基地邊界、北至棉柏浜。其中，03-06地塊、04-07地塊容積率為2.5，05-02地塊容積率為2.0。

    嘉定區(qū)百安公路以西、恒榮路以南地塊出讓面積為133473.9平方米，整幅地塊東至百安公路，南至緯二支路，西至吳塘，北至恒榮路，底價(jià)為70100萬元，容積率為1，起始樓板價(jià)為5252元/平。

    奉賢區(qū)連推3幅地塊商住用地受熱捧

    奉賢區(qū)南橋新城望園路西側(cè)、運(yùn)河北路北側(cè)區(qū)域地塊為商住用地，總出讓面積為96682.8平方米，底價(jià)為45973萬元，住宅部分占總面積的50%，截止今日已有12家開發(fā)商參與競(jìng)價(jià)。

    據(jù)新浪樂居樓盤中心數(shù)據(jù)顯示，該地塊周圍公寓均價(jià)為14000元/平左右，別墅均價(jià)在40000元/平以內(nèi)。

    此外，奉賢區(qū)南橋新城望園路東側(cè)、金海路西側(cè)、環(huán)城南路北側(cè)區(qū)域地塊也為商住用地，總出讓面積為121995.8平方米，底價(jià)為54899，住宅部分小于總面積的35%。

    2010年上海商品住宅用地樓板價(jià)10574元/平環(huán)比漲46%

    據(jù)中房信最新報(bào)告顯示，截止目前，上海今年共出讓566幅土地，土地出讓金為1475億，早已超過09年全年1024億，并且隨著年底還有幾幅土地的推出，最終土地出讓金額有望突破1500億大關(guān)。然而回看2008年，上海土地出讓金僅400多億。

    值得注意的是，在已成交的566塊已經(jīng)拍賣出的土地中，住宅或含有住宅性質(zhì)的土地僅121塊。除去保障性住宅房和動(dòng)遷配套房用地后，可以開發(fā)成上市銷售的商品住宅(含住宅商辦綜合性地塊)用地僅64塊。但是，這些地塊的總地價(jià)達(dá)到805億元，平均樓板價(jià)達(dá)10574元/平方米，環(huán)比去年的7230元/平方米上漲了46%，更比08年3393元/平方米商品住宅地價(jià)漲了211%。

    業(yè)內(nèi)認(rèn)為，導(dǎo)致地價(jià)上漲過快的主要原因是，近年來住宅用地的供應(yīng)量萎縮過大，回升過慢。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)表明，自03年開始上海住宅用地的供應(yīng)量自3149萬平方米開始逐年遞減，直至08年才有所回升，今年預(yù)期能回升到1500萬平方米左右。然而，同期上海全市住宅的銷售量逐年增加，僅08年銷售量低于2000萬平方米，可見土地的供應(yīng)速度仍然小于住宅的銷售速度，供求之間的差距則越拉越大。從03-09年的7年時(shí)間，土地的供應(yīng)與住宅銷售的供需缺口達(dá)到5240萬平方米，使得市場(chǎng)上之前滯銷的樓盤被掃購一空、然而很大部分土地被囤積，這樣就直接造成房源供應(yīng)量的減少，從而導(dǎo)致了地價(jià)、房?jī)r(jià)的直線上漲。

    可見，如果真正的要調(diào)低房?jī)r(jià)，需要從土地源頭入手，或許才能使得房?jī)r(jià)“回到合理價(jià)位”。