衢州市區(qū)500多AB套戶型房為啥少有人問津？

     浙江在線12月14日訊 在二套房、三套房的貸款政策出臺后，此前為商家津津樂道“對策性產(chǎn)品”，其弊端受房貸政策收緊影響而暴露無遺。

    首先，交易費(fèi)用增加。政策調(diào)控前，購買子母套沒有貸款問題，不但銀行視同“一套房”，購房者還能通過戶型拆分節(jié)省契稅。樓市調(diào)控后，“子母套”戶型的優(yōu)勢不再，不但面臨銀行貸款利率上調(diào)、甚至無法貸款，契稅優(yōu)惠也沒了?！霸痉瞧胀ㄗ≌鸱殖蓛商追浚芟硎?.5%的契稅，稅費(fèi)上節(jié)省了不少，但是現(xiàn)在的‘子母房’即使拆分也沒有契稅優(yōu)惠了?！毕嚓P(guān)人士表示，如果買“子母房”的購房者是首次購房，一套房執(zhí)行契稅1.5%的標(biāo)準(zhǔn)，一套房執(zhí)行契稅3%的標(biāo)準(zhǔn)；如果購買的是第二套房，契稅按3%執(zhí)行。此外，購買“子母房”還有一些多出的費(fèi)用，如辦理預(yù)告登記需要交兩筆預(yù)告登記費(fèi)，辦理相關(guān)證件也需要兩筆費(fèi)用等等。

    其次，二手房交易可能受影響。當(dāng)“子母房”進(jìn)入二手房市場，買賣雙方在二手房交易中不但會遇到更繁瑣的交易程序，買家還有可能承擔(dān)更多的交易費(fèi)用?！巴粋€小區(qū)，對“子母房”感興趣的看房者明顯要比其他房型少?！笔袇^(qū)長竿街一家中介的負(fù)責(zé)人說，一套“子母房”有兩本證，其交易流程、手續(xù)復(fù)雜許多。

    再次，物業(yè)增值潛力趨弱。相對而言，“子母房”不是合適的投資品，受二套三套房貸利率成本大幅上升等因素影響，此類房產(chǎn)的物業(yè)增值將受到一定的影響，甚至可能會低于應(yīng)有的市場值。

    只買了一套房子，卻要辦兩本房產(chǎn)證；第一次買房，到銀行辦理貸款，被告知是“二套房”要執(zhí)行50%首付、利率上浮10%；如果已經(jīng)有住房，則被銀行以“三套房”為由拒絕貸款。

    另一方面，由于貸款問題，市場上的“子母房”少有人問津，開發(fā)商開始為這樣的房子賣不出而苦惱。曾經(jīng)熱過一陣子的“子母房”，如今給人們帶來了煩惱。

    市區(qū)500余套“子母房”上市

    2008年，衢城市區(qū)開始有“子母房”上市，去年下半年到今年迎來高峰，市區(qū)至少有10個樓盤曾經(jīng)銷售或正在銷售“子母房”。到目前為止，市場上依然有不少“子母房”在售。記者通過市商品房銷售網(wǎng)上的公開信息粗略統(tǒng)計(jì)，市區(qū)已領(lǐng)取預(yù)售證、可售的“子母房”不下500套。

    曾幾何時，“子母房”是一種很受歡迎的戶型?！白幽阜俊睋碛袃商转?dú)立空間，打通則成為一套大戶型住宅，新穎的設(shè)計(jì)受到購房者青睞。2008年，南區(qū)一個樓盤，第一次在衢城市區(qū)推出了部分“子母房”戶型，此后，市區(qū)陸續(xù)有樓盤銷售“子母房”拼接成的大戶型住宅。2009年下半年，西區(qū)一樓盤將“子母房”作為賣點(diǎn)，一時間吸引了不少購房者的眼球，“子母房”的概念真正熱了起來。一套房可以拆分成兩套，既可以自己居住，也可以將其中一套出租……在主打“子母房”的幾個樓盤，售樓小姐描繪的美好藍(lán)圖吸引不少購房者下單，“子母房”成為市場上的香餑餑。

    今年年初，一些高端樓盤也按捺不住，推出了精心設(shè)計(jì)的“子母房”，這些“子母房”戶型面積較大，拼接后面積多在160平方米以上。今年下半年，市區(qū)更是出現(xiàn)了一些純銷售“子母房”的樓盤，即所有銷售房源均為拼接戶型，沒有小戶型住宅。這類“子母房”有別于一些樓盤在售的“子母房”，戶型分割后不具備獨(dú)立居住功能。

    一戶兩本房產(chǎn)證難進(jìn)貸款門

    就是這類“子母套”戶型，樓市調(diào)控政策消解了“子母房”的優(yōu)勢，由于“子母房”有兩本房產(chǎn)證，視為兩套房產(chǎn)，所以，購買“子母房”難以在銀行辦理按揭貸款。隨著調(diào)控政策的進(jìn)一步深入，“子母房”銷售情況大不如前。

    今年1月份，徐女士在西區(qū)一樓盤購置了一套“子母房”，均價每平方米6500元左右。前不久，徐女士在市區(qū)一樓盤又看中了一套房子，卻發(fā)現(xiàn)由于自己已經(jīng)擁有兩套住房，無法再通過按揭貸款購買第三套房。徐女士說，當(dāng)時并不知道自己買的是“子母房”，也不清楚買了“子母房”就算是有兩套房產(chǎn)，現(xiàn)在突然發(fā)現(xiàn)本是首次購房的她一下有了兩套房，再買房為第三套房受調(diào)控政策限制，她感到難以接受。

    隨著“二次調(diào)控”政策出臺、公積金貸款政策調(diào)整，“子母房”陷入了尷尬境地?！啊幽阜俊褪莾商追??！毕嚓P(guān)部門人士表示，“子母房”在預(yù)售階段辦理兩本預(yù)售證，交付時也將辦理兩本房產(chǎn)證。

    9月底以后，市區(qū)各家銀行紛紛停止了“子母房”貸款辦理?！?月底有4筆貸款申請來自‘子母房’，總額200多萬元，雖已通過審批，最后還是退回房開公司，沒有放貸?！笔袇^(qū)一家銀行的個貸部負(fù)責(zé)人告訴記者，“二次調(diào)控”后，銀監(jiān)部門對“子母房”進(jìn)行了干預(yù)，雖然沒有明文規(guī)定，但是明確了購買“子母房”就屬于購買了兩套房，如果不是首次購房，再買“子母房”就不能貸款。

    “今年下半年以來，購買‘子母房’提出的貸款申請量不小。在調(diào)控政策收緊前，銀行一直是按照一套房的標(biāo)準(zhǔn)對待‘子母房’的?！便y行業(yè)人士透露，“二次調(diào)控”以后，銀監(jiān)部門對于銀行房貸的干預(yù)加強(qiáng)，對于“子母房”這樣的"高壓線"沒有擦邊球可打，“子母房”無法再享受一套房子的標(biāo)準(zhǔn)。

    同樣，公積金貸款政策調(diào)整后，“子母房”等同于兩套房，如果已有房產(chǎn)，購買“子母房”將視為三套房，無法獲得公積金貸款支持。

    即使是在調(diào)控政策收緊前已經(jīng)獲得銀行或公積金貸款的“子母房”購買者，依然存在著被“二套房”的問題。一旦買了“子母房”就意味著擁有兩套房，再買房無法按揭貸款。目前，判定房子是不是二套房或三套房，除了通過銀行征信查詢，還要通過房管部門的產(chǎn)權(quán)登記備案來核實(shí)。對此，房管部門明確表示，“子母房”肯定按照兩套房開具證明。

    貸款難阻礙“子母房”市場交易

    剛剛參加工作的小王在南區(qū)購買了一套“子母房”，到銀行貸款時卻被告知買“子母房”就是買兩套房子，所以首付、利率都要上調(diào)?！拔覄偣ぷ鳑]多久，根本不清楚‘子母房’算是兩套房，而且，我買這么一套房子，以后再買房都沒法貸款了?！毙⊥跽f，他很后悔在沒了解清楚的情況下買了一套“子母房”，因此萌生了退房想法。

    作為“70/90”政策的應(yīng)對產(chǎn)物，在人們沒有“二套房”、“三套房”概念時，“子母套”的確有市場競爭的資本，然而隨著國家調(diào)控政策的變化，“子母套”曾經(jīng)具備的優(yōu)勢不在。當(dāng)明白自己買一套“子母套”就是買兩套房時，多數(shù)人選擇卻步了。

    “二次調(diào)控”以后，市區(qū)一些有“子母房”的樓盤銷售明顯放緩。通過衢州商品房銷售網(wǎng)上的公開信息可以看到，市區(qū)一個通過“子母房”拼接成大戶型的樓盤，近兩個月的銷售量較9月下滑了七八成；南區(qū)一個主力銷售“子母房”的樓盤，二次調(diào)控后推出的二期房源幾乎賣不動，與一期房源的熱銷大相徑庭。

    “人們對二套房、三套房的概念越來越敏感，‘子母房’在市場競爭中不再具備優(yōu)勢?！睒I(yè)內(nèi)人士表示，其實(shí)，將一套房拆成兩套，本身在轉(zhuǎn)讓交易、辦理按揭等方面就會存在不少問題，現(xiàn)在新政明確了二套房的界定標(biāo)準(zhǔn)，將“子母房”的問題提前暴露了。開發(fā)商當(dāng)年的“變通”之道正帶來嚴(yán)重后遺癥，“二次調(diào)控”后暴露了前所未有的弊端，出現(xiàn)賣家賣不出去，買家貸不了款的尷尬處境。(據(jù)衢州晚報 記者 趙崢琳)

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    “子母房”的由來——“70/90”政策下的應(yīng)對

    2006年5月29日，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部委《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》規(guī)定，“自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上……過去已審批但未取得施工許可證的項(xiàng)目凡不符合上述要求的，應(yīng)根據(jù)要求進(jìn)行套型調(diào)整”，這項(xiàng)被簡稱為“‘70/90’政策”的核心規(guī)定，使得大量新項(xiàng)目由于不符合新政策的硬性指標(biāo)，而無法按原計(jì)劃取得規(guī)劃許可證或施工許可證，因此也就無法按照原定開發(fā)進(jìn)度開盤銷售。

    由于達(dá)不到目標(biāo)要求的樓盤項(xiàng)目不批準(zhǔn)預(yù)售，很多原建筑規(guī)劃以大戶型為主的中高檔項(xiàng)目被打亂了銷售節(jié)奏。為了符合新政規(guī)定，又不影響實(shí)際規(guī)劃和銷售，將一套大戶型的商品房拆分成多個中小戶型的“對策”在開發(fā)商中廣為流行，子母房為此應(yīng)運(yùn)而出。