重拳調(diào)控樓市 多管齊下完善當前房地產(chǎn)調(diào)控

    為抑制房地產(chǎn)價格的過快上漲，今年4月，新"國十條"出臺，國慶期間又陸續(xù)出臺了一系列的深化推進措施。在這一系列政策中，既包含了諸如銀行信貸收緊、嚴查囤地炒樓行為等傳統(tǒng)手段，也采取包括稅收調(diào)控、限制購買等不同于以往的政策措施。但受政策時滯等因素影響，調(diào)控效果至今還不理想。以上海為例，從今年3月至9月，住房交易量從3月的134萬平方米上升至到9月的186萬平方米，環(huán)比價格3月上漲1.9%，9月為0%。同樣，北京、廣州的數(shù)據(jù)同樣不樂觀。北京成交量由3月的103萬平方米上漲到9月的121萬平方米；環(huán)比價格3月上漲1.5%，9月為0.2%。廣州則從62萬平方米跌至41萬平方米(8月數(shù)據(jù))，漲幅由-0.7%升至0.5%。這與今年一系統(tǒng)調(diào)控政策所期望的對于"房價過高、漲幅過快以及供應量過緊"地區(qū)進行有效調(diào)控的初衷仍有較大差距。

    當前，房地產(chǎn)的調(diào)控已經(jīng)不是單一或某幾個部門所能完成的任務。事實上，房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)變成了一個涉及民生、影響社會穩(wěn)定、需要統(tǒng)一協(xié)調(diào)并且必須統(tǒng)籌考慮的系統(tǒng)性任務。為此，我們需要按照"實事求是、統(tǒng)籌兼顧、多管齊下、綜合調(diào)控"的原則，從五個方面繼續(xù)探索和推進房地產(chǎn)調(diào)控。

    一是更加重視預期管理在房地產(chǎn)調(diào)控中作用的發(fā)揮。從經(jīng)濟學原理看，預期對于經(jīng)濟未來的走勢有著非常重要的影響，在分析金融危機的成因中就有著名的"預期自我實現(xiàn)"理論。而在房地產(chǎn)調(diào)控方面，由于涉及利益主體多，調(diào)控最終所形成的是一個多主體博弈結(jié)果。所以，如何引導和管理好博弈主體的預期就顯得尤為重要。如果包括政府、銀行、開發(fā)商和消費者在內(nèi)的主要利益主體均認為未來的房價還是"只漲不跌"，那么，在當下看來異常嚴厲的政策也可能只是暫時性抑止房價過快上漲。而一旦出現(xiàn)政策的輕微反復，報復性反彈很可能就會快速展開。因此，各級政府，特別是中央政府需要主動發(fā)揮預期管理的關鍵作用，充分彰顯其調(diào)控決心，打破房價"只漲不跌"的心理預期，使其重新回到正常狀態(tài)。這樣，后續(xù)的調(diào)控工作將會收到事半功倍的效果；否則，就很難避免再次出現(xiàn)"上漲---調(diào)控---再上漲---再調(diào)控"的尷尬困境。

    二是政策重心和調(diào)控措施需要進行微調(diào)。由于房地產(chǎn)調(diào)控涉及廣大人民群眾的民生問題，因此，需要更加關注調(diào)控政策的有效搭配問題。概括而論說：要注意做好"三個轉(zhuǎn)變"：從過去以需求調(diào)控為主的單向調(diào)控轉(zhuǎn)變?yōu)樾枨笈c供給并重的雙向調(diào)控；從過去單一的經(jīng)濟手段調(diào)控轉(zhuǎn)變?yōu)橐越?jīng)濟手段為主、輔以行政手段等多種措施的綜合式調(diào)控；從過去將房地產(chǎn)資金鏈調(diào)控主要集中于信貸領域轉(zhuǎn)變?yōu)椴捎眯刨J、直接融資、稅收等多種手段共同調(diào)控房地產(chǎn)資金鏈。簡而言之，多種調(diào)控手段的綜合協(xié)調(diào)運用是處理好當前房地產(chǎn)調(diào)控問題所必須的。那些鼓吹政府不應過多干預而應該讓住房這一問題更多交給市場解決的所謂"市場原教旨主義"思想，并不符合當前中國實際情況。

    三是政策的出臺和實施需要充分考慮中國區(qū)域差異大的實際情況。經(jīng)濟發(fā)展不平衡、社會情況多樣性是當前中國面臨的一個客觀現(xiàn)實。在政策的出臺和實施中需要充分考慮到中國區(qū)域差異大的實際情況，而不能"一刀切"。以地方政府在房地產(chǎn)調(diào)控中扮演重要角色一事為例，由于我國經(jīng)濟發(fā)展的不平衡決定了土地出讓收入是很多經(jīng)濟不發(fā)達地區(qū)政府的主要收入來源，如果僅僅只從政治、民生的高度要求地方政府調(diào)控房價，則較發(fā)達地區(qū)地方政府或許還能勉力為之。對于相對落后地區(qū)的地方政府來說，如果沒有相應配套措施來豐富其稅基或補充收入來源，從而解決其財政收入困難的現(xiàn)實問題，那就很難從根本上調(diào)動其調(diào)控房價的積極性。因此，兼顧考慮不同地域、不同現(xiàn)實的情況，在調(diào)控過程中妥善處理各方的具體訴求，尋求一個大家都能接受的方案，是調(diào)控取得良好效果的務實態(tài)度。

    四是合理引導資金流向?qū)τ诜康禺a(chǎn)調(diào)控成功與否至為關鍵。今年前三季度，全國房地產(chǎn)貸款新增額約為1.72萬億元，占整個信貸新增額的27%，而

    2009年全年的這一數(shù)據(jù)為21%?？紤]到去年整個宏觀經(jīng)濟刺激的大背景，顯然，今年有更多的資金進入了房地產(chǎn)領域。這個現(xiàn)象背后的原因，一方面在于房價在歷史上基本呈現(xiàn)一種單邊上漲的態(tài)勢，而且近來漲幅加大；另一方面，則在于包括制造業(yè)在內(nèi)的多個行業(yè)的平均利潤率卻呈現(xiàn)持續(xù)下降態(tài)勢。因此，從追求風險調(diào)整后的利潤最大化原則出發(fā)，很多企業(yè)必然會進入房地產(chǎn)行業(yè)。而這也是當前房地產(chǎn)行業(yè)并不缺少資金的一個重要原因。因此，進一步理順產(chǎn)業(yè)關系，逐步降低房地產(chǎn)行業(yè)的超額利潤率并使之回歸常態(tài)，引導資金合理分配至國民經(jīng)濟的各個部門，是當前房地產(chǎn)調(diào)控的重心所在，同時也是引導我國國民經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的必由之路。

    五是應從多渠道調(diào)控房地產(chǎn)的資金鏈。當前房地產(chǎn)行業(yè)的資金鏈并不緊張，除了許多實體經(jīng)濟的資金進入之外，直接融資的快速發(fā)展也是重要原因之一。今年以來，上海銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款的增速呈放緩態(tài)勢，第一、二、三季度房地產(chǎn)貸款增量分別為734.23億元、306.82億元、60.94億元，呈遞減態(tài)勢。然而這并未減慢上海房地產(chǎn)投資的增速。前三個季度，上海房地產(chǎn)投資的累計增速分別是29.5%、35.5%和30.9%，顯然，銀行信貸的收緊并未造成房地產(chǎn)投資增速的同步變化。這就充分說明了當前銀行信貸已不是房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈中的唯一來源，資金來源主體多元化正在成為房地產(chǎn)資金鏈變化的新趨勢。如果只試圖通過控制銀行信貸而實現(xiàn)完全收緊房地產(chǎn)資金鏈的目的，顯然是不現(xiàn)實，也是難以實現(xiàn)的。因此，在對房地產(chǎn)資金鏈的調(diào)控中，僅僅管理或調(diào)控某一來源是難以達到預期效果的，必須對包括銀行信貸、直接融資、外資熱錢等在內(nèi)的多個源頭共同管理、同步調(diào)控。