地方部門觀念偏差已成樓市調控最大阻力

    今年“十一”長假期間,全國各地樓市不同程度“遇冷”,傳統(tǒng)的“金九銀十”風光不再。有業(yè)內人士認為,這一現(xiàn)象的出現(xiàn),與長假前國家有關部委出臺的調控政策不無關系。

    權威人士透露,“十一”長假前的新政不是二次調控,它只是落實中央政策的實施細則,使此前的政策措施施行得更加完善。調控的長遠目標是為了更多人有房住,特別是那些住房困難的低收入人群。

    專家認為,現(xiàn)在最重要的問題就是解決老百姓的住房問題,要把保障性住房和房地產分開。此外,當前的高房價與地方有關部門發(fā)生偏差的觀念不無關系,而在未來,這也將成為住房保障政策實施的最大阻力

    今年的“十一”長假業(yè)已謝幕,對于本該屬于樓市銷售黃金期的假期而言,各地樓市卻不同程度地“遇冷”。有業(yè)內人士認為,這一現(xiàn)象的出現(xiàn),緣于9月29日國家有關部委房地產調控措施的出臺。

    此次房地產調控被坊間稱為“二次調控”,其效力能持續(xù)多久,各方人士仍眾說紛紜。但不能忽視的是,自2003年以來,幾乎每年都有樓市調控政策出臺,而且基本上都是限制性調控政策。尤其在2010年,截至目前已經有大大小小30多次涉及房產調控的政策出臺。然而,如此頻繁的政策出臺與房價的一路走高相映成趣,究其原因,中國社會科學院社會政策研究中心秘書長唐鈞告訴《法制日報》記者:“一句話,調不下來。”

    但是,也有業(yè)內人士認為,此次房地產調控政策力度空前,對人們的心理預期起到了正面地引導,有希望使房價出現(xiàn)理性回歸。但目前還沒有辦法準確量化出政策可能對樓市成交量以及房價所造成的影響。后市如何要看調控政策接下來的走向以及現(xiàn)有政策的執(zhí)行效果。

    同時,有業(yè)內人士分析說,不斷豐富和完善的公共租賃住房政策、房地產稅試點工作以及對銀行、開發(fā)企業(yè)、房產經紀等機構監(jiān)管的進一步加強,將成為下一階段房地產調控的主要方向。

    調控加強“金九銀十”風光不再

    今年4月的樓市新政出臺后,從5月開始,一線城市的房地產市場出現(xiàn)成交量驟減的行情。

    不過,這個數(shù)據(jù)上的“拐點”并沒有持續(xù)多久。隨著8月的到來,房地產市場似乎看到了政策的“底部”,部分城市房地產市場出現(xiàn)復蘇、回暖跡象,不僅成交量明顯反彈,價格亦開始企穩(wěn),甚至出現(xiàn)小幅上漲。在少數(shù)城市,如廣東省深圳市和浙江省杭州市新建商品房成交量已超過調控之前的水平,許多城市排隊購房現(xiàn)象重現(xiàn)。

    在這輪來勢洶洶的反彈行情中,對樓市“報復性反彈”的擔憂再次出現(xiàn)。隨著傳統(tǒng)的“金九銀十”消費旺季的到來,樓市回暖的閘門是否會就此打開?

    “如果沒有9月底突然出臺的一系列政策,那么此前市場預計的‘金九銀十’行情也許真的會成為現(xiàn)實?！北本┠车禺a中介公司的一名地產經紀人說。

    據(jù)了解,在今年“十一”長假之前,國家有關部門為“鞏固房地產市場調控成果,促進房地產市場健康發(fā)展”,出臺了包括“各地要加大貫徹落實房地產市場的宏觀調控政策措施的力度；完善差別化的住房信貸的政策；調整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個人所得稅優(yōu)惠政策；切實增加住房有效供給；加大住房交易市場檢查力度,依法查處經紀機構炒買炒賣、哄抬房價等行為”的措施。

    正如這名地產經紀人所言,上述被稱為“二次調控”的措施出臺之后,各地樓市都不同程度“遇冷”,樓市傳統(tǒng)意義上的“銀十”褪色不少。

    “十一”長假的第5天,《法制日報》記者走訪了北京市一些房地產中介門店后發(fā)現(xiàn),觀望成了樓市主旋律。

    北京市某房地產中介公司的經紀人小李告訴記者,第二輪調控政策出臺后,客戶的觀望情緒非常明顯,“這幾天約人看房都變得困難起來,9月中旬的時候,我差不多每天都要帶好多組客戶看房,可是黃金周這5天我只帶客看了兩套房”。

    而據(jù)媒體報道,國慶黃金周前,沿海某經濟發(fā)達城市的商品房單日成交量在300套至400套,而“黃金周已至末尾,但全市成交依然盡顯低。10月5日這天全市商品房成交套數(shù)僅66套”。

    此外,《法制日報》記者從北京市某大型房地產中介公司了解到,根據(jù)該公司買賣業(yè)務成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計,截至目前,“十一”期間,該公司買賣業(yè)務成交量與9月末相比,出現(xiàn)30%左右的降幅。

    “黃金周成交量的回落主要源于假期市民出游的客觀影響以及‘二次調控’效應的初步顯現(xiàn)?！边@家公司的一名負責人對記者分析說。

    調控解讀政策措施更加完善

    就在二次調控出臺的同時,討論多年的房產稅也似乎真的要成為現(xiàn)實。

    近日,財政部、國家稅務總局有關負責人就房地產市場稅收政策調整公開表示,近年來,隨著住房制度改革不斷深化和居民收入水平大幅提高,商品房市場日益活躍,改革和完善房產稅制度,對個人所有的住房恢復征收房產稅是必要的,既有利于調節(jié)居民收入和財富分配,也有利于健全地方稅體系,促進經濟結構調整及土地節(jié)約集約利用,引導個人合理住房消費。從國際經驗及公平、規(guī)范的角度看,房產稅應對個人所有的住房普遍征收。但考慮到這項改革情況復雜,擬先在部分城市對部分個人擁有的住房進行試點,恢復征收房產稅,積累經驗后逐步擴大到全國。

    有不少購房者向記者這樣表示,對于樓市調控政策對房價的影響,持謹慎樂觀的態(tài)度。今年下半年房價可能保持平穩(wěn),不會出現(xiàn)大的波動。畢竟不斷出臺的政策顯示出決策層遏制房價的決心,房價很難“只漲不跌”了。

    而對于此輪調控措施的出臺,住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心主任、中國城鄉(xiāng)建設經濟研究所所長陳淮在接受《法制日報》記者采訪時說:“新出臺的政策是為了進一步貫徹落實‘新國十條’,主要體現(xiàn)在堅決遏制房價過高及過快上漲,抑制投機性炒房,貫徹落實住房保障體系,區(qū)別化信貸政策這幾個方面。”

    “這次新政不是二次調控,它只是落實中央政策的實施細則,使政策措施施行得更加完善。”陳淮說。

    此外,陳淮還向《法制日報》記者詳細解讀了此次新政的相關條款。

    對于條款中備受“矚目”的“貸款標準”,陳淮向記者透露說:“原來的政策只是個別城市出臺的信貸政策,如今推及到全國,顯然是比‘國十條’的政策力度更大。此次出臺的政策不再區(qū)分面積、房屋套數(shù)和房屋性質,一律要求‘對貸款購買商品住房,首付款比例調整到30%及以上’?！?/p>

    他認為,此前相關政策中規(guī)定的兩成首付是刺激性優(yōu)惠政策,其中的風險是由銀行來承擔的,但銀行不可能長期承擔風險,所以此次有關貸款的政策調整是恢復常態(tài),進一步嚴格了首付款比例。

    “其中,地方政府問責制也是新政出臺的強有力措施。而加快保障性安居工程建設,也是房地產市場調控中的重要舉措?！标惢凑f。

    陳淮認為,此次出臺的措施中,再次強調了加大住房保障的政策支持力度。在供地方面,要求各地切實落實中小套型普通商品住房和保障性住房建設計劃和供地計劃。

    “住房保障是政府的責任所在,調控的長遠目標是為了更多人有房住,特別是那些住房困難的低收入人群?！标惢凑f。

    中國社會科學院金融研究所研究員易憲容也表示,在“金九銀十”之際出臺房地產新政,表明有關部門對房地產市場調控的信心和決心是不會改變的。

    “事實上,‘新國十條’中80%的內容都沒有得到落實,這次是在繼續(xù)地落實?！币讘椚菡f,政府調控樓市的初衷就是嚴厲打擊房地產炒作行為,通過稅收、金融等方面的政策措施來調控房地產,就能起到打擊炒作的效果。

    調控“后市”房價應該怎樣降

    查閱相關資料不難發(fā)現(xiàn),近年來,國家相關部門屢屢出臺有關房地產的新政,目的只有一個——讓房價降下來。

    而對于以往房價“越調越高”的現(xiàn)象,唐鈞認為:“因為有關部門一調,就顯得房源緊張,反而刺激了消費沖動?！?/p>

    對于此輪調控后的房價走勢,唐鈞告訴《法制日報》記者:“房價的走勢是沒有必要預測的,這不是我們要解決的問題。因為房地產市場其實跟一般的老百姓住房沒有關系。現(xiàn)在把房價調低一半,像北京四環(huán)內的房子從4萬元每平方米調到2萬元每平方米,對想買房子來住的人來說,可能還是買不起?！碧柒x說,“現(xiàn)在的問題不是供不應求,甚至可以說供過于求。最重要的問題是要把保障性住房和房地產分開?！?/p>

    “普通居民的住房問題應該主要由政府通過住房社會政策,也可以理解為‘保障性住房’來解決。從理論上講,每一個公民在其一生中應該有一次機會得到政府以成本價供應的住宅。同時,這套房子還應該有機會成為公民的私人財產。這就是政府滿足公民居住權和資產形成權最基本的社會政策理念。”唐鈞說。

    此外,唐鈞還認為,當前的高房價與地方有關部門偏差的觀念不無關系,而在未來,這也將成為住房保障政策實施的最大阻力。

    “‘經營城市’這個概念現(xiàn)在被一些地方領導奉為‘圣典’,實際上卻是‘政績秀’。當?shù)胤秸汛罅抠Y金都投向‘城市建設’時,工薪階層的收入分配卻總是得不到提高。從理論上說,政府的職責就是在社會領域提供公共服務和在經濟領域進行宏觀調控。如果引入‘經營’的概念,就是將政府變?yōu)橐粋€‘無限公司’,利潤最大化成為其追求的現(xiàn)實目標,這必然成為貪腐的溫床?！碧柒x說。