預(yù)售資金難再大挪移 開發(fā)商用錢像取公積金

    本報訊 從今年10月1日起，開發(fā)商收存商品房預(yù)售款將全部納入資金監(jiān)管賬戶，預(yù)售資金使用實行封閉式管理，銀行將根據(jù)項目節(jié)點完工證明，分批次向開發(fā)商支付資金。這是由人行杭州中心支行和銀監(jiān)會浙江監(jiān)管局聯(lián)合下發(fā)的《浙江省商品房預(yù)售資金監(jiān)管暫行辦法》(征求意見修改稿)中的規(guī)定。

    離文件執(zhí)行時間不到一個月，對于預(yù)售資金的管理新規(guī)定也在我市開發(fā)商中引發(fā)了討論。業(yè)內(nèi)人士表示，對預(yù)售資金進行監(jiān)管，對購房者來說更加安全，而對于開發(fā)企業(yè)來說，將會使資金流動減慢，開發(fā)速度放緩。

    開發(fā)商用預(yù)售款像取公積金

    “商品房預(yù)售資金監(jiān)管”，就是開發(fā)商根據(jù)建設(shè)項目的實際情況，按照商品房預(yù)售許可規(guī)?；蛘呓ㄔO(shè)項目全部作為獨立的預(yù)售資金監(jiān)管對象，在當(dāng)?shù)厣虡I(yè)銀行申請開立商品房預(yù)售資金專用存款賬號。購房者按合同約定支付的預(yù)購房款(含商品房按揭貸款、住房公積金貸款)，將全部納入該賬戶，由銀行進行封閉式監(jiān)管，開發(fā)商將不得挪用該筆資金。若開發(fā)商申請使用監(jiān)管項目預(yù)售資金，需向監(jiān)管銀行提出申請，并提交監(jiān)管項目監(jiān)理單位出具的建設(shè)項目分部分項工程完成證明或者監(jiān)管項目其他有效的資金支付證明。

    根據(jù)《暫行辦法》的表述，此舉的目的為規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理，確保商品房預(yù)售資金用于相關(guān)工程建設(shè)，防止商品房交易風(fēng)險，保障預(yù)售商品房當(dāng)事人的合法權(quán)益，維持房地產(chǎn)市場正常秩序。

    為保證預(yù)售資金用于項目建設(shè)，《暫行辦法》中規(guī)定，商品房預(yù)售資金在項目竣工驗收備案前，優(yōu)先用于項目工程建設(shè)投資，其中包括支付項目工程款、建筑材料、配套設(shè)施、設(shè)備等款項和法定稅收，以及歸還本項目房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款。從這些手續(xù)看，有點像市民提取公積金，雖然都是自己的錢，但都要有特定的用途才能提取。

    在保證本項目工程建設(shè)資金使用的前提下，資金賬戶中商品房預(yù)售資金累計總額，只有超出該監(jiān)管項目工程預(yù)算清冊總額的110%時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才可以調(diào)用其中超出部分資金。

    據(jù)《暫行辦法》規(guī)定，在10月1日以后批準預(yù)售的商品房項目(含經(jīng)濟適用房、限價商品房)將全部納入預(yù)售資金監(jiān)管對象范圍。

    對于未簽訂商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議的項目，房地產(chǎn)行政主管部門不得發(fā)放商品房預(yù)售許可證。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請辦理“商品房買賣合同”預(yù)售備案登記時，也需要提供商品房預(yù)售資金存在資金賬戶的證明。

    若開發(fā)商提供虛假申報材料申請開立資金賬戶，騙取工程建設(shè)資金、擅自截留挪用購房人房款或不將購房人房款存入所設(shè)定的資金賬戶，房地產(chǎn)行政主管部門將立即停止該項目的銷售，并勒令其限期改正。同時，將其行為記入企業(yè)的誠信檔案和人民銀行的企業(yè)征信系統(tǒng)。

    行業(yè)影響幾何

    以前在同企業(yè)的不同項目中資金乾坤大挪移，甚至利用資金炒股、炒地皮的情況時有發(fā)生，今后這些行為將被列入監(jiān)管。房地產(chǎn)企業(yè)會受到影響嗎？

    業(yè)內(nèi)人士表示，現(xiàn)在的開發(fā)商都是十個茶壺八個蓋，一些小開發(fā)商將一個項目回籠的銷售資金投入下一個項目中，原本應(yīng)該是償還銀行貸款或者支付工程款，卻拿去買地、放貸等等，而開發(fā)商自己不用多少資金實力就可以運作一個大項目。如果不能保證足額的建設(shè)資金，就很容易出現(xiàn)開發(fā)商資金斷裂，導(dǎo)致樓盤爛尾等情況。

    因此雖然業(yè)內(nèi)講起來都把這種運作當(dāng)成資金的高效率利用，卻對房地產(chǎn)業(yè)超常規(guī)膨脹發(fā)展起了推波助瀾的作用。而預(yù)售資金一旦納入監(jiān)管賬戶后，行業(yè)內(nèi)很多不規(guī)范的小企業(yè)將會很難發(fā)展，資金的放大效應(yīng)沒有了，有多少錢只能干多少事。

    文/嚴瑾漪 圖/方群青