閑置土地整治風(fēng)暴再起 房市調(diào)控嚴厲勢頭未減

    日前，國土部再次曝光閑置土地情況，無疑給擁有這些閑置土地的房企頭上套上了“緊箍咒”。

    國土資源部土地利用管理司司長廖永林8月19日表示，目前房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控正處于關(guān)鍵時期，市場形勢不斷向好，但不穩(wěn)定、不確定因素仍然較多，因此必須采取得力措施，加快清理查處工作，務(wù)必于10月底前基本完成查處任務(wù)。

    數(shù)據(jù)顯示，截至5月底，全國共上報房地產(chǎn)違法違規(guī)用地3070宗，面積約18.84萬畝。其中，閑置土地2815宗，面積16.95萬畝，分別占上報總數(shù)和面積的91.69%和90%。

    國土部的這一舉措，顯示出我國清理“囤地”行為的拳頭一直沒有放松。前不久公布的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，我國房地產(chǎn)投資仍保持較高增速，超過城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增速。同時，房屋新開工面積、土地購置面積也繼續(xù)保持較高增長，這從另一個角度也說明了這一點。在國家清理“閑置土地”以及在我國房價快速上漲勢頭得以遏制的背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍保持較高的投資增幅，其中很大程度上與我國打擊“囤地”行為有關(guān)。在強大壓力下，不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得不按期開工，保持對項目資金投入的連續(xù)性。

    自此輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控實施之后，房地產(chǎn)市場房屋成交量下跌，房價漲幅趨緩，足以說明意在遏制部分城市房價過快增長勢頭的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策目的已經(jīng)達到。從房地產(chǎn)開發(fā)商資金來源情況來看，房屋成交量的下降以及嚴格的差別化房貸政策已經(jīng)給當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)帶來不小的資金壓力。

    從大的背景來看，我國經(jīng)濟在宏觀調(diào)控下出現(xiàn)回落，雖然這一主動回調(diào)有利于我國經(jīng)濟的健康運行和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整，但是客觀上，工業(yè)生產(chǎn)、投資的減速使得市場對經(jīng)濟運行產(chǎn)生了一些擔(dān)憂，由此也引發(fā)了下一步房市調(diào)控走向的猜測，差別化房貸政策放松的猜忌拉開了這一大幕。在這一敏感時期，面對足以影響市場的傳言和猜測，我國有關(guān)部門及時釋放出的“從嚴不變”信號，無疑起到“解惑”作用。

    資金和土地是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的兩大支柱。此輪房產(chǎn)新政的一大亮點就是差別化的房貸政策顯示出抑制投機型需求的嚴厲之風(fēng)。這一從抑制需求入手的舉措效果明顯，房地產(chǎn)市場成交量的下降，充分顯示出這一點。從銀監(jiān)會明確相關(guān)政策的不變到住建部繼續(xù)進行房地產(chǎn)調(diào)控的表態(tài)，都表明房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的方向不變。

    此次在土地市場，國土部繼續(xù)清理“閑置土地”，堵住“囤地”的缺口，進一步表明房地產(chǎn)調(diào)控政策延續(xù)。廖永林還表示，“下一步，國土部將督促各地加快查處進度，維持對違法違規(guī)房地產(chǎn)用地的高壓態(tài)勢，形成強大的聲勢與壓力，確保專項整治行動取得預(yù)期效果。”可見，在土地市場，嚴厲之風(fēng)不減。

    從“地王”到“閑置土地”，雖然并不一定存在著必然聯(lián)系，但是卻告訴人們，“囤積土地”可以賺得高額利潤，這也是為何“閑置土地”屢禁不止的一個重要原因。從供需的角度來看，大量的土地被閑置，使得土地市場供需不平衡的狀況進一步加劇，這不僅造成了土地資源的極大浪費，更在一定程度上會推高房價。SOHO中國董事長潘石屹就表示，囤積土地讓房地產(chǎn)市場越來越扭曲。土地囤積越多，市場上房子的供應(yīng)量就越少，房價就上漲得越快。在記者看來，房價上漲和“囤地”似乎已經(jīng)形成了一個惡性循環(huán)，互為作用。因此，清理“閑置土地”至關(guān)重要。

    然而，從歷次清理“閑置土地”的情況來看，都難以避免“上有政策，下有對策”，會遇到一些阻力。從公布的一些案例來看，很多土地甚至閑置長達10多年之久。而根據(jù)相關(guān)政策，土地閑置期超過兩年的，政府可無償收回。如今這些土地仍未收回，其中自有利益方的博弈，也存在著政策法規(guī)方面的不完善，給投機者有漏洞可鉆。其中，地方政府的責(zé)任也不容逃避。這就告訴我們，好政策更需要強有力的執(zhí)行力。處理“閑置土地”，切勿“雷聲大雨點小”。各級部門以及地方政府需要切實執(zhí)行好這一政策。

    在清理“閑置土地”的同時，我國從增加供給入手還加大了保障性住房用地的供應(yīng)力度。據(jù)了解，下半年國土資源部會加大對各地尤其是重點省份的保障性住房用地的供應(yīng)情況的督促力度，而土地督查部門也已經(jīng)將這項工作列為第三季度例行督查的重點。預(yù)計到年底大多數(shù)的省份還是能夠完成保障性住房用地供應(yīng)的任務(wù)。

    政策層面上釋放的信號，必將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重要影響。在目前房地產(chǎn)市場觀望氛圍仍舊濃厚的環(huán)境下，影響房市波動的重要因素莫過于政策走勢所帶來市場預(yù)期的變化。

    從7月份的數(shù)據(jù)來看，房價環(huán)比已經(jīng)持平。對于下半年房市的走勢，大多數(shù)專家都預(yù)計，根據(jù)我國房地產(chǎn)調(diào)控政策短期內(nèi)不會放松的判斷，下半年房地產(chǎn)市場會繼續(xù)回落，房屋成交量依然會低迷，同時雖然房價會出現(xiàn)一定幅度的回調(diào)但是幅度不會太大。在資金壓力下，房地產(chǎn)開發(fā)的投資增速有可能會下滑。

    從目前的市場來看，需求方與供給方的繼續(xù)角力，將在短期內(nèi)決定房價的走勢。