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住建部官員稱空置率跟高房價沒有直接關系

作者:李鳳桃  時間:2010年08月17日 信息來源:中國經(jīng)濟周刊

    三個月前,有媒體報道,"國家電網(wǎng)利用智能網(wǎng)絡,在全國660個城市查出一個數(shù)據(jù),總共有6540萬套住宅電表讀數(shù)連續(xù)6個月為零。"

    "6540萬套"房子被空置?隨后,雖然國家電網(wǎng)表示并未發(fā)布此數(shù)據(jù),這個缺乏權威來源的調查結果依然引起了持續(xù)不斷的波瀾。今年5月和8月央視財經(jīng)頻道接連進行了兩期"空置房"的調查報道,調查結果顯示,北京、天津等地的一些熱點樓盤的空置率達40%,而多處新城成為"空置房"密集區(qū),這將人們對于"有人有房不住,有人沒房住"的憤怒撩撥到了極點。

    中國的住宅到底有多少空置,這似乎成為了一個讓公眾痛斥炒房者"惡行"和駁斥"中國房地產(chǎn)無泡沫論"的強大利器,"昭然若揭"地證明著中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)到了"危險境地"。所以,人們迫切地想了解真相:中國的住宅空置率到底有多高?甚至有人呼吁公布國家權威統(tǒng)計數(shù)據(jù)以正視聽。

    住房空置率到底有多重要,而國家權威數(shù)據(jù)又為何缺位?

    現(xiàn)有統(tǒng)計不科學

    對于"6540萬套"空置房的數(shù)據(jù),很多專家和業(yè)內(nèi)人士都對這個數(shù)據(jù)進行了證偽。

    如果以每戶90平方米來計算,6540萬套住宅的總面積大約為58億平方米,而過去20年,全國城市住房建設總面積為60億平方米左右,這就意味著這些房子絕大部分都空著。北京大學房地產(chǎn)研究所所長陳國強向《中國經(jīng)濟周刊》再次證實了這一數(shù)據(jù)的荒謬。

    對于目前一些機構通過查水表、電表、夜晚亮燈的調查方式,國家住房和城鄉(xiāng)建設部(下稱"住建部")政策研究中心房地產(chǎn)處處長趙路興認為,這并不科學。首先,在樓盤選擇上存在片面性,不能代表整體情況;其次,"現(xiàn)在很多白領晚上在酒吧,或者出差在外,"有很多情況都會影響此類調查的結果的真實性。"在我國進行住房'空置率'的調查并不難,只需要在全國重點城市,針對不同檔次的樓盤進行抽樣調查,就能得出結果,當然,這需要一大筆的資金投入。"

    統(tǒng)計局稱目前算不出空置率

    趙路興對記者表示,關注住房空置率的問題,首先要清楚住房空置率的概念。在國外,"空置率"一般是指已經(jīng)售出的住房中空置的部分,主要關注的是房屋存量的使用率;而住建部以往的"空置率"調查對象,是指當年竣工而沒有賣出去的房子,主要考慮的是金融風險,銀行信貸資金是否能安全回收。

    "像國外那種'空置率'統(tǒng)計,我國現(xiàn)在還沒有官方的統(tǒng)計數(shù)據(jù)。"趙路興對記者坦言。原因主要是這幾年我國房地產(chǎn)市場的主要矛盾發(fā)生了變化。"2003年前后,房地產(chǎn)市場存在過熱的現(xiàn)象,就房地產(chǎn)泡沫問題,我們在珠三角幾個熱點地區(qū)對'空置率'進行過調查;而2005年后,房地產(chǎn)市場發(fā)生了變化,房子供不應求,主要矛盾就體現(xiàn)在房價的上漲上。"趙路興表示,如今國家關注更多的是如何調控房價,而不是已售房屋的空置率。

    據(jù)了解,目前住建部對房地產(chǎn)市場的調研主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)價格指數(shù)和70個重點城市的房價上,并未對空置率進行調研。趙路興表示,現(xiàn)在民眾關心的主要問題還是買房貴,不管有沒有錢,大家都想去買房,認為只有買房才是解決居住問題,而空置率問題反映的是租賃市場的問題。所以,未來住建部關注的重點依然是房價。

    8月11日,國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人盛來運就空置率問題首次公開回應:"房屋空置是近幾年由于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展出現(xiàn)的新問題,我們的調查統(tǒng)計制度還沒有來得及作出統(tǒng)計,目前國家統(tǒng)計局關于房地產(chǎn)統(tǒng)計方面的制度還不能計算出空置率這樣的指標。"

    據(jù)了解,即將進行的第六次全國人口普查增加了住房情況的登記,其中涉及到一些住房的指標,包括住房面積,住房的間數(shù)、建成年代,住房是采用什么方式獲得的(商品房、福利房或租房)等。

    盡管關于房屋的信息登記很詳細,但國家統(tǒng)計局并沒有將空置率考慮進去。國家統(tǒng)計局人口和就業(yè)統(tǒng)計司司長馮乃林告訴《中國經(jīng)濟周刊》,目前業(yè)內(nèi)對房屋空置的認識不一致,算法也就不一樣。"作為統(tǒng)計部門要對一個指標進行統(tǒng)計,首先要對這個指標進行清楚界定,如果界定不清,就沒法統(tǒng)計。"馮乃林說。

    住建部官員:空置率跟高房價沒有直接關系

    趙路興表示,如果已售房屋的空置率高,也是一個不正常的現(xiàn)象,說明房地產(chǎn)市場投資過多,投機過多,說明房地產(chǎn)市場的需求不是真正的自住需求,但將投資或投機行為認定為高房價的直接原因,這并不準確。在中國,方方面面都在影響著房價,中國的房地產(chǎn)市場有很多特殊性,國民經(jīng)濟對房地產(chǎn)依賴度過高,全民投資對房地產(chǎn)的依賴也很高,房價受到產(chǎn)業(yè)結構不合理、投資渠道有限、資本市場不規(guī)范、租賃市場不發(fā)達等種種因素影響。

    此外,房產(chǎn)到底是自用還是投資、投機,其實很難進行界定。隨著我國城市人口的增加,大部分人需要通過租房來解決居住問題,而租賃市場的房源大部分來源于個人投資的房產(chǎn)。趙路興認為,投資本身并不像有些人所認為的那樣不齒。一般來說,高的空置率會帶來房價和租金的上漲。如果空置的房子大多投入到租賃市場,那么租房的價格就下來,從而也會導致一手市場上的房價下降。

    北京市華遠地產(chǎn)股份有限公司董事長任志強認為,在一定程度上,合理的空置也是必要的。一、在需要時有供給的選擇余地,不會因工作調動、家庭人口增加等要置換房屋時缺少選擇;二、起到供給增量調節(jié)市場價格的作用,如當一級市場供給短缺時,空置房會進入市場增加供給,防止一手市場價格上漲過快。

    空置房征稅并不容易

    有人認為,解決房屋大量空置最直接的辦法就是征收空置稅。在國外,空置住房的稅收不僅能夠提高房屋的使用率,也能得出準確的空置率數(shù)據(jù)。但北京大學房地產(chǎn)研究所所長陳國強認為,國內(nèi)開征住房空置稅并非易事。因為如果要征稅,對于空置房的界定就需要嚴格的法律認定,并且要摸清所有家庭的住房狀況,而我國已經(jīng)有20年沒有做過全國性的房屋普查了。

    中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了短短10年的成長期,5年前才開始進行網(wǎng)上備案登記,房屋信息系統(tǒng)還不健全。以北京市為例,自2006年開始,北京市住房購置情況都進行了信息登記,而2006年以前的房產(chǎn)狀況,有關部門并不掌握,很難得出家庭房產(chǎn)的真實狀況。"此外,北京的房子很多是被外地人買走的,北京的居民也到外地買房,即使本地信息系統(tǒng)能夠查詢到家庭住房信息,可全國各地發(fā)展水平層次不齊,有的城市連住房的紙質資料都不齊全,所以要查詢家庭在全國擁有的房產(chǎn),還有待各地聯(lián)網(wǎng)的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)的建立。"

    今年5月,住建部下發(fā)《關于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關問題的通知》,要求全國預售商品房銷售都要備案,在年底建立房地產(chǎn)統(tǒng)一信息系統(tǒng),這將為未來的物業(yè)稅、財產(chǎn)稅、空置稅等改革奠定基礎。

    百姓觀點

    我相信"6450萬套空置房"是真的!雖然10年來全國只竣工了3300萬套商品房,但"竣工商品房"并不是全部的新建住宅,還有大量的集資房、經(jīng)適房等"非房地產(chǎn)開發(fā)住宅"存在。

    我為什么買幾套房子,還讓它長期空著?一、抵抗通脹。二、房市比股市讓我踏實。

    國家調控樓市,調整經(jīng)濟結構,需要數(shù)據(jù)和信息支撐;老百姓作決定,同樣需要數(shù)據(jù)和信息支撐。虛假數(shù)據(jù)可怕,沒有數(shù)據(jù)更可怕。因為大家都在盲人摸象。

    房地產(chǎn)商必須避免旗下樓盤給人留下空置房的印象,建議采取"光明行動":采購節(jié)能燈,對一些空置房的照明設施進行補充配備,而且采購的燈泡不要一種色調;所有空置房從晚上7點-10點30分必須保持照明。

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