北京樓市眾生相：穿戴護目鏡口罩防護服去買房

 

　　2月底的北京，防控形勢仍然嚴峻，夜幕下的大街人煙稀少。一個戴著護目鏡、口罩和防護服全副武裝的身影走進了某中介門店。中介小劉松了一口氣，客戶還是來簽約了。他不由感嘆了下，幸虧自己的門店有學區(qū)房業(yè)務，否則成交量更難看。

 

　　房地產(chǎn)行業(yè)是本輪疫情中受影響最大的行業(yè)之一。受此影響，北京房市3月“小陽春”行情并未出現(xiàn)。業(yè)內人士預計，3月北京樓市交易量較去年同期至少下滑了50%以上，如果沒有明顯的政策變化，在疫情防控大幅放松前，市場恐怕難以完全復蘇。

 

　　為了孩子

 

　　“最近主要就是靠學區(qū)房支撐成交量。都是為了孩子，要不然大家為啥冒著‘生命危險’出來看房買房呢，自己住的房啥時候都可以看。”資深二手房中介王女士對中證君表示。

 

　　受疫情影響，不少客戶推遲了購房置業(yè)計劃。但有一種房，卻很難推遲購買，那就是學區(qū)房。

 

　　北京市目前采取就近入學的政策。在一些教育強區(qū)，如果想進入某個優(yōu)質小學念書，最穩(wěn)妥的辦法就是購買劃片的學區(qū)房。北京市每年的適齡兒童入學信息采集的期限是4月底。這意味著考慮到房屋過戶、辦理貸款的時間，當年入學的最遲3月底4月初就應該簽好購房合同。而如果是熱門學校，最好要在孩子3歲之前落好戶。因此，每年春節(jié)后到3月底都是北京市學區(qū)房成交的一個高峰期。

 

　　文首中出現(xiàn)的那位全副武裝的客戶便是一位學區(qū)房的購買者，他購買了西城區(qū)某知名小學的一處學區(qū)房。簽訂二手房購房合同，需要與中介和上家共同簽署很多合同和知情書，不可避免地要在密閉的室內聚集，于是這位家長把自己包裹得嚴嚴實實。

 

　　中證君了解到，這位客戶還算是比較幸運的，他在節(jié)前就已經(jīng)看過了這套房，本次只是來簽合同。

 

　　而對于節(jié)后開始看房的家庭來說，就沒那么容易了。北京目前各小區(qū)均實施了嚴格的出入管理制度，盡量減少外來人員進出。二手房帶看基本停滯。

 

　　王女士對中證君表示，現(xiàn)在有的小區(qū)掃碼登記一天可以去1-2次，中介機構會固定派一個經(jīng)紀人進出帶看，有的小區(qū)是非本小區(qū)人員百分百不可以進出。在一些熱門學區(qū)，急于購房的家長只能選擇云看房，通過VR來看房。“從來沒有發(fā)現(xiàn)VR看房這么重要。”王女士對中證君感嘆。

 

　　一些二手房可以通過VR帶看和線上答疑

 

　　

 

 

　　來源：鏈家APP

 

　　中證君了解到，在西城區(qū)的一個學區(qū)房里，出現(xiàn)了4個意向客戶都是云看房的奇景。直到合同簽訂，客戶都沒能進行實地看房。

 

　　由于東城區(qū)和海淀區(qū)已經(jīng)實行了新老劃斷的就近入學制度，2019年1月1日以后獲得房本的家庭不一定能夠進入劃片學校，西城區(qū)仍是學區(qū)交易重點。中證君了解到，價格方面，今年西城區(qū)學區(qū)房整體價格與去年相比變動不大。在最熱門的金融街和德勝片區(qū)，40平方米左右的落戶房單價在18萬-20萬元，月壇片區(qū)在13萬-15萬元。小戶型房源總價相對低，價格比較堅挺，個別好房還需要競爭。大戶型則存在一定的議價空間。

 

　　同行開懟

 

　　俗話說，同行是冤家。但各行各業(yè)直接抨擊對手不行的行為并不多見，而一旦上升到公開抨擊，往往就意味著行業(yè)競爭已經(jīng)非常激烈了，起碼意味著市場已經(jīng)進入了存量市場。

 

　　北京樓市近期上演了一場少見的公開“diss”，側面顯示了房企銷售壓力之大。

 

　　華潤置地北京順義區(qū)某項目的宣傳頁近期出爐了幾張火藥味十足的圖片。在宣傳頁上，華潤置地項目直接diss了一個名為“金X國際社區(qū)”的樓盤，稱其“低總價≠高品質”“你好像離懷柔更近一點”“3351戶家庭的概念是可以塞滿4個工體南看臺”。

 

　　華潤置地相關人士對媒體證實了宣傳頁的真實性，稱已經(jīng)責令刪除。

 

　　本次華潤置地diss的金X國際社區(qū)就是北京近期的網(wǎng)紅盤。中證君了解到，該項目自排卡階段就比較受關注。據(jù)公開報道的信息，該項目上線20分鐘后，就有800多組客戶明確了購買意向。

 

　　該網(wǎng)紅項目熱銷的秘密主要還是售價低，吸引了大批首次置業(yè)的剛需群體。該樓盤在北京市順義區(qū)順義新城，在東北六環(huán)以外，主打精裝小戶型住宅，有約50平方米的一居室、70平方米的兩居室、89平方米的三居室，單價在3萬元左右。50平方米的一居室，只要150萬元的總房款就能買下。按照北京目前的首付政策，首次置業(yè)的客戶只需要50萬就能上車，這類門檻的上車盤在北京已經(jīng)很少了。

 

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，這一項目的熱銷主要是因為該項目的定價彌補了市場缺口，加上品質較好，所以能夠熱銷。如果沒有疫情，這個樓盤可能會賣得更好。

 

　　緩慢恢復

 

　　中證君了解到，近期受二手房線下帶看受限的原因，一些剛需客戶調轉方向去了新盤。一些性價比高的新盤受到了熱捧，出現(xiàn)了購房者排隊的情景。但整體市場仍在緩慢復蘇中。

 

　　中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至3月28日，北京二手房住宅網(wǎng)簽6835套，新建住宅網(wǎng)簽2147套，預計全月合計新房二手房簽約在萬套左右，網(wǎng)簽量只有去年同期的一半。

 

　　

 

 

 

　　

 

 

　　張大偉認為，當前北京新房、二手房市場只恢復到往年平均水平的50%-60%。新建住宅市場出現(xiàn)了個別熱銷項目，主要是由于總價較低，且品質相對較好，吸引了部分剛需。但大部分項目當下依然處于冰點，市場遠未恢復。他同時指出，目前的一手房銷售情況僅為初步網(wǎng)簽情況，后續(xù)能否轉化為真實銷售還有不確定性。

 

　　張大偉認為，由于不能進行線下帶看，二手房市場的恢復程度更低。想恢復二手房交易，只能等疫情大幅緩解、小區(qū)進出管控放松了。

 

　　這與其他研究機構的評估接近。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，不管是二手房市場成交量，還是新增的客源和房源數(shù)量，北京的恢復速度都較慢，3月16日至22日這周的恢復程度，均不到2019年3月周均水平的60%。

 

　　張大偉表示，回暖要看政策和疫情，現(xiàn)在疫情并沒有完全過去，政策也沒有明顯調整，這種情況下，市場很難全面回暖。個案的熱銷不代表市場真實和全面情況，很多也屬于營銷手法。

 

　　“按照目的的政策，房價上漲的可能性要低于房價下調的可能性。”張大偉表示。

 

　　而一些著急變現(xiàn)的業(yè)主，不得不大降價以求趕緊出手。近期不少千萬級別的住宅降價幅度超過百萬元，這些住宅不少甚至位于二環(huán)三環(huán)內，這意味著市場還處于冷清之中。

 

　　(文章來源：中國證券報)

 

　　版權歸原作者所有，如有侵權請聯(lián)系我們

 

　　聲明：轉載此文是出于傳遞更多信息之目的。若有來源標注錯誤或侵犯了您的合法權益，請作者持權屬證明與本網(wǎng)聯(lián)系，我們將及時更正、刪除，謝謝。