金華：市區(qū)收緊現(xiàn)行商品房預(yù)售制度

    本報(bào)消息（首席記者 徐朝暉）市建設(shè)局昨天下發(fā)通知，決定加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，完善商品住房預(yù)售制度。根據(jù)通知精神，現(xiàn)行商品房預(yù)售的條件將提高，預(yù)售證辦理要求將更加嚴(yán)格。

    據(jù)介紹，今年以來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫，少數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出現(xiàn)了捂盤惜售、哄抬房?jī)r(jià)等違法違規(guī)行為，在一定程度上助長(zhǎng)了房?jī)r(jià)非理性上漲。加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，完善現(xiàn)行商品房預(yù)售制度，被視為落實(shí)中央宏觀調(diào)控的重要舉措之一。

    預(yù)售方案建立備案制度

    根據(jù)市建設(shè)局規(guī)定，凡商品房預(yù)售，在申請(qǐng)商品房預(yù)售許可時(shí)必須制訂合法合規(guī)、內(nèi)容齊全的商品房預(yù)售方案，并將方案報(bào)金華市建設(shè)局房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理處審核備案。經(jīng)審核備案的商品房預(yù)售、現(xiàn)售方案必須通過(guò)透明售房網(wǎng)公示、售房場(chǎng)所公開(kāi)張貼等形式向社會(huì)公開(kāi)。

    通知對(duì)預(yù)售方案的要求比以往更高，要求包括項(xiàng)目基本情況、建設(shè)進(jìn)度安排、預(yù)售房屋套數(shù)、面積預(yù)測(cè)及分?jǐn)偳闆r、公共部位和公共設(shè)施的具體范圍、每套預(yù)售價(jià)格及變動(dòng)幅度、銷售計(jì)劃與銷售方式、預(yù)售資金監(jiān)管落實(shí)情況、住房質(zhì)量承擔(dān)主體和承擔(dān)方式、住房節(jié)能措施、銷售部張貼的資料目錄、售房部的各項(xiàng)規(guī)章制度等。

    預(yù)售方案中的項(xiàng)目基本情況應(yīng)包括項(xiàng)目名稱、坐落地點(diǎn)、土地用途、項(xiàng)目總規(guī)模、建筑密度、容積率、綠地率等規(guī)劃參數(shù)以及前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘、業(yè)主管理規(guī)約制訂、配套設(shè)施設(shè)置等；建設(shè)進(jìn)度安排包括項(xiàng)目建設(shè)周期、各期計(jì)劃和進(jìn)度；銷售計(jì)劃與銷售方式包括每期開(kāi)盤時(shí)間、地點(diǎn)，自行銷售或代理銷售，銷售人員等相關(guān)情況；銷售部張貼的資料目錄內(nèi)容包括營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書(shū)、土地證、規(guī)劃許可證、施工許可證、預(yù)售證、銷售管理辦法等；售房部的各項(xiàng)規(guī)章制度應(yīng)包括銷售管理制度、銷售流程、維持銷售秩序的措施、解決銷售糾紛及發(fā)生突發(fā)事件的處理預(yù)案。

    市建設(shè)局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，今后商品房預(yù)售制度將更加嚴(yán)格，開(kāi)發(fā)商辦理預(yù)售證要求提高，包括在預(yù)售環(huán)節(jié)對(duì)后期的物業(yè)管理都作出了要求，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，有利于保障購(gòu)房者的權(quán)益，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

    預(yù)售資金全面實(shí)行監(jiān)管

    市區(qū)自2009年初對(duì)新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目試行預(yù)售資金監(jiān)管的辦法，即由開(kāi)發(fā)商、監(jiān)理公司、開(kāi)戶銀行簽訂《金華市商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議書(shū)》共同監(jiān)管。經(jīng)過(guò)一年多實(shí)踐，取得了一定的成效?，F(xiàn)決定對(duì)所有商品房預(yù)售項(xiàng)目均實(shí)行預(yù)售資金監(jiān)管辦法。

    市建設(shè)局重申，商品房預(yù)售資金要全部納入監(jiān)管賬戶，監(jiān)管協(xié)議參與方必須嚴(yán)格履行協(xié)議內(nèi)容，確保預(yù)售資金用于項(xiàng)目工程建設(shè)。預(yù)售資金可按建設(shè)進(jìn)度進(jìn)行核撥，但必須留有足夠資金保證建設(shè)工程竣工交付。

    房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是預(yù)售資金協(xié)議監(jiān)管三方責(zé)任主體的核心，必須明確企業(yè)法人代表、總經(jīng)理、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人各自應(yīng)負(fù)的責(zé)任，嚴(yán)格遵守監(jiān)管協(xié)議的內(nèi)容。

    實(shí)名制購(gòu)房擅改不予備案

    今后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須嚴(yán)格實(shí)行購(gòu)房實(shí)名制，及時(shí)簽訂商品房買賣合同，認(rèn)購(gòu)后不得擅自更改購(gòu)房者姓名。商品房買賣合同必須嚴(yán)格執(zhí)行示范文本條款，合同簽訂后必須及時(shí)備案。房地產(chǎn)交易備案管理部門如發(fā)現(xiàn)商品房買賣合同未執(zhí)行示范文本條款，或者擅自更改購(gòu)房者姓名的，將不予備案。

    通知要求，商品住房買賣合同文本應(yīng)對(duì)商品房質(zhì)量性能，物業(yè)會(huì)所、車位等設(shè)施歸屬交付使用條件及其違約責(zé)任作出明確約定，并將住宅質(zhì)量保證書(shū)、住宅使用說(shuō)明書(shū)作為合同附件。

    預(yù)售房源10天內(nèi)全部公開(kāi)

    對(duì)商品房預(yù)售，房地產(chǎn)行政主管部門作出了兩項(xiàng)新規(guī)定：一是規(guī)定辦理預(yù)售許可的最少建筑面積不得少于2萬(wàn)平方米；二是取得商品房預(yù)售許可（現(xiàn)房銷售備案）后，必須在10日內(nèi)一次性公開(kāi)全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價(jià)格。

    申請(qǐng)商品房預(yù)售許可的規(guī)模，原則上以建設(shè)工程規(guī)劃許可證核定的建設(shè)規(guī)模為準(zhǔn)，確需分期辦理預(yù)售許可證的，一般每次不得少于2萬(wàn)平方米，最少不得小于單幢。

    取得預(yù)售許可證的房源，要求嚴(yán)格按照銷售方案申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售，不得捂盤惜售、哄抬房?jī)r(jià)。市建設(shè)局強(qiáng)調(diào)，對(duì)未取得預(yù)售許可證，卻通過(guò)認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放VIP卡等方式收取或變相收取定金、預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的違規(guī)行為，將進(jìn)行重點(diǎn)查處。

    我市建設(shè)部門出臺(tái)相關(guān)通知

    加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度

    本報(bào)訊（記者戴偉文）昨天，記者從市建設(shè)局獲悉，為進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，完善商品住房預(yù)售制度，市建設(shè)局出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知》，要求建立商品房預(yù)售方案?jìng)浒钢贫?，加?qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，同時(shí)加強(qiáng)對(duì)商品住房市場(chǎng)行為的監(jiān)管，嚴(yán)格預(yù)售商品住房備案管理，要求開(kāi)發(fā)企業(yè)嚴(yán)格實(shí)行購(gòu)房實(shí)名制，認(rèn)購(gòu)后不得擅自更改購(gòu)房者姓名。

    建立商品房預(yù)售方案?jìng)浒钢贫?/p>

    《通知》要求，凡商品房預(yù)售，在申請(qǐng)商品房預(yù)售許可時(shí)，必須制定合法合規(guī)、內(nèi)容齊全的商品房預(yù)售方案，并將方案報(bào)金華市建設(shè)局房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理處審核備案，加蓋備案專用章。經(jīng)審核備案的商品房預(yù)售、現(xiàn)售方案必須通過(guò)透明售房網(wǎng)公示、售房場(chǎng)所公開(kāi)張貼等形式向社會(huì)公開(kāi)。

    房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照商品住房預(yù)售方案銷售商品住房。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)包括項(xiàng)目基本情況、建設(shè)進(jìn)度安排、預(yù)售房屋套數(shù)、面積預(yù)測(cè)及分?jǐn)偳闆r、公共部位和公共設(shè)施的具體范圍、每套預(yù)售價(jià)格及變動(dòng)幅度、銷售計(jì)劃與銷售方式、預(yù)售資金監(jiān)管落實(shí)情況、住房質(zhì)量承擔(dān)主體和承擔(dān)方式、住房節(jié)能措施、銷售部張貼的資料目錄、售房部的各項(xiàng)規(guī)章制度等。預(yù)售方案中主要內(nèi)容發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)報(bào)金華市建設(shè)局房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理處重新備案并公示。

    所有預(yù)售項(xiàng)目均實(shí)行預(yù)售資金監(jiān)管

    市區(qū)自2009年初對(duì)新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目試行由開(kāi)發(fā)商、監(jiān)理公司、開(kāi)戶銀行簽訂《金華市商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議書(shū)》進(jìn)行預(yù)售資金監(jiān)管的辦法，通過(guò)一年多的實(shí)踐，取得了一定的成效。在成功實(shí)踐的基礎(chǔ)上，《通知》要求對(duì)所有商品房預(yù)售項(xiàng)目均實(shí)行上述預(yù)售資金監(jiān)管辦法。同時(shí)，重申商品房預(yù)售資金要全部納入監(jiān)管賬戶，監(jiān)管協(xié)議參與方必須嚴(yán)格履行協(xié)議內(nèi)容，確保預(yù)售資金用于項(xiàng)目工程建設(shè)。預(yù)售資金可按建設(shè)進(jìn)度進(jìn)行核撥，但必須留有足夠資金保證建設(shè)工程竣工交付。

    《通知》規(guī)定了辦理預(yù)售許可的最少建筑面積要求。申請(qǐng)商品房預(yù)售許可的規(guī)模，原則上以建設(shè)工程規(guī)劃許可證核定的建設(shè)規(guī)模為準(zhǔn)，確需分期辦理預(yù)售許可證的，一般每次不得少于兩萬(wàn)平方米，最少不得小于幢。

    取得預(yù)售許可后10日內(nèi)公開(kāi)全部準(zhǔn)售房源

    《通知》重申，取得商品房預(yù)售許可（現(xiàn)房銷售備案）后，必須在10日內(nèi)一次性公開(kāi)全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價(jià)格，并嚴(yán)格按照銷售方案申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售，不得捂盤惜售，哄抬房?jī)r(jià)。重點(diǎn)查處未取得預(yù)售許可證進(jìn)行認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放VIP卡等方式收取或變相收取定金、預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用。

    嚴(yán)格實(shí)行購(gòu)房實(shí)名制

    嚴(yán)格預(yù)售商品住房備案管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須嚴(yán)格實(shí)行購(gòu)房實(shí)名制，及時(shí)簽訂商品房買賣合同，認(rèn)購(gòu)后不得擅自更改購(gòu)房者姓名。商品房買賣合同必須嚴(yán)格執(zhí)行示范文本條款，合同簽訂后必須及時(shí)備案。房地產(chǎn)交易備案管理部門發(fā)現(xiàn)商品房買賣合同未執(zhí)行文本條款，擅自更改購(gòu)房者姓名的不予備案。商品住房買賣合同文本應(yīng)對(duì)商品房質(zhì)量性能、物業(yè)會(huì)所、車位等設(shè)施歸屬，交付使用條件及其違約責(zé)任做出明確約定，并將《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》作為合同附件。此外，《通知》還強(qiáng)化了預(yù)售商品住房質(zhì)量保證機(jī)制。