海外置業(yè)需防范三大風(fēng)險

    除了留學(xué)和移民需求以外，受國內(nèi)房產(chǎn)限購、限貸影響，越來越多的投資人群都將目光投向了海外房地產(chǎn)市場。目前，美國、加拿大和澳大利亞是國人置業(yè)的首選區(qū)域。但專家提醒，海外置業(yè)不能盲目跟風(fēng)，要事先了解所選區(qū)域的經(jīng)濟以及房地產(chǎn)市場，包括政策、稅費以及匯率變化在內(nèi)的多重因素都應(yīng)納入考慮范疇，做好風(fēng)險防范。

    防范貶值風(fēng)險

    選準(zhǔn)黃金地段

    “購買一套條件相當(dāng)?shù)姆吭?，如果在美國需?0萬元的話，在加拿大的溫哥華地區(qū)需要70萬元，在澳大利亞的墨爾本需要50萬-80萬元?！杯h(huán)球財富咨詢的孫先生(James SUN)簡要勾勒出三大海外置業(yè)熱點的價值對比。

    雖然美國房產(chǎn)的價格要明顯低于其他兩個國家，但這并不意味著投資門檻越低，升值潛力越大。一般來說，澳洲和加拿大的投資回報要大于美國。

    一位業(yè)內(nèi)人士則透露，近七八年來，澳洲的房產(chǎn)幾乎翻了一番，但在去年澳大利亞的房價下滑了6%。他分析，這是由于今年以來澳大利亞在留學(xué)移民政策上的收縮，導(dǎo)致購房需求減少，從而影響房價。

    孫先生直言，房產(chǎn)本身并不能增值，增值與否將取決于市場以及周邊環(huán)境，因此業(yè)內(nèi)人士建議“置業(yè)者必須對區(qū)域以及當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場做好充分的了解”。

    “雖然美國不少房源價格跌了一半，但是華盛頓或者紐約中心的房價并沒有動搖。”因此，業(yè)內(nèi)人士建議，選擇市中心物業(yè)的保值概率更高。

    防范持有成本

    精通稅費政策

    和國內(nèi)置業(yè)不同，海外置業(yè)者即使已經(jīng)持有物業(yè)，仍然需要繳納包括物業(yè)稅、房產(chǎn)稅在內(nèi)的各種稅費，根據(jù)國家和情況不同，稅費的額度有可能很昂貴，這些都可能成為降低投資回報收益的因素。

    美國、澳大利亞以及加拿大的房產(chǎn)都需要每年繳納一定的房產(chǎn)稅，具體額度取決于房產(chǎn)種類、占地面積、評估價格等。鉑地國際房產(chǎn)一位銷售經(jīng)理告訴記者，一般來說，美國的房產(chǎn)稅最高，澳大利亞的房產(chǎn)稅均價在1500澳元左右，相當(dāng)于約1萬元人民幣。加拿大溫哥華區(qū)域的房產(chǎn)稅為房產(chǎn)評估價的8%。。

    此外，各個國家和地區(qū)的物業(yè)管理費也是從幾千元到幾萬元不等。相較而言，公寓類住宅由于要對包括電梯、外墻在內(nèi)的多種設(shè)施進(jìn)行維護(hù)，物業(yè)管理費反而要比一般別墅要貴。此外，隨著房齡的增加，物業(yè)維護(hù)費也會增加。

    因此，在海外置業(yè)會面臨后期持有成本比較高的問題。專家建議購房人，在買房前務(wù)必對區(qū)域的相關(guān)稅費政策做全面了解，從長遠(yuǎn)角度衡量房產(chǎn)增值潛力。

    防范匯率波動

    長期持有物業(yè)

    4月16日，銀行間即外匯市場人民幣兌美元交易價浮動幅度從千分之五擴大至百分之一，外匯指定銀行為客戶提供當(dāng)日美元最高現(xiàn)匯賣出價與最低現(xiàn)匯買入價的差額由不得超過當(dāng)日匯率中間價的幅度也從1%擴大至2%。

    由此引出一個海外房產(chǎn)投資不得不關(guān)注的匯率波動問題。以美元為例，如果購房人是在以往1美元兌換8元人民幣的兌換高位時購買了一套總價40萬美元的房產(chǎn)，則其實際支付的人民幣為320萬元。如果這位購房人現(xiàn)在出售房產(chǎn)，假設(shè)房價并沒有升值，仍為40萬美元，但如果按現(xiàn)在接近1:6的美元與人民幣兌換比例來計算，則兌換成人民幣以后，售價僅為240萬元人民幣，相當(dāng)于房產(chǎn)縮水80萬元。即使該套房產(chǎn)在過去幾年中有所升值，其升值比例也必須超過25%，才足以彌補匯兌損失。

    從某種程度上來說，現(xiàn)在的匯率背景為投資者提供了一個置業(yè)海外的良機。但業(yè)內(nèi)人士建議購房人，“如果長期持有的話，匯率波動實際影響不會太大”。

    律師提醒

    違約責(zé)任 需詳細(xì)界定

    江蘇君遠(yuǎn)律師事務(wù)所姜志民認(rèn)為，海外置業(yè)的最大風(fēng)險為，購買到的房源是否與中介介紹的情況相符。他表示，由于置業(yè)地點在國外，很多購房人難以得到去購房現(xiàn)場看房的機會，因此在購房過程中，中介起著非常重要的作用。

    他認(rèn)為，無論是不誠信還是溝通不暢，都有可能導(dǎo)致不動產(chǎn)價值名不副實的現(xiàn)象出現(xiàn)。另一方面，假如國內(nèi)購房人意圖通過置業(yè)而定居海外，也可能由于缺乏對所在國家、地區(qū)移民政策的了解，導(dǎo)致購房人實際上不能居留。

    為此，他建議購房人在與中介公司簽訂合同時，一定要對合同內(nèi)容進(jìn)行明確約定。“尤其是針對合同中承諾內(nèi)容如果不符合事實，應(yīng)該如何處理，以及中介公司應(yīng)該承擔(dān)什么責(zé)任的界定”。