除了留學(xué)和移民需求以外,受國(guó)內(nèi)房產(chǎn)限購(gòu)、限貸影響,越來(lái)越多的投資人群都將目光投向了海外房地產(chǎn)市場(chǎng)。目前,美國(guó)、加拿大和澳大利亞是國(guó)人置業(yè)的首選區(qū)域。但專家提醒,海外置業(yè)不能盲目跟風(fēng),要事先了解所選區(qū)域的經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)市場(chǎng),包括政策、稅費(fèi)以及匯率變化在內(nèi)的多重因素都應(yīng)納入考慮范疇,做好風(fēng)險(xiǎn)防范。
防范貶值風(fēng)險(xiǎn)
選準(zhǔn)黃金地段
“購(gòu)買一套條件相當(dāng)?shù)姆吭?,如果在美?guó)需要10萬(wàn)元的話,在加拿大的溫哥華地區(qū)需要70萬(wàn)元,在澳大利亞的墨爾本需要50萬(wàn)-80萬(wàn)元?!杯h(huán)球財(cái)富咨詢的孫先生(James SUN)簡(jiǎn)要勾勒出三大海外置業(yè)熱點(diǎn)的價(jià)值對(duì)比。
雖然美國(guó)房產(chǎn)的價(jià)格要明顯低于其他兩個(gè)國(guó)家,但這并不意味著投資門檻越低,升值潛力越大。一般來(lái)說(shuō),澳洲和加拿大的投資回報(bào)要大于美國(guó)。
一位業(yè)內(nèi)人士則透露,近七八年來(lái),澳洲的房產(chǎn)幾乎翻了一番,但在去年澳大利亞的房?jī)r(jià)下滑了6%。他分析,這是由于今年以來(lái)澳大利亞在留學(xué)移民政策上的收縮,導(dǎo)致購(gòu)房需求減少,從而影響房?jī)r(jià)。
孫先生直言,房產(chǎn)本身并不能增值,增值與否將取決于市場(chǎng)以及周邊環(huán)境,因此業(yè)內(nèi)人士建議“置業(yè)者必須對(duì)區(qū)域以及當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)做好充分的了解”。
“雖然美國(guó)不少房源價(jià)格跌了一半,但是華盛頓或者紐約中心的房?jī)r(jià)并沒有動(dòng)搖?!币虼耍瑯I(yè)內(nèi)人士建議,選擇市中心物業(yè)的保值概率更高。
防范持有成本
精通稅費(fèi)政策
和國(guó)內(nèi)置業(yè)不同,海外置業(yè)者即使已經(jīng)持有物業(yè),仍然需要繳納包括物業(yè)稅、房產(chǎn)稅在內(nèi)的各種稅費(fèi),根據(jù)國(guó)家和情況不同,稅費(fèi)的額度有可能很昂貴,這些都可能成為降低投資回報(bào)收益的因素。
美國(guó)、澳大利亞以及加拿大的房產(chǎn)都需要每年繳納一定的房產(chǎn)稅,具體額度取決于房產(chǎn)種類、占地面積、評(píng)估價(jià)格等。鉑地國(guó)際房產(chǎn)一位銷售經(jīng)理告訴記者,一般來(lái)說(shuō),美國(guó)的房產(chǎn)稅最高,澳大利亞的房產(chǎn)稅均價(jià)在1500澳元左右,相當(dāng)于約1萬(wàn)元人民幣。加拿大溫哥華區(qū)域的房產(chǎn)稅為房產(chǎn)評(píng)估價(jià)的8%。。
此外,各個(gè)國(guó)家和地區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)也是從幾千元到幾萬(wàn)元不等。相較而言,公寓類住宅由于要對(duì)包括電梯、外墻在內(nèi)的多種設(shè)施進(jìn)行維護(hù),物業(yè)管理費(fèi)反而要比一般別墅要貴。此外,隨著房齡的增加,物業(yè)維護(hù)費(fèi)也會(huì)增加。
因此,在海外置業(yè)會(huì)面臨后期持有成本比較高的問題。專家建議購(gòu)房人,在買房前務(wù)必對(duì)區(qū)域的相關(guān)稅費(fèi)政策做全面了解,從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度衡量房產(chǎn)增值潛力。
防范匯率波動(dòng)
長(zhǎng)期持有物業(yè)
4月16日,銀行間即外匯市場(chǎng)人民幣兌美元交易價(jià)浮動(dòng)幅度從千分之五擴(kuò)大至百分之一,外匯指定銀行為客戶提供當(dāng)日美元最高現(xiàn)匯賣出價(jià)與最低現(xiàn)匯買入價(jià)的差額由不得超過當(dāng)日匯率中間價(jià)的幅度也從1%擴(kuò)大至2%。
由此引出一個(gè)海外房產(chǎn)投資不得不關(guān)注的匯率波動(dòng)問題。以美元為例,如果購(gòu)房人是在以往1美元兌換8元人民幣的兌換高位時(shí)購(gòu)買了一套總價(jià)40萬(wàn)美元的房產(chǎn),則其實(shí)際支付的人民幣為320萬(wàn)元。如果這位購(gòu)房人現(xiàn)在出售房產(chǎn),假設(shè)房?jī)r(jià)并沒有升值,仍為40萬(wàn)美元,但如果按現(xiàn)在接近1:6的美元與人民幣兌換比例來(lái)計(jì)算,則兌換成人民幣以后,售價(jià)僅為240萬(wàn)元人民幣,相當(dāng)于房產(chǎn)縮水80萬(wàn)元。即使該套房產(chǎn)在過去幾年中有所升值,其升值比例也必須超過25%,才足以彌補(bǔ)匯兌損失。
從某種程度上來(lái)說(shuō),現(xiàn)在的匯率背景為投資者提供了一個(gè)置業(yè)海外的良機(jī)。但業(yè)內(nèi)人士建議購(gòu)房人,“如果長(zhǎng)期持有的話,匯率波動(dòng)實(shí)際影響不會(huì)太大”。
律師提醒
違約責(zé)任 需詳細(xì)界定
江蘇君遠(yuǎn)律師事務(wù)所姜志民認(rèn)為,海外置業(yè)的最大風(fēng)險(xiǎn)為,購(gòu)買到的房源是否與中介介紹的情況相符。他表示,由于置業(yè)地點(diǎn)在國(guó)外,很多購(gòu)房人難以得到去購(gòu)房現(xiàn)場(chǎng)看房的機(jī)會(huì),因此在購(gòu)房過程中,中介起著非常重要的作用。
他認(rèn)為,無(wú)論是不誠(chéng)信還是溝通不暢,都有可能導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值名不副實(shí)的現(xiàn)象出現(xiàn)。另一方面,假如國(guó)內(nèi)購(gòu)房人意圖通過置業(yè)而定居海外,也可能由于缺乏對(duì)所在國(guó)家、地區(qū)移民政策的了解,導(dǎo)致購(gòu)房人實(shí)際上不能居留。
為此,他建議購(gòu)房人在與中介公司簽訂合同時(shí),一定要對(duì)合同內(nèi)容進(jìn)行明確約定。“尤其是針對(duì)合同中承諾內(nèi)容如果不符合事實(shí),應(yīng)該如何處理,以及中介公司應(yīng)該承擔(dān)什么責(zé)任的界定”。
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